形式
房屋買賣合同标的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當采取書面形式訂立。《城市房地産管理法》第40條規定：“房地産轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地産開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當采用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：
(一)正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，内容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、質量标準、産權轉移登記等條款。盡管法律法規并未規定買賣雙方必須采用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理産權轉移登記時，房屋産權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。
實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一緻的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，并據此履行，在産權登記機關填寫的制式合同隻作為登記文件使用。
(二)具備特定條件的預約合同
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。
首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要内容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商拟定的格式合同，同時具備該13項内容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會并不多見。其次，認定合同性質的依據為合同内容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要内容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。
即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要内容，隻要标的物明确、價款确定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械适用該條司法解釋的規定，就會導緻依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。
(三)房屋買賣合同的其他書面形式。
《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載内容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動産權益轉讓的”的文書，不适用“電子簽名、數據電文”。無疑排除了以“數據電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。
有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明确，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。
懲罰性賠償
根據《解釋》的規定，使用懲罰性賠償原則的具體情形有五種：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又将該房屋抵押給第三人。
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又将該房屋出賣給第三人。
（三）故意隐瞞沒取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
（四）故意隐瞞所售房屋已經抵押的事實。
（五）故意隐瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
主要條款
房屋買賣合同是指購房者各售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。房屋買賣合同應包括以下主要條款：
1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那麼還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。
2、标的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，标的就是房屋。這主要包括以下内容：
房屋的坐落位置；
所買賣房屋的面積，應分别注明實得建築面積和所分攤的公用建築面積；
房屋是現房，還是期房；
房屋的配套設施和維修标準。
3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建築面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建築面積的售價為多少元，然後用單價乘以建築面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表将每期所需支付的價款交付賣方。
4、交房期限。賣方應在某日期之前，将房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地産産權登記機關規定的期限内向房地産産權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間後将房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。
5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有産權糾紛和财務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付後發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。
6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而适當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起着十分重要的作用，同時也能避免日後雙方互相扯皮的情況。在合同中應明确約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。
7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業管理以及小區内公用配套設施等。
手續和費用
房地産買賣雙方，應當簽訂房地産買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示範文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規定的自制合同，提出預審合格意見。以下登記手續和費用作為參考，具體手續和費率等根據當地政策規定确定。
申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）房屋所有權證書或者房地産權證書；
（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。
市、區、縣房地産交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核内容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效;
二、申請書填寫的内容與提供的材料是否一緻、無誤;
三、房地産的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現象，是否屬于《房地産轉讓辦法》規定不得轉讓的範圍;
四、受讓人按規定是否可以受讓該房地産;
五、買賣的房地産是否已設定抵押權;
六、買賣已出租的房地産，承租人是否放棄優先購買權;
七、買賣共有的房地産，共有人是否放棄優先購買權;
八、房地産交易管理機構認為應該審核的其他内容。
買賣雙方當事人對于市、區、縣房地産交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政複議，也可直接向人民法院起訴。
房産過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：
1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%
2、個人收入調節稅：(評估價-原購入價)*20%
3、營業稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房産交易費：房屋建築面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價*0.1%
6、房産證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價*0.3%
法律特别規定
1．房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需将買賣房屋的位置、面積、價金等約定于書面。
2．在城鎮買賣房屋之所有權須經房屋登記機構登記後，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果。
3．出賣共有房屋或出租房屋時，其他共有人或承租人享有同等條件下的優先購買權。
4、雙方當事人應當按照自願、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得将自己的意志強加給另一方。為體現雙方自願的原則，本合同文本相關條款後留有空白行，供當事人自行約定或補充約定。合同生效後，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當事人同意内容。
5、本合同文本為買賣雙方自行成交所采用的示範文本，通過設立“專用賬戶”的房地産經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，所簽訂的《存量房交易結算資金劃轉協議》應當作為本合同的附件。
6、存量房屋所有權轉移登記時所涉及的主要稅費包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項)、綜合地價款(經濟适用住房有此項)、營業稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當事人選擇申請仲裁解決争議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經濟貿易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以确保各份合同内容一緻。
有效條件
房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：
1．合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為複雜，涉及标的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。
(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現售中，房地産開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和确定施工進度與交付日期。
商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。此外，政府确認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟适用房，僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房，機關、學校和部隊等單位經批準才符合主體資格有權購買城市私房等。
2．房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣隻有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。
3．房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地産政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明确規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。
房屋買賣協議書
甲方(賣方)：
身份證号碼：電話：
乙方(買方)：
身份證号碼：電話：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一緻，達成以下協議條款：
一、甲方自願将坐落在_________市________區__________________________樓房出賣給乙方。
二、雙方議定上述房地産及附屬建築物總價款為人民币（大寫）_________________________________，即人民币（小寫)______________________。
