寫字樓:商用辦公樓-中文百科頻道

基本概念

系地方方言，即辦公用房，指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展，由于城市土地緊俏，特别是市中心區地價猛漲、建築物逐步向高層發展，使許多中小企事業單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地産綜合開發企業修建辦公樓，分層出售，出租的業務迅速興起。

從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業單位用于辦理行政事物或從事業務活動的建築物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是随着經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而産生的。

寫字樓就是交通便利,基礎設施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建築設計風格鮮明,氣勢宏大,外立面裝修質素較高平均每200平方米至少一個停車位，樓層吊頂後淨高2.6米以上，平均每5層有一部電梯服務,等待時間不超過30秒，最少具備50-60瓦/平方米電力供應,并配備足夠的後備電力供應設施，平均每20平方米建築面積有一條電話線,提供或支持DDN,ISDN線路,備有視像會議設備提供四管式空調系統和24小時空調供應，擁有聲名卓着且具備相關經驗的物業管理公司設施齊備,包括有銀行,郵局,商務中心及餐飲等系列配套,且均以服務于大廈客戶為主。

作為收益性物業，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。

“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國内過去的習慣，通常稱為“辦公樓”，并主要作為所有權人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業的職員辦理行政事務和從事業務活動的樓宇。寫字樓原意是指用于辦公用房、輔助用房和交通系統三部分組成。

标識系統

現代标識、标牌導向系統是環境中靜态的識别符号，是溝通人與人之間在日常生活交往中不可忽視的示範作用，作為執政為民的行政機關，還是服務于民的大中型企事業，寫字樓、辦公場地，醒目的标識分布牌系統，能準确為民提供便捷服務，樹立了企業良好的形象，也為您的工作帶來了高效。

形象标識牌

寫字樓中的形象标識牌主要用于展示企業形象、标示企業位置。設計簡潔明快、用料時尚新穎的形象标識牌是企業形象實力的展示，也是企業文化的重要組成部分，因而在現代企業中應用的越來越廣泛。

落地式分流标識牌

辦公區域中的落地式分流标識牌主要放置于在大堂、廣場或樓梯出口及岔路口等人員比較密集的場所，起着指示與導向的作用。建築作為流動的音樂，人文精神更是在其中得到淋漓盡緻的體現。大型的落地式分流标識牌作為現代建築的組成部分，其造型的設計、色彩的搭配及制作的工藝等均需仔細的斟酌，以使之與主體建築及綠植相互輝映。

樓層索引牌

寫字樓中的樓層牌主要用于标識樓層樓号，以便行人知道自己所在的樓層。樓層索引牌一般放置在大堂及電梯口處，用于标明各樓層房間的單位，清楚明晰的樓層索引牌是現代建築必不可少的組成部分。

科室牌

寫字樓中的科室牌用于标識房間的企業及部門名稱，也是企業VI形象的組成部分。科室牌一般由企業自行設計制作，個别大廈由物業單位統一進行規劃制作。科室牌的發展經曆了木牌、銅牌、不鏽鋼牌等，型材科室牌是今後發展的主流方向。

功能标牌

寫字樓中的功能标牌主要包括溫馨提示标語牌、公共安全标識牌、開水間、洗手間指示牌、天氣預報和日期提示标牌等。明快齊全的功能标識牌既能給人方便也提高了效率，已成為現代大廈管理中的必需品。

其他标識牌

寫字樓中除了形象标識牌、落地式分流牌、樓層及索引牌、科室牌、功能标牌等五種常用的标識牌外，還包括宣傳欄、樓層平面圖标識牌、桌面台牌、迎賓牌等各種标牌，其形态規格千差成别，根據各位的需求定制而成。

等級分類

“5A”标準是較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式。

一是狹義的針對智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；

二是廣義的指綜合“A”級評定标準，包括：

（1）樓宇品牌标準：A級寫字樓是一個城市創造文化與财富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要産品的差異化特征、商務文化特征、服務經營理念、地域标志性物業和城市曆史記憶。從一定意義上說，處于"生産鍊條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展曆程和特性。因此，成為城市商務區地标性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌将評定為樓宇品牌标準A級。

（2）地理位置标準：A級地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。隻有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置标準A級。

（3）客戶層次标準：A級客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。

（4）服務品質标準：A級服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，将認為其具備服務品質A級标準。

（5）硬件設施标準：A級主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、标準層高、标準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬件設施标準A級。

甲級寫字樓對于“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那麼這樣的評級标準是否科學呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中并沒有固定标準或成文的規定，到底什麼樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓産品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的标準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度隻是其中的一個方面而已。

“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年随着高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。

甲級寫字樓是行業内自發形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規定，什麼樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建築設計規範裡也無法找到這個名詞，仔細探讨會發現，它是在以港台商人為代表的外商與内地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞彙，是将寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒适性和實用性；數字化；節能化；便捷的交通和商務化等等。

發展情況

當下的房地産運營中，說到最受市場歡迎和精明的開發商青睐的物業，寫字樓物業雖不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常态下，寫字樓是能産生較高回報的業态。

