背景分析
存量房嚴格意義上來講是存量資産，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和我們所經營運作的範圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。
近年來，随着住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地産業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了該縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地産業已成為我縣國民經濟的重要産業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地産市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地産市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
存量土地短期内形成商品房供給同樣比較困難。一是開發商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地産發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被“套牢”的可能性非常小。三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動遷的延遲，随着動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房供應也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地産市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國隻需要滿足20%的需求。一個成熟的房地産市場，最重要的标志就是二手房交易的比例占多數。中國有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。
“經濟發展和城市化水平到一定階段後，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”鍊家地産副總經理金育松認為，部分城市住房一級市場的快速發展已經使城鎮居民的整體居住水平從生存型進入到發展型，部分進入享受型。根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現為存量型的發展。因此短期内各城市的存量房市場将有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。
傳統觀念
薛建雄指出：當樓市的成交量和價格上漲在向低價房梯級轉移的時候，這種追逐高質高價房的趨勢還依然被保留。一些地标性的優質樓盤，漲價卻還熱銷，而那些前期滞銷的樓盤，盡管依然保持低價，在樓市成交量高漲的春季裡仍舊還是賣不動。
“存量房就是品質有問題的房子。”這是購房者在接受關于存量房認知調查時，90%的人選擇的答案，配套地出現最多的附加答案是：“不知道存量房是什麼。”
“好馬不吃回頭草”，在這些購房者心目中，對于沒有一鼓作氣搞掂的東西，永遠是次品。這種局限的思維注定了存量房這類産物的悲劇。存量房在“酒香也怕巷子深”的信息時代究竟在“地下”憋悶了多少年，無從考證。但由于出身名不正言不順，其價值一直被低估和誤解絕對是事實，并且這種低估和誤解仍将在很長一段時間内持續。
相關比較
不少關于尾房的報道中，提到說：“尾房，即空置房，又名存量房”，其實，這個看法是不正确的。尾房，與空置房，存量房之間确實有所交叉，但并不是完全重合。
尾房：指樓盤項目進入銷售最後階段時剩餘的少部分房屋。具有現房，即買即住，風險小，兼備新房的設計質量優勢和二手房的價格優勢，還有一定的議價空間等優勢，且所處社區多半比較成熟，配套設施、物業管理考察方便，屬于性價比極高的一類房源。
“空置房”：一般分為兩種情況，一種是項目處于銷售期中的未售房屋，另一種則是建好後長期無人購買而閑置的房屋。我們所談的空置房正是後者。對于空置房，在國家有關文件中有明确的定義：“空置商品住房限于1998年6月30日前已竣工驗收，并取得有關部門核發的證明材料，且1999年8月1日前尚未售出的商品住宅。”
