大小辨析
全部産權
國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部産權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和擡高，随行就市，任由買賣雙方商定，隻要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這裡，房屋的全部産權與房屋的所有權是等同的，隻不過是二者的提法有所不同。相對于“部分産權”而言，“全部産權”才有存在的意義。
部分産權
根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規定的住房面積内，可以按标準價出售。職工購房後另外擁有部分産權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以後才能進行，原售房的産權單位有優先購買權，售房的收入在扣除相關稅費後，按個人與單位或政府各自所占的産權比例進行分配。從這裡可以看出部分産權和全部産權的一些區别。部分産權與全部産權的不同之處在于，部分産權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之内。
法律詳解
法律風險
前面已經詳細論述了由于鄉産權房的特殊法律屬性，使得鄉産權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉産權房隻具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉産權房是無效的，人民法院也不能适用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉産權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買鄉産權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人隻能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉産權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利将無法得到保障。由于鄉産權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍内，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
政策風險
在購買的是在建鄉産權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款後，如果相關部門整頓鄉産權房的建設項目，可能就會導緻部分項目停建甚至被強迫拆除。那麼結果隻能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尴尬境地。另外，購房後如果遇到國家征地拆遷，由于鄉産權房沒有國家認可的合法産權，購房人并非合法的産權人，所以其很可能無法得到對産權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與産權補償相比是微乎其微的。
約束缺位
鄉産權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是将購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在着很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。
升值受限
由于所購鄉産權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地産主管部門的批準，無法辦理合法的産權手續，購買後也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
發證相關
《關于農村集體土地确權登記發證的若幹意見》日前發布，其中明确了相關工作的重大政策問題。國土資源部召開通氣會表示，将力争基本完成全國農村集體土地的确權登記發證工作，并明确指出，小産權房不得登記發證。農村集體土地的确權登記已完成70%-80%。
确權登記完成逾70%
昨天，國土資源部召開農村集體土地确權登記發證工作通氣會。國土部地籍管理司司長朱留華說，農村集體土地确權登記發證工作正加緊進行，頒布的中央一号文件明确規定，力争用三年時間(即2012年)完成農村集體土地确權登記發證的工作。
朱留華在回答記者提問時表示，“截至，農村集體土地的确權登記已完成70%-80%，到今年年底應該會有一個更好的結果”。
朱留華在會上透露，自2009年5月6日國土部聯合财政部、農業部下發《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》以來，農村集體土地确權登記發證遭遇了一部分政策問題，确權登記發證進展較為緩慢，為推動确權登記發證和信托網建設的順利進行，又下發了《關于農村集體土地确權登記發證的若幹意見》。
小産權房不得發證
《意見》提出，要嚴格規範農村集體土地确權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。
《意見》明确規定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序将農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小産權房’等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地确權登記發證或登記簿規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任”。
對于在确權登記中出現的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農村集體土地确權登記的原則是糾紛矛盾不調解完，将不予以登記發證。
朱留華稱，在全國範圍來看，城鄉接合部的土地登記确權發證工作做得很好，将為農民合法維權以及公民利得财富行為提供依據。
《意見》規定，對于“撤村建居”後，未征收的原集體土地，隻調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱後載明原農民集體名稱，以給國家下一步出台相關法律政策後妥善處理該問題提供依據。
區别
從價格看，鄉産權房要比普通商品房便宜，價格隻有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形态看，一樣是普通住宅；從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批複管理，施工過程也沒有監督檢驗。
小産權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地隻能用于農業生産或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有産權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小産權就是沒産權。
對小産權的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小産權房，指的是下面的第三種。
第一種解釋是針對發展商的産權而言，将發展商的産權叫大産權，購房人的産權叫小産權，這種叫法是因為購房人的産權是由發展商一個産權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大産權，要補繳土地出讓金的叫小産權。按這種解釋普通商品房就是大産權房，經濟适用房就是小産權房。
第三種解釋是按産權證的發證機關來區分的，國家發産權證的叫大産權，國家不發産權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小産權，又被稱為鄉産權，鄉産權并不構成真正法律意義上的産權。
第一種和第二種解釋的小産權是合法的，隻要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明确。而第三種解釋的小産權的法律屬性存在較大争議，而且拿不到真正法律意義上的産權證。
從價格看，鄉産權房價格隻有同樣位置商品房價格的40%至60%。
從住房形态看，一樣是普通住宅。
從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。