截止到2006年第三季度末，中國寫字樓市場最高成交價格排在前列的城市有：上海、廈門、杭州、深圳、青島、昆明等，其中2006年第三季度中國寫字樓市場中，杭州以絕對的優勢排在第一的位置，杭州寫字樓2006年7月最高成交價格為23196元/平方米，2006年8月為35979元/平方米，2006年9月為47833元/平方米，這說明2006年中國寫字樓市場由一線城市逐漸發展到商業發達的沿海二線城市，寫字樓市場的重心也在發生轉移，二線城市的寫字樓市場在不久的将來将會得到良好的發展。

“住宅禁商”的出台，沖擊了寫字樓市場，中小型企業重返寫字樓市場，在短時間内出現了衆多“住改商”、“商務公寓”等小型寫字樓産品，但這類寫字樓僅僅滿足了短期的需求，對配套、服務、商務氛圍等并沒有太大考慮，并且商務成本也較低，因此，檔次低、形象差的現象屢見不鮮。2006年，“商務公寓”搶占中小型企業的市場份額，産品也以小而精的路線與大型寫字樓相抗衡。與住宅市場相比，寫字樓市場還是一個競争尚不充分、有待細分的市場，當前發展商面臨的最大課題是如何建設一個高節能、高智能、富有特色的寫字樓，赢得市場的認可。

市場需求

據統計，2013年—2015年佛山商業寫字樓供應總計約為200萬平方米，加上此前100多萬平方米的存量，未來三年佛山寫字樓供應量總計約為320萬平方米。

中國産業洞察網數據顯示，佛山市優質寫字樓售價從2008年至2011年呈上升水平，僅在2012年略有小幅下降；毛利率整體呈下降趨勢，在2012年有小幅反彈；租金則一直呈上升水平，至2013年第一季度，佛山市優質寫字樓租金平均為52元/平方米/月，售價約為14500元/平方米，毛利率約為4.3%。

中國産業洞察網分析師表示，商業寫字樓的大量增加，一定程度也會提高寫字樓的空置率。不過他表示，佛山的寫字樓空置率為18%，比廣州（樓盤）的24%和深圳（樓盤）的25%都要略低，随着大量寫字樓進駐市場，市場的租金會出現一定的調整；另一方面，不少傳統制造業企業也會進行産業升級從而擴大了寫字樓的需求量。

而在商業零售業方面，調查顯示，2012年佛山零售物業整體庫存約為202.7平方米。而自2008年後，佛山優質零售物業的供應平穩增長，未來三年新增供應量将大幅增加，2013年—2015年供應總計約為200萬平方米。

從未來的商圈分布看，祖廟和東方廣場将逐漸融合，嶺南天地近30萬平方米的商業供應量，将極大改變老城區商業現狀，成為佛山最具特色文化休閑氛圍的商業中心。而另一方面，南海的萬達廣場、萬科廣場等優質品牌購物中心也進一步充實了佛山的零售物業市場。

寫字樓投資

受國家宏觀調控的影響，不少投資者對住宅的投資預期出現大幅度下滑，而受調控波及不深的商業地産漸漸成為新政的“幸運兒”，衆多撤出住宅市場的投資者紛紛轉向商業地産，轉向寫字樓投資。

寫字樓因其穩定且回報較高的特點成為大多投資者主要投資對象。然而，由于寫字樓投資的複雜性和專業性，使得如何選擇合适的投資的優秀寫字樓成為廣大投資者的最大困擾。對于企業和投資者而言，有着“頂級”标志的寫字樓，自然是當仁不讓的投資首選。

世界著名

全球排名前15座的高樓第一名阿聯酋迪拜迪拜塔

全球排名前15座高樓第二名中國台北101大樓

全球排名前15座高樓第三名中國上海環球金融中心

全球排名前15座高樓第四名中國香港環球貿易廣場

全球排名前15座高樓第五名馬來西亞吉隆坡雙子塔

全球排名前15座高樓第七名中國南京紫峰大廈

全球排名前15座高樓第八名美國芝加哥西爾斯大廈

全球排名前15座高樓第九名中國廣州廣州西塔

全球排名前15座高樓第十名中國上海金茂大廈

全球排名前15座高樓第十一名中國香港國際金融中心

全球排名前15座高樓第十二名美國芝加哥川普飯店

1997年落成廣州中信廣場主樓共103層，高391米，是世界第十三高的摩天大樓，也是世界上最高的混凝土大廈

全球排名前15座高樓第十四名中國深圳地王大廈

全球排名前15座的高樓第十五名美國紐約帝國大廈

運營商

企創商務

企創商務寫字樓服務式辦公室出租領導者，成立于2007年9月27日，注冊資本1000萬，經過多年發展，現已在全國擁有多個連鎖商務中心，成為全球知名品牌。

中華寫字樓網

中華寫字樓網是中國最大的寫字樓信息與選址門戶之一，迄今已發展成為擁有中華寫字樓網主網站、以及全國21個地級城市寫字樓門戶網站，集房地産新聞資訊、樓盤信息、企業選址解決方案、房地産專業搜索于一體的專業網站集群，是國内最有影響力的和最具商業價值的房地産行業網群。根據艾瑞（iResearch）網絡媒體排名機構訪問量統計排名顯示，中華寫字樓網排名中國房地産類網站用戶日均訪問頁面量位于前十位。