三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民币（大寫）_________________________，即人民币（小寫）_____________。
四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民币（大寫）____________________________，即人民币（小寫）_____________。
五、經甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日将該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時将剩餘款項一并付給乙方(乙方在付款時，為确保在以後的房産過戶順利，将暫時暫扣購房款人民币（大寫）________________，即人民币（小寫）____________，待該樓房的房産證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方)。
六、甲方保證該房産合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。甲方保證在該樓過戶時積極提供協助，若因甲方原因造成産權不能過戶的，産生的一切費用及法律後果由甲方承擔。
七、辦理房産證手續所産生的有關稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________将該房産交付乙方。屆時該房産應無任何擔保、抵押、房産瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、網費、有線電視費等。
八、經雙方确認，_____________________________乙方把剩餘購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應将該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據全部一并交給乙方。交付該房産時甲方不得損壞該房産的結構、地面和牆壁及不适移動的物件。
九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。
十、附加條款：____________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________
甲方(賣方)：
身份證号：電話：
住址：
乙方(買方)：
身份證号：電話：
住址：
簽定日期：________年____月____日
簽定地點：__________________________________________
合同簽訂注意事項
一查證。
1．最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之内，以确保将來順利的辦理産權證。商品房預售，開放經營企業應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日内持商品房預售合同向縣級以上房地産管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
2．必須要求承諾辦理産權證的時間。明确房産證辦理的具體時間以及無房産證、遲辦房産證的違約責任。出賣人應當協助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日内，辦理産權登記手續。(第一階段，開發企業應當在交付使用後60日内将需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送産權登記機關；第二階段的30日裡，由買受人辦理産權登記手續)
3．應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》後方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續
4．房地産開發企業在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
二房屋面積的條款
1．建築面積、套内面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。
具體做法：a,應在條款中寫明建築面積，建築面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建築面積與使用面積的比例。b,公攤面積：和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要确定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。c,其他：所購樓房的樓号、房号、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
另外房子宏觀規劃（主要是外部環境）要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于1%，或者0.5%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以内的據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發企業将這一條規定在合同中直接格式化為“多退少補、據實結算”，此點必須注意不接受，約定清楚。
2．房屋質量的條款，要詳細地把質量要求寫進合同。如：卧室、廚房、衛生間的裝修标準、等級，建材配備清單、等級，屋内設備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等，同時，合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保質期等。(下水道堵塞、牆面滲水、屋頂漏雨、牆體起鼓等等問題)注意：涉及裝飾、設備标準承諾和基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。
避免籠統地寫上“由出賣人繼續完善”或是“由買賣雙方協商解決”，或幹脆空白不填。另外要注意樓盤小區内的規劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。下列情況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗确屬不合格。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期内，出賣人應當承擔修複責任；出賣人拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的，買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔，注意查看交付标準：多數開發企業選擇的是第一種交付标準，即“該商品房經驗收合格”。而國務院《城市房地産開發經營管理條例》中已明确規定，住宅小區等群體房地産開發項目應當進行綜合驗收，分期開發的應當分期驗收，否則不得交付使用。
三交房時間和預期交房條件。
在預售合同中應予明确交付時間。比如交房裝飾标準、物業的服務項目、收費等，同時明确違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續費等，拒付。注意：如要購買地下車庫應注明地下車位的範圍、車位号、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和範圍。對維修期限、條件作出約定。明确按揭辦不下來的話，雙方的責任。
現在買房通常需要按揭，确實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地産開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明确，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
注意：一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四不可抗力條款确保将來順利的辦理産權證。商品房預售不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。
四補充條款簽合同要注意的事項：
1．由于補充協議大多含有建築、房地産、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發商簽訂補充協議，先将補充協議拿回來，找專家進行咨詢，将補充協議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商拟定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那麼，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。
五退房條件
如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。
1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。
2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的故意隐瞞未取得預售許可證的除外）
5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。
6.不能或不能按期辦理産權過戶的。
7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協商一緻的。
8.合同中約定的其它退房條件出現時。
9.延遲辦理産權證構成違約，應予以賠償。
六注意不平等條約
有的開發企業竟單方在合同中這樣規定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權解除合同，買受人逾期付款30日，出賣人有權解除合同”“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權利、義務不對等的嚴重程度可見一斑。當涉及屋面使用權、外牆使用權約定時，少數企業将其約定為“歸出賣人”是完全不合理的。
基于建築物區分所有權的法律理論，建築屋面之所有權、外牆之所有權均應當歸房屋買賣雙方共同所有，房地産開發商在物業售完後依然無償、無限期保留該物業屋面使用權和外牆使用權，明顯有悖公正。開發商的補充條款隻表明了開發商的态度，如不接受可以不簽合同，或者就這些條款增加自己的限制條件。消費者發覺自己簽訂了“不平等條約”，也不要自認倒黴，可與經銷商或開發商協商，找消費者協會協調，到工商和建設主管部門申訴，或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。
無效合同
1、房地産分離出賣，合同無效
由于房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍内的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方将房産和土地分别賣于不同的買方，或者出賣房屋時隻轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、産權未登記過戶，合同無效
房屋買賣合同的标的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為标志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故隻要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并将房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3、産權主體有問題，合同無效
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的産權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4、侵犯優先購買權，合同無效
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
5、單位違反規定購房，合同無效
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。
有的單位以個人名義購買私房，産權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資産用于生産、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，隻準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
6、價格欺詐，顯失公平，合同無效
買賣城市私有房屋，雙方應當本着按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價标準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隐瞞行為或在成交後發現内在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。