存量房：這個概念是相對于增量房而言的，非增量房即存量房。增量房，指的是房地産開發商投資新建造的商品房。所以存量房指的就是市場上已經存在的商品房。一般是二手房，也包括空置房。
次新房：指房齡在3—5年左右的二手房。這類房，房齡短，質量好，設計理念、裝修風格與新房接近，價格卻比新房低。而且，在經曆了幾年的磨合期後，它的社區配套設施、物業管理方法都已經成熟，生活起來更加便利，考察檢驗也方便，購房風險極低，性價比高！
所以，尾房≠空置房≠存量房。
發展現狀
2009年房價下降已成定局，而商品房銷售量方面，部分高庫存的高檔存量房城市可能需要長達6年時間消化目前的供給。這預示着中國一些城市可能面臨更大的樓市下行風險。n業内人士表示：在考慮到長期升值潛力和未來自住需要的情況下，有錢的國内人士與外資主要追逐的是中心城區一些高質高價的樓盤，一些品質相對較差的樓盤，價格再低也難于受到青睐。因此，存量房戰場依舊激戰猶酣。一位研究存量房銷售的内行透露了一個模糊但足以令人震驚的數據，成都存量房總量價值以百億元計。并且95%以上的項目都無法在正常的銷售期内做到100%的銷售。n在對存量房沒有一個準确界定和統計的情況下，這種數據的沖擊力，足以擾亂一個人的判斷力。有一組數據更為令人驚訝，90%以上的開發商、代理商，以及專業人士都承認，由尾房、抵押房、查封房等從未實現過交易的房源構成的存量房，品質大多較好。這與購房者觀點截然相反，數據卻驚人地相似。同樣的90%，完全對立的觀點，加上銷售成本顧忌造成的信息不暢，共同鑄就了存量房徘徊在樓市銷售邊緣的悲哀。n值得慶幸的是，在北京、上海先後出現存量房處理公司和釋放平台後，成都最近也出現類似産物，大量代理、中介公司開始介入和重視。也許，存量房名正言順地為購房者所接納，低成本、高效率地盡情釋放的那天為期不遠了。存量房交易量呈逐年上升趨勢，市場上存量房的價格一般是在售新房的70%~90%。存量房改造後銷售後市看好。
規範管理
幾年來北京市房地産市場飛速發展，存量房(即二手房)交易迅速增長。據統計，2006年北京市存量房成交量為78120套，同比增長約10%。由于存量房交易涉及面廣，專業性強、法律關系複雜，當前交易中買賣雙方所使用的合同不規範，很容易引發糾紛。為明确存量房屋買賣交易中雙方當事人的權利和義務，規範中介行為，增強交易的透明度，北京市建設委員會和北京市工商管理局在《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現房買賣合同》、《商品房認購書》推行使用後，經過深入調研，拟定了《北京市存量房屋買賣合同》的征求意見稿。文本征求意見稿根據存量房交易的特點，對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等容易引發糾紛的内容都做了約定。如：明确了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對于水、電、氣、物業管理費以及交易前後誰來承擔專項維修資金(公共維修基金)等問題要進行明确。
為進一步規範經紀行業管理和存量房交易市場，充分利用技術手段保障交易安全，維護交易雙方合法權益，市建委将全面推行存量房買賣合同網上簽約。已取得房屋所有權證的存量房進行買賣的，當事人在申請轉移登記前均需進行存量房買賣合同網上簽約。這是北京市建委提供便民服務，進行依法管理所采取的一項新舉措。
為防止出現一房二賣的現象，保證同一套房屋在網上簽約系統中隻能有一條有效的簽約記錄，存量房網上簽約合同信息表中房屋和當事人的信息應與申請權屬登記的信息一緻。買賣雙方未達成交易、合同中買受人或資金劃轉方式變化的，當事人或房地産經紀機構或交易保證機構可到相應服務窗口辦理網上信息注銷。該房屋重新交易的，須再次進行網上簽約。
買賣
概念
存量房買賣是指通過辦理房屋權屬轉移登記取得房屋所有權證的房屋的再次買賣。存量房的買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後的30日内，向房屋所在地的房地産交易中心辦理轉移登記。
權屬轉移登記
委托測繪配圖→委托評估→簽訂契約→繳納契稅→申請填表→交驗書證→受理登記→權屬審查→交費領證
申請登記時需提交書證
1、房屋權屬登記申請表（在登記窗口索取或網上下載表格）
