房地産中介:中介機構-中文百科頻道

簡介

獨立房産經紀人就是有國家統一考試拿到的經紀人資格證書.經紀人可以在網上拉下買賣合同.

房地産中介曆史：

中國古代和近代市場中為房地産買賣雙方介紹交易﹑評定房地産商品質量﹑價格的居間行商稱之為宅行。宅行是中國房地産中介機構的前身，現稱房地産中介，房産超市，不動産門市等。史書記載：宅行，清朝年間，宅行主要分布在山西，陝西，河北，天津一代。舊時，人們将宅行從事房産經紀的經紀人稱呼為‘房牙子’。房牙子是舊時宅行裡以說合房産買賣或租賃為職業的人，今稱房地産經紀人。

概念

房地産中介是一個方興未艾的行業，特别是國家将房地産業确定為國民經濟的支柱産業,出台一系列系列規範發展房地産業的政策措施,為房地産中介業的發展注入了新的生機和活力.随着城鄉居民住房消費的旺盛需求.我國經濟的持續、穩定、快速發展和城市化進程的加快。以及全面建設小康社會奮鬥目标的确立。這些都是為房地産中介提供了巨大和廣闊的發展空間。

房地産中介在運作過程中涉及的知識面比較廣，既有房地産經紀、房地産估價、房地産咨詢等專業知識，又有經濟學、法學、城市規劃學、建築學、統計學、會計學、心理學以及房地産開發經營、房地産金融保險、房産測繪和環境等知識。

房地産的概念有廣義和狹義之分。廣義的房地産概念是指固定在土地及土地上的永久性建築物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地産概念僅指土地上的永久性建築物和由它們衍生出來的各種權益。

房地産業是從事房地産綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立産業，是城市第三産業的一部分。房地産業是商品經濟發展的産物，它随着商品經濟的發展和擴大而發展和擴大。在我國，把房地産業作為一個經濟部門，開展各種經營活動，建立房地産市場，是從實行經濟體制改革之後才開始的。

房地産業可以分為房地産投資開發業和房地産中介服務業。房地産服務業又可以分為房地産中介服務業(含房地産咨詢、房地産價格評估、房地産經紀等)和物業管理業

内涵

狹義的房地産中介是指在房地産市場中，以提供房地産供需咨詢、協助供需雙方公平交易、促進房地産交易形成為目的而進行的房地産租售的經紀活動、委托代理業務或價格評估等活動的總稱。廣義的房地産中介服務，是指複蓋房地産投資、經營管理、流通消費的各個環節和各個方面，為房地産的生産、流通、消費提供多元化的中介服務。按照《城市房地産管理法》的規定，我國房地産中介服務主要表現為房地産咨詢、房地産經紀和房地産估價三種形式，顯然這是對房地産中介作了狹義的理解。今後，随着我國市場經濟的不斷深入和房地産業的進一步發展，房地産中介服務必将會更加豐富和完善。

綜合起來講，房地産中介服務是為房地産投資、開發和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地産咨詢、房地産價格評估、房地産經紀等活動。

房地産咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地産專項研究、市場調查與分析、項目策劃、項目可行性研究等服務并收取費用的一種有償的中介活動。目前，我國的房地産咨詢業可以為房地産投資者提供包括政策咨詢、決策咨詢、工程咨詢、管理咨詢等在内的各種咨詢服務，也可為房地産市場交易行為中的客戶提供信息咨詢、技術咨詢等中介服務。

房地産價格評估是指以房地産為對象，由專業估價人員，根據一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用适宜的估價方法，并在綜合分析影響房地産價格因素的基礎上，對房地産在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經營活動。

房地産經紀是由房地産經紀人(個人或機構，統稱經紀人)完成的促進房地産市場交易順利實現一系列居間、代理、行紀等中介活動，是以提取傭金為經營特征，為房地産買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。

特點

房地産中介活動，主要是通過提供各種信息和咨詢，依靠房地産中介機構的專業人員所擁有的各種專業知識，依靠他們特有的組織機構，特殊的活動方式和方法，為房地産市場的各種主體提供專業服務，因此它與一般的房地産開發與經營、房地産交易活動有很大區别。房地産中介服務有如下一些特點。

1.房地産中介活動具有内容的服務性，房地産中介是提供各類信息、咨詢、估價、代理服務的經營活動。這個行業的産品就是服務，服務的質量、水平标志着産品的質量、水平。在整個服務過程中，中介機構既不占有商品也不占有貨币，主要是依靠自己的專業知識、技術、勞務等為房地産各種部門提供中介代理和相關服務。

