概述
住房制度改革是全國經濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮居民住房保障體制的改革。深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立适應社會主義市場經濟體制和全國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮日益增長的住房需求。
深化城鎮住房制度改革的目标是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨币化；建立和完善以經濟适用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。
深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目标指導下，地方分别決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。
改革内容
1.改革住房建設投資體制。由原來國家或單位統包的投資體制轉變為國家、單位、個人三者合理負擔的投資體制。
2.改革住房建設、分配、維修、管理體制。由原來單位統包職工住房建設、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉變為住房的生産、建設專業化，維修、管理社會化的體制。
3.改革住房分配體制。由原來的行政手段、福利性質、實物分配制度，轉變為按勞分配為主的貨币分配制度。職工根據自己的經濟承受能力，通過向市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。
4.建立雙軌制的住房供應體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟适用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。
5.建立住房公積金制度。由職工個人和所在單位分别交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個人住房基金，以增強職工住房消費能力。
6.建立政策性和商業性并存的住房信貸體系，發展住房金融和住房保險。
7.建立規範化的房地産交易市場，規範交易行為，發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入産出的良性循環，促進房地産業和相關産業的發展。
要求
各地區、各部門要進一步強化責任意識、問題意識、攻堅意識，加強組織領導，完善務實高效的改革推進機制，建立落實責任制，強化督促評估，充分發揮試點的先行先試作用，做好改革宣傳和輿論引導工作，以釘釘子精神抓好工作落實，确保完成各項改革任務。
發展過程
作為全國經濟體制改革的一項重要内容，住房制度改革是指對傳統的福利分房制度進行變革，以建立起符合市場經濟機制的住房體制，實現住房的商品化和社會化。回顧中國改革開放30年的曆程，住房制度改革以及與此密切相關的房地産行業可謂一大看點，其影響和意義遠遠超出經濟範疇。
與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進，在調整中逐步展開。根據相關重大決策出台以及實踐中執行的效果，全國住房制度改革大體上經曆了三個10年：
1978-1988年的探索試階；
1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；
1998年至今實行的住房分配貨币化，建立住房保障制度階段。
第一階段：探索和試點
1949～1979年，是全國住房發展相對緩慢的時期。根據相關資料，國家在這30年内雖投入374億元巨資建設住房，但仍不能滿足城鎮職工居民的需求。1978年，全國城鎮居民人均居住面積僅3．6m2，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47．5%。同時，由于全國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了全國住房建設的進程。實踐表明，計劃經濟體制下住房完全靠國家包下來，實行福利分配的路子走不通。
因此，從1978年開始，國家和企業一方面增加住房投資，加快住房建設步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年9月，中央召開的城市住宅建設會議傳達了鄧小平的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；在長期規劃中，必須把建築業放在重要位置。1980年4月，鄧小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。
1982年，國家有關部門設計了“三三制”的補貼出售新建住房方案，即由政府、企業和個人各承擔1/3，并在鄭州、常州、四平、沙市試點。在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，租買比價不合理，個人缺乏買房動力，住房建設資金不能自身循環，國家和企業難以長期承受這種負擔，因而有關部門于1985年停止這種做法。
1985年，住房制度改革從“三三制”售房轉向租金制度改革的研究和設計。1986年，選定煙台、唐山、蚌埠進行房改試點，試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的方案。
租金按準成本起步，月租金由原來的0．07～0．08元/m2（使用面積）提高到1元以上，相當于成本租金（由維修費、管理費、折舊費、投資利息和房産稅5項因素組成）的70%～80%；公房按包含建築造價、征地和拆遷補償費的标準價出售。這次試點從根本上動搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級觀念和消費觀念，分房上的不正之風也基本得到解決，國家、企業以及職工之間的利益關系得到調整，為全國的住房改革提供了思路。
第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革
1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出《關于在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》：首先，實施提租補貼、租售結合，實行維修費、房産稅等5項因素組成的成本租金；其次，随着工資調整，逐步将住房補貼納入工資，進入成本，并将租金提高到包含8項因素（成本租金加土地使用費、保險費和利潤）的市場租金。
1988年下半年，出現嚴重的通貨膨脹，零售物價總指數上升18．5%，使較大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難，用3～5年完成提租補貼方案的計劃也夭折了。随後，一些城市想繞開這個難點，試圖“甩包袱”出售公房，在标準價基礎上優惠折扣。據不完全統計，這一年全國共出售舊公房654萬m2，每平方米僅回收資金65．7元，實則以低價福利售房取代租售并舉的配套改革，既不利于住房機制轉換，也帶來很多不良後果，因而國務院房改辦明令制止這種做法。
1991年6月，國務院發出《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，要求将現有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金；在規定住房面積内，職工購買公有住房實行标準價。11月，國務院下發《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》，确定房改的總目标是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實物福利分配逐步轉變為貨币工資分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權，使住房作為商品進入市場，實現住房資金投入、産出的良性循環。這是全國住房制度改革的一個綱領性文件。
與此同時，各地方政府的房改房也陸續開始實施，其中，一些大城市的運作比較規範，部分中小城市則相對較差，優惠比例越來越高，房改又一次進入了低價售房的怪圈。對此，1992年6月，國務院房改工作會議再次提出制止。
1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，确定房改的根本目标是：建立與社會主義市場經濟體制相适應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。房改的基本内容，可以概括為“三改四建”：
“三改”，即改變計劃經濟體制下的福利性體制，從住房建設投資由國家、單位統包的體制改為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業化運行體制；從住房實物福利分配方式改為以按勞分配的貨币工資分配為主的方式。
“四建”，即建立與社會主義市場經濟體制相适應的新住房制度，包括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟适用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融、保險，建立政策性、商業性并存的住房信貸體系；建立規範化的房地産交易市場和房屋維修、管理市場。