2、房産買賣協議
3、房屋所有權證及共有權證（由轉讓方提供）
4、土地使用證（核對原件，收複印件）
5、買賣雙方及配偶婚姻狀況證明、身份證（核對原件，收複印件）
6、受讓方契稅完稅證明
7、房屋所有權證配圖（有資質的房産測繪機構測繪）
買賣一方或雙方為單位的，需提交下列書證：
1、單位營業執照和法人代碼證（複印件由受讓方提供）
2、上級主管部門或董事會、股東會批準買賣的文件
3、法定代表人授權委托書及代理人身份證複印件（摘錄号碼）
4、公司章程（摘錄有關内容）
買賣當事人不能到場的，需提交經房地産市場備案的委托協議。
交驗的書證
1、産權人身份證（本人不到場，需出具委托書）
2、登記收件收據
稅費項目
受讓方承擔：契稅，房屋所有權登記費，房産交易手續費，合同印花稅，權證配圖費，權證貼花印花稅
出讓方承擔：房産交易手續費
合同
存量房買賣合同
賣方（甲方）：買方（乙方）
第一條甲方自願将坐落于南甯市____________________________________号房（産權證号：__________，建築面積：_______平方米）出售給乙方。乙方已對甲方所要出售的房地産做了充分了解并自願購買。
第二條雙方确定上述房地産成交總價為人民币_____________________元/套(￥__________元/套),雙方約定付款期限、數額及相關事宜如下:(打“√”選擇,并填寫)
□A、一次性付款
乙方于__________________________時,向甲方一次性付清全部購房款;
□1、其它付款方式
1、乙方于______________時，将定金人民币_____________(￥_________元)自行交付______①甲方②經紀公司代管；甲方同時将上述房産權屬證明原件交經紀公司代管，并在三日内到南甯市房産局對上述房産查檔核對，經紀公司于三個工作日内轉付定金給甲方。
2、若甲方尚有銀行貸款的，則采用第_____種方式解押：
①由甲方自行還貸，于簽訂本合同起_____個工作日内完成提前還貸并将注銷抵押回執單交經紀公司。
②由乙方同意将首期房款人民币______________（￥_________元）用于甲方提前還貸，由乙方在甲方到貸款銀行還貸當日以甲方名義直接存入專用帳号，由此産生的一切責任由甲、乙雙方自行承擔；乙方代為還貸後，在貸款銀行扣款前該還貸存折及卡，交由____方保管，扣款後三個工作日退還甲方。
③由甲方向經紀公司借款人民币______________(￥_________元)用于甲方提前還貸,此款于甲方貸款銀行同意提前還貸後直接存入還款銀行專用還款帳号,不足部分由甲方在還款當日補足給銀行。甲、乙雙方同意，乙方另行以上述房産抵押貸款時，由乙方貸款銀行直接将所得貸款轉入經紀公司帳戶，用于歸還甲方上述借款，不足部分，甲、乙方補給經紀公司。
3、乙方在簽訂本合同後_________個工作日内将______(①首期房款②全部房款)共計人民币_______________元整(￥_________元整)交給____(①甲方②經紀公司代管③辦理資金監管)。
4、甲乙雙方同意在南甯市房産局受理甲乙雙方過戶申請後______個工作日内,經紀公司将首期款人民币________________(￥__________)元轉付給甲方。
5、乙方向銀行申請購房貸款人民币__________________(￥_____________元)。待_____(①銀行放貸②乙方名下的房屋産權證辦出)後,且甲乙雙方确認房屋費用交接清楚、物業交割完畢後______個工作日内，由______（①經紀公司②銀行直接③經紀公司扣除為甲方墊付還貸款人民币_______________元後）将餘款人民币________________(￥__________元)轉付給甲方.銀行放款不足部分由乙方在伍日内以現金形式補足給甲方
□D、雙方約定其他付款方式：
______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
第三條上述房地産過戶所需繳納的各項稅、費及中介服務費等費用負擔約定：
__________________________________________________________________________________________。
第四條甲方于_________________________________________________________，将上述房地産交付乙方使用。