2.房地産中介活動具有非連續性和流動性的特點。房地産中介機構在為客戶提供服務時，就形成了中介人與委托人的關系，即服務和被服務的關系，這種關系不是長期的和固定的，而是就某一事項達成的一種契約關系，這種服務一旦完成，原有的契約關系也就解除，即委托服務一終止。

3.房地産中介活動具有極大的靈活性。因為房地産中介服務機構與服務對象之間沒有固定的聯系和關系，不受交易對象的限制，也不受交易主體的制約，從而使它具有極大的靈活性。也就是說，它可以不受時間、地點、交易對象和交易方式的限制。

種類

房地産中介服務的範圍比較廣泛，房地産咨詢、房地産評估、房地産經紀是目前三種比較重要的形式。

(1)房地産咨詢

房地産咨詢，是指為房地産活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面咨詢服務的經營活動。從事房地産咨詢活動的組織，即為房地産咨詢機構。房地産咨詢的内容主要有：

①房地産信息咨詢

包括提供各地的地價、房價、房地産租賃價格以及它們的動态走勢，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地産情況，以及投資招商、購房、換房等信息的咨詢。

②房地産法律、業務咨詢

對于房地産法規、政策問題以及辦理房地産交易、租賃、抵押業務手續等問題的咨詢。

③代理

代理研制房地産方面的可行性報告、投資開發方案、項目規劃設計方案等方面的業務。

(2)房地産評估

房地産評估，是指房地産進行測算，評定其經濟價格的經營活動。房地産評估機構，即從事房地産價格評估活動的機構。

(3)房地産經紀

房地産經紀，是指為委托人提供房地産信息和居間代理業務的經營活動。房地産經紀機構，即從事房地産經紀活動的機構。房地産經紀機構為房地産交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等服務，主要功能在于為房地産交易雙方牽線搭橋，提供服務促成交易。

房地産中介法律風險防範

駱訓文

房地産交易中，買賣或租賃雙方要注意防範各自的風險，同樣，作為房地産中介公司也應注意防範自身的風險。

一、托管定金、交樓押金、首期款處理等資金風險。

當一方違約時，是退還買方、賣方還是誰也不退，能否抵扣擁金?

以托管的定金為例，如無特别約定，一般托管在中介公司的定金放款于賣方的條件是：賣方将紅本房地産證原件交予中介公司且查檔清晰後幾個工作日。但在交易過程中發生一方違約時，未達到合同約定的放定條件時，是否應該退還守約方?

買方認為應該退還給買方，其理由是：如果賣方違約應該雙倍返還定金，而托管在中介公司處的定金屬于自己實際繳納，中介也不可能将其交給賣方，故應退還給買方。

賣方認為應該交還給賣方，其理由是：如果買方違約，則上述定金自然應該交給賣方沒收;如果賣方違約，也不能放給買方，因為賣方已經向買方開具了定金收據，中介公司又向賣方開具了定金托管收據，因此托管的定金已經屬于賣方所有，即若是賣方要雙倍返還定金給買方，也應由買方向賣方直接主張，中介公司無權将屬于賣方的錢支付給買方。

同時，擺在中介公司還有一個更重要的問題是，中介公司是否充分證據證明哪一方違約。

因此，在實踐中買賣雙方發生因一方違約起訴至法院時，法院依據證據情況認定的違約方未必與中介公司的判定完全相符，由此當中介公司提前将定金放予法院認定的“違約方”時，不時會被法院判定中介公司與“違約方”承擔連帶賠償責任。

為此，為減少中介公司的風險，中介公司在無證據證明任何一方違約的情形下，最好的做法就是——誰都不放，既不放給賣方，也不放給買方，當然也不去抵扣傭金，直到雙方糾紛經法院或仲裁機構最後裁判、或雙方向中介公司提交約定定金歸屬的解除協議為止。

二、中介服務費支付和計算的傭金風險。

常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)産生的中介服務費糾紛;買賣雙方一方違約導緻交易不成引起的中介服務費支付和計算糾紛等。

買賣(租賃)雙方通過中介公司提供的服務後，發生跳單、違約情形不付傭金時，前章已詳細闡述，在此不再重複。本章僅主要論述傭金和必要費用的計算時，應注意如下事項：

1、合同或承諾書中無論買賣雙方均應約定不少于傭金20%的必要費用的金額，防止一方違約(不排除賣方違約)時，中介公司在無法收取傭金時，向違約方收取多少金額的必要費用沒有合同依據。

