房屋拆遷補償:對被拆除房屋的所有人給予的補償-中文百科頻道

補償方式

貨币補償

貨币補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地産市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用适宜的估價方法，并在綜合分析影響房地産價格因素的基礎上，對房地産在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期彙總測定并公布。

重置價：是指由估價機構采用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀态的建築物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

産權置換

産權置換也被稱作産權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值标準産權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的産權價值進行評估，之後再以新建房屋的産權予以價值的等價置換。面積标準産權置換指的是以房屋建築面積為基礎，在應安置面積内不結算差價的異地産權房屋調換。

産權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，隻能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過産權的增減盡量以等價價值做到産權置換。

回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過産權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨币補償又給産權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導緻房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨币補償或者産權置換解決的問題，所以就出現了貨币補償和産權置換相結合的補償方式。

補償類型

國有土地補償

2011年1月21日《國有土地上房屋征收與補償條例》正式頒布，2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

《國有土地上房屋征收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過。新條例的頒布标志着拆遷補償已經進入民主化、多元化的新紀元，新條例中拆遷補償從官方評估轉向二次征詢制度和申請評估複核制度預示着拆遷已經在從民生和人權考慮出發，正在漸漸走向成熟。

集體土地補償

目前集體土地征收中涉及補償的費用為三類：土地補償費、地上附着物補償費和青苗補償費。土地補償費歸村集體經濟組織所有，後兩者歸所有者所有。

據猜測最新的集體土地拆遷補償條例将于2011年第四季度出台，集體土地拆遷補償可參照《國有土地上房屋征收與補償條例》。

補償内容

第三章補償第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停産停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估确定。對評估确定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條房地産價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、随機選定等方式确定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地産價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得幹預。

第二十一條被征收人可以選擇貨币補償，也可以選擇房屋産權調換。被征收人選擇房屋産權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于産權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋産權調換的，産權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條對因征收房屋造成停産停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停産停業期限等因素确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收範圍内未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批準期限的臨時建築的，不予補償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于産權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停産停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案确定的簽約期限内達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明确的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收範圍内予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應當先補償、後搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償後，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定确定的搬遷期限内完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條被征收人在法定期限内不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限内又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬号、産權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第二十九條房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并将分戶補償情況在房屋征收範圍内向被征收人公布。審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。