第五條雙方約定的其他事項：
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
第六條本合同簽訂後三日内,雙方将房産過戶所需的全部證件及資料,交由經紀公司辦理産權過戶手續；雙方應當于簽訂本合同後三十日内，向南甯市房屋産權交易中心申請産權轉移登記手續；雙方應當辦理領證及繳稅費手續。如乙方申請購房貸款，則應當于簽訂本合同後十日内，向銀行提交貸款申請及相關資料。如涉及房産土地使用權變更手續的，則雙方在新房産證辦出後十五日内，共同前往土地管理部門另行辦理。如甲方及同住人口戶籍已落戶至上述房産，則甲方應當于在南甯市房産局受理甲乙雙方過戶申請受理後日内辦理戶籍遷出手續。
第七條上述房産交付前已發生的水電、電話、有線電視、物業管理等各項費用，由甲方在房産交付前負責結清，并于房産過戶完成後三十日内配合乙方辦理水電、物業管理等更名手續；除水、電及雙方在合同第五條另有約定外，其他管、線使用權随房交付。上述房産權屬過戶前産生的糾紛，由甲方負責解決。
第八條鑒于雙方為二手房交易,除雙方在合同第五條另有約定外，上述房産交付質量标準以雙方簽訂本合同時的現狀為準，甲方自房産實際交付之日起，不承擔房産風險及質量瑕疵責任。甲方在簽訂本合同後、房産交付前。以及對室内物品搬遷過程中，不得對水、電、門、窗、地面、牆面及廚衛等設施造成不合理的損壞。
第九條雙方在進行房産（鑰匙）、房款、房産證等交接手續時，接受方應當進行檢驗，并向交付方開具書面收執憑證。
第十條雙方的義務同時履行或先後履行的，如一方未履行或履行不符合約定之前，另一方有權拒絕其相應的履行要求。
第十一條為确保交易安全，乙方有權要求甲方配合對上述房地産産權狀況予以查檔。
雙方保證義務如下：
甲方保證上述房産及其交易行為：未被依法查封或者以其他形式限制房産權利（已辦理購房貸款抵押除外）已征得其他産權共有人、同住人同意；3、原租約終止或原承租人已放棄優先購買權；
4、不存在任何權屬争議；
5、不屬于違章建築、危房或被拆遷範圍；
6、相關産權、身份證件資料真實、有效、齊全；
7、符合房産交易或已購公房上市的有關規定。
（二）乙方保證其交易行為：
1、對上述房産現狀有充分了解且已征得其他共有人、同住人的同意；
2、所提供證件資料真實、有效、齊全。
第十二條違約責任：
甲方不按期交付房産及相關證件，或乙方不按期足額付款，或一方不及時履行辦證、繳納稅費或貨款等各項相關義務的，每逾期一日，由違約方向守約方給付房款總額萬分之三的違約金；逾期三十日仍未履行項義務的，守約方要求解除合同的（産權過戶已完成的除外），則按定金罰則處理，要求繼續履行的，則此後按每日萬分之五計算違約金。因甲方違反保證義務或不履行合同等原因，緻使合同無效或無法實現合同目的的，甲方應當雙倍返定金；因乙方違反保證義務或不履行合同等原因，緻使合同無效或無法實現合同目的的，乙方無權要求返還定金。如雙方無定金約定，則按房款總額的百分之十計付賠償金。第十三條雙方履行過程發生争議的，應協商解決或向上述房産所在地人民法院起訴。
第十四條甲乙雙方《身份證》複印件見附件。本合同未盡事項，雙方可另行議定，其補充協議經雙方确認後與本合同具有同等效力。
第十五條本合同經雙方簽字時起生效。本合同一式叁份，甲乙方各執一分，經紀公司備案一份。
甲方（共有人）乙方（共有人）：
身份證号：身份證号：
代理人（監護人）：代理人（監護人）：
身份證号：身份證号：
指定聯系方式：指定聯系方式：
簽訂日期：簽訂日期：
房屋交付
第七條上述房屋及附屬【用房/設施/物品/證件/】的交付約定如下：
第八條上述房地産交付前所發生【水/電/電話/有線電視/】費用的結清及時限約定如下：
第九條實施物業管理的上述房地産交付前的物業管理服務費用，按以下第種方式約定：
1、由甲方承擔，并向乙方提供最後一次物業管理服務費用交費憑據；
2、由乙方承擔。
權利義務及違約責任
第十條甲方對上述房地産狀況所提供的情況必須真實，證件合法有效。
第十一條乙方對上述房地産狀況已經了解，并已實地察看，且已核查相關證件。
第十二條丙方對上述房地産狀況已經了解，并已實地察看，且已核查相關證件。
第十三條本合同簽訂時，丙方應當将知道的房地産權屬情況和交易風險如實告知乙方。房屋交付時，丙方應到場協助做好房屋交付事宜。