2、對于傭金支付時間和條件，最好不要随意添加不可預測或不可控制的附加條款。比如有業務員在合同中約定，如賣方在6月1日前無法收到全部樓款，則不必支付中介傭金，結果由于當時銀行信貸收緊導緻貸款審批遲延，緻使賣方在6月3日才收到全部樓款，買方因此拒付傭金。中介為此訴諸法院向賣方追讨傭金最終也未獲法院支持。

三、房屋買賣或租賃合同無效的标的風險。

這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的産權共有人未經其他共有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷範圍，賣方房産證尚未辦出等，導緻房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續等法律後果，從而引發第三人或購買人将出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。

四、一方違約交易無法履行的履約風險。

如買賣或租賃一方違約導緻交易無法履行時，若發生訴訟常常會把中介公司列為第三人，此時中介公司應注意：

1、中介公司是否也存在違約情形，如是否有逾期放定、逾期贖樓、丢失重要文件資料等情形，中介公司的違約是否與一方的違約存在因果關系，如不存在中介公司一般不會承擔法律責任。

2、中介公司應及時發送履約催告函、告知函等文件，并注意保留一方違約或守約的相關證據，以保護履行方，同時也是防範自身風險。

五、房屋被查封、無法贖樓、無法辦理按揭等交易風險。

如果因上述客觀或非主觀故意的原因導緻交易無法進行是，中介公司應注意：

1、看是否能夠盡量采取補救措施，使交易繼續進行。

2、若實在無法進行，做好買賣雙方的溝通、解釋工作，促使雙方解除合同，化解糾紛，以便另尋其它交易的機會。

3、交易時中介公司應盡到謹慎審查義務，如及時查檔，及時詢問并打印賣方還貸清單、買方房産及信用狀況，以免承擔賠償責任。

六、員工做私單、吃差價、挪用資金甚至卷款潛逃等内部管理風險。

中介公司中特别是關外、特别是租單，做私單現象可謂屢禁不絕，對于吃差價現象由于都是簽訂三方合同，買賣租賃價格比較透明，但是通過多收傭金的方式吃差價也并非個别，同時員工特别是經理挪用資金甚至卷款潛逃的現象也偶見報端。對于此種員工内部管理問題，我們認為：

1、公司管理均應規範，建立健全相應規章制度，

2、規範業務流程，不斷修正科學完善的業務電子數據系統。

3、加強監督機制、包括内部監督和外部監督，特别是外部監督。

4、收放款時，要求不能僅看收據，還應詳細對照合同，包括雙方買賣合同、資金托管協議、補充協議等。

5、加強備用金管理，文員、區經等分行賬務除作賬面核查外，應定期或不定期對合同、單據等作抽查或全面檢查。

6、嚴格制止業務員打白條，控制外用收據的管理，在公司分行或相關合同上出具嚴禁業務員向客戶打白條的提示文字，并公布舉報方式和歡迎客戶舉報。

7、加強業務部門财務知識的培訓、法律意識的培訓、職業道德的培訓。

七、操作無房地産證單、陰陽合同、三方私下合同等的行政處罰風險。

首先要說明的是，近年來，深圳陸續出台一系列關于房産中介的規範性文件，雖然對規範房産中介服務市場起到作用，但這些規範性文件具有濃厚的行政色彩，且有些不具有嚴格意義上的法律效力，都隻是從行政上管理規範房地産中介活動。民法通則和合同法可以解決房産中介合同糾紛的許多問題，但對居間合同的規定條款卻十分有限，難以應對日趨複雜的房産中介糾紛案件。

但是，規範中的有些“高壓線”中介公司如果觸範，則會有較嚴厲的後果，如網站公示、列為不誠信“黑名單”、鎖公司系統無法打印國土局正式合同等。中介公司應予以避免，并特别注意：

1、堅決不操作無房地産證的單。

2、約定陰陽合同的《價格變更确認書》上中介公司不在其上面蓋章簽字。

3、不簽訂手寫的三方合同，即隻讓買賣雙方簽訂房地産買賣合同，再簽訂三方資金監管協議。

房地産市場研究行業分析

前言

由于房地産開發商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統市場研究進入房地産市場的曆程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地産行業對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但随着房地産行業經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規模的開發商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發商已經在行業動态跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發商與專業的房地産行業代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地産代理公司目前已經全程服務于房地産開發商項目的開發、定位、策劃、銷售代理、物業管理等環節。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地産行業的研究領域将會成為一個值得引起重視的行業新的增長點。

