計算方法
這裡有介紹房地産投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
方法一：租金回報率分析法
公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地産”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與産出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間内的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法适用範圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）
房産投資公式為：IRR=累計總收益/累計總投入=月租金×投資期内的累計出租月數/按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計按揭款+累計物業管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍内）。
優點：IRR法考慮了投資期内的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，隻不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按複利計算。
不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。
而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以确定的：市場的未來是不确定的，有升值的可能，也有貶值的可能，隻是看升值、貶值哪種可能性大了。
作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準确預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。
當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較複雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這裡也可以提供一個國際上專業的理财公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：
如果該物業的年收益×15年=房産購買價，則認為該物業物有所值；
如果該物業的年收益×15年>房産購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。
按照通常的邏輯，收益包含租金與物業自身升值兩個部分，但是物業的升值一定是通過經營情況得到體現的，因此主要是對租金的預估，一般來說都會把10年作為計算IRR的期間。
注意問題
1、選擇投資入市時機。首先要認清未來幾年租賃市場的大勢，在低谷期進入。
2、選擇投資房産類型。目前适宜個人投資的房地産物業類别有：商鋪、别墅、寫字樓、服務式公寓、公寓等。選擇哪類物業進行投資與所持有的現金數量、社交圈子及各類物業供需情況等因素有關。一般來說投資收益越高，投資風險越大。按收益高低排序一般為商鋪、别墅、寫字樓、服務式公寓、公寓。
3、選擇投資的區域，對周邊租賃市場進行分析。
4、選擇合适的樓盤。通過IRR分析可知正常回收時間為13年，晚出租一年，回收投資的時間将延長3年；租金增加10％，回收投資的時間将縮減4年；房價增加10％，回收投資的時間将延長4年；房價、租金同時增加10％，回收投資的時間不變。
5、選擇付款方式。按揭付款是最常見的投資付款方式，在考慮多套投資時，特别要分析每套的最大投入額及時間，以便依據自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現金流的斷流而不得不退房，造成重大損失。
6、調整投資心态。有些人投資心态不夠成熟，重小利，在租金上不退讓；合同條款不靈活，造成出租時間長期拖延；認為租金收益是小錢，不願意花心思；殊不知這些與回報時間和回報率息息相關。
現狀
目前中國的長租公寓進入快速成長期。近年來,一批房企紛紛試水住房租賃這一産業,如萬科"泊寓"、碧桂園"BIG+碧家國際社區"、龍湖"冠寓"、旭輝"領寓"、招商、華潤等。但長租公寓在中國尚屬新興的另類資産,投資市場正在開始逐漸形成,市場化程度還比較低,流動性也較為有限。