第十四條除乙方、丙方原因外，甲方違約不能履行合同的，本合同簽約受害方有權按以下方式得到賠償，并追償因甲方過錯造成的經濟損失：
第十五條本合同履行期間，除甲方、丙方原因外，乙方違約不能履行合同的，本合同簽約受害方有權按以下方式得到賠償，并追償因乙方過錯造成的經濟損失：
第十六條本合同履行期間，除甲方、乙方原因外，丙方違約不能履行合同的，應承擔違約責任。本合同簽約受害方有權按以下方式得到賠償，并追償因丙方過錯造成的經濟損失：
1、丙方故意隐瞞提供房地産中介服務有關重要事實或向甲方、乙方提供虛假情況的，應向合同受害方退還所收取的全部中介服務費，并按約定中介服務收費額的%賠償合同受害方；
2、丙方利用提供房地産中介服務事項的機會，為自己牟取不正當利益的，應向合同受害方退還所收取的全部中介服務費；
3、丙方違反有關法律、法規和政府規定，違背誠實信用原則，或與他人惡意串通，損害本合同簽約他方利益的，按本條第1項約定處理；
4、丙方未按合同約定履行應盡義務或履行義務失責的，應承擔相應的法律責任。
第十七條本合同履行期間，丙方應将約定提供服務的履行情況及時告之甲方、乙方，甲方、乙方對丙方的履約應提供必要的幫助，并在簽約之日起日内應丙方要求提供辦理産權過戶、銀行按揭等所需相應證件及資料。如遇節假日，涉及房地産、稅收、銀行等有關手續可以順延相應日期。
甲方、乙方有權對丙方履約情況進行查詢、督促。
第十八條丙方未征得甲方、乙方書面同意，将約定提供的服務事項委托其他房地産中介機構的，由此增加的費用和造成的法律責任由丙方承擔。丙方未經甲方、乙方同意，擅自改變房地産中介服務事項内容、要求和标準的，所增費用由丙方承擔，丙方仍須按合同約定的要求履約。
第十九條本合同履行期間，任何一方需變更本合同的，應及時書面通知其他簽約方，征得其他簽約方同意後，簽訂變更協議。
争議處理
第二十條本合同履行中發生争議，或出現新的情況且本合同未作約定的，各方可協商解決；協商不成的，【提交仲裁委員會仲裁/依法向房屋所在地人民法院起訴】。
第二十一條房屋面積以房地産管理部門發證機構确權面積為準。如因國家規範變化或政府政策原因引起的面積差異，房屋總價不作調整，另有約定的除外。
相關事宜說明
第二十二條本合同未盡事宜，各方可另行簽訂補充協議。
本合同附件共頁，有以下幾件：
第二十三條本合同連同附件一式4份，甲方、丙方各1份，乙方2份（其中1份作申領産權證用），具有同等效力。
供給規律
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。
美國的房地産市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國隻需要滿足20%的需求。一個成熟的房地産市場，最重要的标志就是二手房交易的比例占多數。
基本稅種
存量房-基本稅種
存量房買賣稅：
1、個人購買，合同印花稅0.05%;契稅住宅1.5%，花園住宅及非居住房屋3%。
2、單位購買，合同印花稅0.05%;契稅3%。
3、個人出售花園住宅的，賣方按綜合征收率5%繳納。詳細内容向當地财稅管理部門咨詢。
存量房買賣交易手續費：買賣雙方各按建築面積的每平方米2.5元;非居住房屋，買受方0.5%。
存量房-基本操作
存量房市場流通性增強也将有效緩和供求關系，對于平抑房價有一定實際意義。為了給買賣雙方提供便利，房屋管理部門将在各區縣交易權屬辦事大廳設置服務窗口，提供免費服務。買賣雙方自行達成交易意向并自行劃轉交易結算資金的，到服務窗口填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，由服務窗口為當事人打印存量房買賣合同文本;房地産經紀機構居間、代理(含代辦轉移登記手續)存量房買賣，或自行成交的買賣雙方約定通過“專用賬戶”劃轉交易結算資金的，仍由相關房地産經紀機構或交易保證機構提供存量房買賣合同網上簽約服務。對服務窗口和經紀機構網上簽約的信息進行核實，并可查詢轉移登記辦理進度。
此外，網上簽約的合同信息和權屬登記信息系統及地稅部門納稅信息建立數據共享機制，買賣雙方可持《存量房買賣合同信息表(納稅)》及相關材料到地稅部門交納稅費，不再提供紙質的合同文本;房屋權屬登記受理時權屬登記部門可直接調用網上簽約信息和轉移登記的申請信息，存量房轉移登記和抵押登記的辦理，自受理之日起十個工作日内完成。這減少了當事人信息重複填寫、材料提供和管理部門重複審核，縮短辦事時間，提高了行政部門的服務效率。
