基本介紹
指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便從根本上改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建築和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建築和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。
内容包括
改造城市規劃結構，在其行政界限範圍内，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來淨化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；更新、調整城市工業布局；更新或完善城市道路系統；改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。
方案趨向
保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模适當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。
創新理念
在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建築完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，将使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典範。
程序和标準
調查研究，對舊城改造的基本信息進行資料收集，對舊城改造的必要性和社會經濟的可能影響作出基本的判斷，了解各個城市發展的各個方面。
确定舊城改造地區之後，根據經濟實力和區域發展需求提供定制化規劃。
拆除部分建築，進行居民遷移，道路等基礎性工作，保證舊城改造工作的順利開展。再是對舊城改造的基礎設施進行設計和修繕。
策略及建議
不同類型舊城改造項目的比較研究
類型一：城市中心區—功能多元，高端引領。
通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開，城市中心承載着城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政配套和功能結構一直處于更新與再開發之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區内通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，并且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在于建築密度大，公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。
城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發企業無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域内的功能調節。
城市中心改造的項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築，在滿足區域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段内區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造産品和改造實例供開發企業借鑒。
高端商業—休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區地産以其較低密度居住環境，日漸成熟的内外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競争，就不能再沿用同質的商業産品。從國外城市的經驗來看，高端商業從事最好的商業形态，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。
步行系統—很多情況下，舊城自帶的商業項目已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負着城市幹道的職責，加上傳統設施營業場所腹地過于狹窄，容易造成商業流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，将造成較大規模的拆遷，使開發成本劇增。因此，建議在舊城内的商業項目添加步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車混雜的交通危險性，并增強購物的舒适性，通過網絡把與平行的零售和服務設施連接起來。
上述可以發現，無論是局部調整商業品質還是拆除重建，成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能将商業中心的消費檔次以及物業租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護曆史建築與景觀風貌的前提下，盡可能地利用商業以及公共空間，不是簡單地開發客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話将周邊的舊城區用地分二期、三期開發，這樣可以降低單位開發成本，如果商業中心的帶動效應明顯的話，後期的住宅利潤将更為可觀。
類型二：曆史文化區—維系文脈，挖掘價值。
每個城市都有自己的曆史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市曆代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競争優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由于對其風貌保護不夠重視，導緻城市曆史瀕臨絕迹。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城牆因為被定位于阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建築、曆史街區進行的大拆大建，其實質無異于殺雞取卵，損害的不單是開發企業的長期利潤，更是一個城區的人氣與商業競争力。
類型三：混合居住區——配合政府，統籌操作。
混合居住區通常位于城區的中間圈層，是早期規劃短視的産物，由于曆史原因，混合居住區内集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地類型，道路狹窄、建築密集，區域内人口購買層次低，無力承擔改善居住置業的成本，且混合區内工業以小型企業居多，徒增拆遷難度。根據國家關于舊區改造的原則，開發商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出于偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。
房地産開發企業對于這些居住密度高、區位條件差、資金難于平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現統一規劃，通常混合區與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造，同時出于對提升改造地區的品位和開發檔次，房地産開發企業也要顧及到混合區對于其單體項目的影響。
類型四：城市邊緣區——城鄉一體，建管并重。
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建築雜亂密集，而其中最典型的形态當屬城中村。由于二元體制的慣性，這種“都市中的村莊”仍舊實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。
類型五：工業聚集區——依托基礎，發揮特色。
在每個城市的發展過程中，工業企業的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的曆史來看，幾乎都經曆過工業廠房的調整改造。由于工業區産權結構與建築結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優于普通住宅，所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和産業置換，而是牽涉到更深層次的産業設計與廠房再利用。特别是牽扯到當地支柱型工業企業的改造，由于該工業區攸關整個城市的發展，必須慎重。在具體更新進程中，工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的産業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的産業升級。
小型工業區的産業置換
區域特征：城市傳統産業的工業聚集地随着城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時土地産出效應較低的工業區或者成片的工廠，區域内的工業項目現狀與周邊的居住、商業極不協調。比如嚴重污染的舊工業區，需要通過規劃調整以及有關措施将工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。
改造策略：随着城市的發展，舊工業區已失去了往日重要的工業用途，其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調，以往舊企業搬遷後，對于舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是“推倒重來”，這樣就等于夷平了城市的工業文化遺産。在國外，對工業文化遺産的保護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能新概念。
區域特征：指在一些工業區内，存在工業、辦公、商貿等共同發展，工業聚集地規模較大，已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:區位條件通常較好，已形成一定的商業氛圍，通常是工業生産和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區，面臨調整産業結構、疏散中心城區人口、解決環境污染等多重壓力。但其産業和生活環境标準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過采用某些扶持政策或提升産業與生活環境标準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業區，需要考慮到區域内已經形成的功能布局，彈性地改造。
改造策略：混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環境的前提下，适當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社區鄰裡原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分别采取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域内用地結構不合理，則需要對用地性質作重新設計，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的産業升級
區域特征：這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗，但是土地産出效應高，或者區内工業是當地的經濟支柱産業，對區域發展具有舉足輕重的作用，在一定時期内不适合大規模的産業置換。
改造策略：該區域通常采用工業升級模式，該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變，改造重點在于産業的重塑，以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐，再次形成産業集群效應，這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的“鏽帶”、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經曆過這一過程。升級工業區的關鍵是要将工業産品向出口外向化與附加值提高化發展。
三個觀點
一、對城市規劃的有益補充，體現了城市開放、兼容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段适度增加一些具有異域風景的城市景觀，未嘗不可。對于增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方财政事權增加也為此提供基礎與條件。将時尚小區變臉為“歐洲小鎮”，體現了“将時尚進行到底”的改造思路。
二、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續更加重要。作為政治、經濟和文化中心的中心城市，應該有更多的地區文化擔當意識。城市政府、規劃與設計單位應該有強烈的地方文化自主性意識，讓城市傳統建築和建築風格可以延續，增進城市的曆史和文化質感。
三、應該加強城市規劃和城市建設過程中的公衆參與，推進民主社會和市民社會的建設，社會公平性應該得到強化。對于提升環境質量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務配套等大有裨益，對其而言是局體利益最大化，但對全區居民和全市居民而言，就有失公平。我認為，城市規劃和建設過程中，一定要養成機會成本的思維，憑什麼重點發展和開發一個地方，如何滿足其他地方的發展訴求，都是需要思考的問題。
