産業地産:新興産業形式-中文百科頻道

簡介

消費型地産以健康、生态、人居環境與自然相融合為最高級特征，産業型地産滿足消費型地産的功能的同時，則是在此基礎上以其更适宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特征。

發展背景

産業地産是2003年由聯東集團率先提出，作為工業地産的前身，是工業地産的升級與換代。

在政府方面，追求高效增長的經濟與自已減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經濟的快速發展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平台既能實現經濟發展又能高效利用土地資源；

在客戶方面，追求核心競争力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業需要提高核心競争力，就必須要求企業的成長環境日益優越；伴随着經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，産業地産孕育而生，傳統的工業開發區正逐步向産業地産全面戰略轉型。

發展階段

1、企業自建園區

政府支持，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下遊企業加入園區建設。這種大型企業自建園區隻是為自己的産業鍊升級和完善做整體配套，對區域、對經濟發展的推動作用微乎其微。

2、工業地産

以政府開發為主導，規劃各種開發區、工業園，示範帶動區域經濟全面發展。由較強資金實力和開發經營的企業開發，推動當地二産經濟的發展，也受到了各地方政府的熱烈歡迎。但是由于政府需求的增加與企業日益增加的形象需求，工業地産的弊端開始暴露。

3、産業地産

現在幾乎已經沒有園區會像以前一樣無序開發和經營，早幾年，幾乎所有園區都采取賣地，随便建廠房出租出售這樣的模式進行開發。而進入2010年，新開發立項的工業園區，都是以産業為主導，充分響應國家政策，積極配合各地方政府進行産業轉型和升級。如聯東U谷，以專業産業地産運營商為定位，在行業内形成了龍頭地位

發展趨勢

1、以投資為中心，轉變為以消費為中心的“市場”産業地産。

投資、出口以及消費是我國經濟發展的三駕馬車，在投資疲軟、産能過剩，出口受阻的情況下，如何讓産業地産轉為大型的消費市場顯得較為中心，阿裡巴巴線下增設的“特色産業帶”、前店後廠全國力推的“四面八方電商城”都是在産業地産中尋求消費元素，通過促動貨物流轉，拉動地區消費流動，最終實現産業地産的良性循環發展和閉環發展。

2、以招商引資為中心，轉變立足當地産業轉型的“總部”産業地産。

李克強經濟學重點指出，把存量資産盤活為增量資産；每個地方經濟的發展都離不開本地産業發展的腳步，促進當地産業轉型升級，用“科學分工、主輔分離”的方法是有效拉動當地産業轉型的重要形式。總部基地、聯動U谷、恒生科技園等園區用“地方總部”的思維協助一大批企業将企業營運中心和生産中心進行分離，在大幅度提升産業集群的同時，推動了企業家之間的群策群力，推動了地方企業家的抱團做大，為地方經濟的“騰籠換鳥”提供了現實的發展平台。

3、以生産加工為中心，轉變為以生産性服務業為核心的“外包”産業地産。

天津某區曾經是國内産業地産發展的排頭兵，擁有數百萬平米的标準生産廠房，但由于頂層設計中的失誤，在産品設計研發、金融服務、設施設備租賃、檢測檢驗認證等方面有所欠缺，結果短短數年就被超越——沒有生産性服務業，入駐企業僅僅将其作為生産加工基地;相反，張江科技園、常州科教城的成功，一方面是地方政府大力扶持的結果，另一方面則顯示了對企業發展需求的把握。

4、以實體經濟為中心，轉變為以互聯網經濟為特色的“電子商務”産業地産。

産業地産必須以促進實體經濟發展為己任，沒有實體經濟支撐的産業地産是無根之木，在信息化高速發展的今天，我們必須重視能夠對實體經濟發展起到巨大催化作用的互聯網經濟，尤其是電子商務的巨大推動作用。多個電子商務巨頭已經在全國各地規劃自己的電商園區，傳統的蘇甯、大潤發等均在轉型中完成電商平台的搭建和發展，以京東、淘寶等電商平台為核心的産業地産正在蓬勃發展，相信未來數年内，以電商為龍頭的互聯網經濟，将對産業地産形成巨大推動。

5、以農業現代化，轉變為以健康食品為契機的“莊園”産業地産。

我國是人口大國，以農立國，在經濟高速發展的今天，健康産業是整個國民經濟的重要構成部分。以農業現代化推動農村産業化是巨大的市場機遇，以健康食品為契機的“莊園”産業地産已經被利海、伊利、蒙牛、光明等巨頭迎頭趕上，抓準這一契機和發展趨勢，能在産業地産的發展中有所收獲。

6、以“三來一補”為中心，轉變為以“中國元素”為核心競争力的産業地産。

中國元素是中國企業核心競争力最重要的一部分，隻有中國元素才能支撐中國産業，隻有中國元素才能強大中國企業，在中國發展産業地産，紮根在中國，盡可能的吸收和消化傳統文化的精髓，産業地産才可以做大做強，一味模仿抄襲照搬國外的發展模式，而不具備中國獨特元素的産業地産，在産業地産日趨激烈的競争中，将很難得到長遠發展。

區别

客戶不同

産業地産與傳統商業地産的最大區别在于目标客戶的不同，商業地産的客戶在于商家，而産業地産面對的兩大客戶是政府與企業。

經濟影響力

産業地産不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在産業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，借助城市發展的綜合資源優勢，依托地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和提升。

選址條件

産業地産與商業地産相比，選址條件更為謹慎，産業地産首先要選擇具有一定經濟實力的城市或者片區，一般都是選址在一二線城市的城市中心或者開發區。

功能類型

商業地産的功能比較多樣化，例如購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，但産業地産的功能更全面、更為突出，例如：打造企業集群、提升城市形象、提高政府稅收、提升企業競争力等。

産品設計

商業地産的産品類型主要有：高層寫字樓、購物中心、商鋪等，産品設計主要是因為産品、功能而異，而産業地産的産品設計則完全不一樣，産業地産的産品類型主要有：獨棟寫字樓、高層寫字樓、商業中心、标準化廠房等，産品設計主要考慮辦公需求、機械需求等，主要解決滿足企業生産、辦公等需求。

招商類型

有一位專家曾經說過，産業地産是塊兒高級蛋糕。如果說賣住宅的是小學生、賣商業地産的是大學生的話，賣産業地産應該算做是研究生了，産業地産的招商範圍很龐大，需求也更加多種多樣，企業不僅要考慮企業的成長環境，還有更多的軟性因素需要考慮，因為産業地産的招商人群不僅要了解企業需求，更要深入企業中來，對企業運營及未來發展有更加準确的把控。

綜合實力

從資金運作角度來看，産業地産資金運作時間更久，資金回收較慢，産業地産的運作對于後期資金的需求量也很大，項目建成前需要大量的資金投入建設、建設建成後，還需要大量的資金完成産業運營，實現利潤，招商成功後，扔需要很多資金為企業完成後期運營服務，也就是說，産業地産的運營需要更加有資金實力、技術實力的企業，才能做好産業地産，才能更好的為政府、企業服務。