房地産“行業研究”的現狀與問題

1.房地産行業對調研的意識不強，需要培養

就目前房地産行業在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業注重國家宏觀政策以及城市規劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發商對供應市場以及重點競争對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。

從整體上看，房地産開發商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業的市場化運作曆史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地産的市場供應研究、競争研究以及區位市場研究需求比較多，而開發商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發商的調研需求促進力度不足，另外行業項目的策劃與開發更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地産市場研究缺乏的重要原因。

2.調研公司缺乏對房地産行業知識的了解

房地産行業的特殊性和複雜性，導緻市場研究公司的研究人員對該行業深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。

研究人員由于缺乏對房地産行業知識的充分了解，因此，在與房地産開發商的合作過程中很容易導緻溝通上的障礙。研究人員對理解開發商的需求方面存在着一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地産行業特點的結合。

3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗

正是由于房地産開發商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。

目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地産行業市場的發展，更多是依賴具體的房地産市場研究項目，比較被動的實現行業經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。

現在市場研究行業的發展趨勢是專業化和咨詢化，而咨詢化的發展是基于對特定行業的充分了解，并且專業化通常也是通過依附于對某特定行業的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地産行業的研究領域，則需要充分了解該行業的特點。

市場研究在房地産行業中的應用

前期

這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經濟信息——包括政策法規、房地産經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地産市場的現狀及動态。相關市場信息——包括金融市場、業界動态等與房地産有直接與潛在關系的信息，以推論房地産市場發展前景。

（2）房地産産品研究：

在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地産項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。

區域市場分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。

樓盤彙總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。

（3）消費需求趨勢研究：

主要針對消費者對某類房地産的總需求量以及房地産需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究将作為開發商把握需求動态的依據，并以此開發出新的産品，并不針對于某一個特定樓盤項目。

（4）品牌研究：

在房地産行業發展還不是很正規，以及消費者對開發商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為産品銷售帶來積極的促進作用。房地産開發商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究将成為品牌建設的基礎。

中期

開發商在購置土地之後，需要進行相應的項目開發。次階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。

（1）項目定位研究：

考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的研究，結合周邊競争項目的研究和區位特征研究，對特定區域内的将建樓盤進行準确的定位。

（2）消費需求研究----了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形态以及事業發展形态進行市場細分，并确定各細分市場的規模。

（3）競争樓盤研究----了解特定區域内競争樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定将建樓盤的定位提供參考依據。

（4）産品測試研究：

在項目定位之後，目标消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節方面的研究，針對特定将建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指标分别進行測試。具體的測試内容主要包括：1、社區配套設施與功能需求測試；2、建築類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。

後期

（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競争研究的有力補充。

（2）銷售現場研究：

主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，将會有數量衆多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的産品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；3、樓盤評價以及與競争産品對比；4、對銷售中心以及人員的評價；5、看房滿意度研究等等。

（3）銷售監測：

随時對銷售現場的潛在消費者，以及來電咨詢的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商将能準确地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作内容，減少客戶的流失。

（4）業主滿意度研究：

現實業主的居住狀況，在一定程度上将會影響到具體樓盤以及開發商的聲譽，因此，提高現實業主的居住滿意程度，将會為開發商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業績。該項目方向主要是了解消費者對開發商、特定樓盤以及物業等方面的滿意程度。

就目前的房地産領域，作為客戶方，房地産開發商對市場研究意識不強，并且缺乏對市場研究公司運作方式和研究技術的理解；作為服務提供商，諸如部分專業的房地産代理公司已經在該研究領域方面捷足先登了一步，并在房地産領域擔當着全程顧問公司的職責，同時該類性質的公司具有着良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優勢。因此作為傳統的、專業的市場研究公司在進入房地産研究領域方面存在着相當程度的困難。

市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地産行業知識的掌握程度，提高行業知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地産研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地産營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發商進行接觸，另一方面可以與房地産行業營銷代理公司進行合作開展具體的研究業務，以期在房地産行業有更大的發展。

調查

調查内容

房地産市場調查，就是以房地産為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地産市場進行研究與預測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動産），房地産市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地産市場的切入，也習慣依據地域形态，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然後再從宏觀環境回複到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往複，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地産市場調查的主要内容有：