城中村:留存在城市區域内的傳統鄉村-中文百科頻道

基本簡介

城中村是當前我國城市中普遍存在的社會、經濟現象，在一定程度上阻礙了城市的良性發展，也不利于全社會的穩定與和諧。所以，要對城中村進行改造，于是就出現了城中村改造房。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留着農村模式的村落。

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特有的現象。在1978年開始改革開放後的30多年間裡，一些經濟發達地區（如珠三角、長三角、環渤海、直轄市、省會城市等）城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農村被納入城市的版圖，被鱗次栉比的高樓大廈所包圍，成為了“都市裡的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。

城中村的内部通常沒有一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建築為主、環境髒亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、遊離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌症”。從地域角度上講，它屬于城市的範疇。從社會性質的角度上說，仍保留了傳統農村的因素。具有城市與農村雙重特征的城中村究其産生原因，同中國的城鄉二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關。同時，城中村也被許多學者認為是具有中國特色的貧民窟的表現形式。

表現特征

"城中村”具有農村和城市雙重特征，是城市化進程中的曆史産物。

城市建設不斷發展，還要在郊區建設更多新城和職能中心，使更多地區成為新的“城中村”，城市化進程的加快，使一些處于城鄉結合部的村莊，融入城區，成為“城中有村，村裡有城，村外現代化，村裡髒亂差”的地區，嚴重地阻礙了城市精神文明建設的普及與發展；不利于城市整體規劃和建設。

“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生産方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實施。“城中村”的長期存在，已經成為中國很多城市發展面臨的一個難題。

發展形勢

據《中國城中村改造建設深度調研與投資戰略規劃分析報告前瞻》數據顯示，随着我國社會經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，一方面大量的新城鎮不斷湧現，另一方面城市規模也在不斷擴大。位于其中的原有村莊逐漸被城市包圍起來，形成了半城半鄉特色的一類社區，此類社區被稱之為城中村。政府出于解決城市功能退化，提升城市土地價值和改善環境質量等考慮，積極推動城中村改造。城中村日益惡化的環境和與城市不協調的景觀，加上開發城中村地産的盈利前景，讓大多數村民也有改造的意願。

20世紀90年代從廣東開始，全國從南到北，從東部沿海到西部邊陲，從一線城市到小城鎮，幾乎每個城市都開始了城中村改造，或準備改造的躁動期。一方面城市化推進不斷出現新的城中村，另一方面，通過改造不斷“消滅”城中村。

深圳全市共有城中村1000多個，其中，特區内200多個。深圳市城中村改造以原特區内外為界限采取不同方式進行。原特區内采取“成片改造、分布實施”的方式進行改造。鼓勵對空間位置鄰近、功能關聯度較強的城中村進行整體規劃，成片分步實施改造。原特區外采取“中心——軸線帶動、梯度推進”的方式改造。加大對改造片區的前期研究和組織協調，創造良好的改造環境，引導市場積極參與改造。

改造方式

第一種

位于

城市建成區内，早已沒有農民戶口和農業用地，早已改成街道辦事處、居委會城鎮管理，撤消了鄉、村行政建制，已經沒有農民集體财産和宅基地産權的地區。這類地區實際上等同于城市的危舊房改造區，适用城鎮房屋、土地、居民拆遷管理辦法。可以采用成片改造危舊房的有關政策。但對其中的民工外來人口應該妥善安置，不能采取一律無償轟走的辦法。因為這些地區是外來人口的集中居住區，是低收入人群住得起能夠栖身的少數地區，而這些低收入民工是對北京的經濟發展做出了重大貢獻的，不能歧視他們，讓他們流離失所。

城市化進程就是大批農民進入城市能夠世世代代生存下去，徹底轉變為城市居民，可以享受城市現代生活。但前提是農民進城能夠就業居住，有生活基礎。留美華人學者文貫中先生曾寫過一篇文章《“城市化”無法避免“貧民窟”》指出：正是因為存在貧民窟，才使得城市特别有活力。貧民窟的存在，使得城市擴大的成本特别低，包容性特别強。貧民窟房租低廉，同為天涯淪落人的鄰居對新來者多相濡以沫，抱有多一層的同情和照顧，使新移民比較容易找到安身立命之地。

生活在貧民窟的大部分新移民一二代之後，便融入主流社會。這不但發生在美國的紐約和芝加哥，也發生在中國的香港、北京和上海。北京的浙江村當年一片髒亂差，經過十幾年的資本積累和改造，現已成為充滿活力的商廈群。美國的市長們十分精明，知道城市的發展離不開新移民的不斷湧入，所以不但允許貧民窟的存在，而且相互之間展開争奪人口的鬥争。

第二種

村内已沒有耕地。原自然村除宅基地以外的土地已被征用，變為城市建設用地，村内已無農民集體财産。雖然一些村已将農村村委會改為城市型居民委員會，農民也已農轉非，成為城鎮人口，但農民宅基地還未被征為國有，宅基地和房屋産權還是農民産權。對這些農民宅基地和房屋仍應按征用農民土地給予足夠的補償，拆遷房屋則可結合拆遷城鎮私房和農民房的政策區别不同情況，制定相關補償政策，妥善安置農民。特别是對無業、無生活來源的農轉非人員，要建立相應社會保障制度。

第三種

“城中村”現有土地産權還屬于農村集體所有，村民以非農收入為主。土地已經全部或大部份被國家征用，雖然村中農民已全部轉為城市戶口，但農民宅基地還未被征為國有，其土地本質仍未發生變化，這部分“村”至今仍然還是“村建制”，實行村的管理方式。甚至還有不少農民集體财産和村辦企業經濟實體。

良好的區位條件和低廉的建設成本使“城中村”出租房屋比率相當高，房屋出租加上村裡的分紅收入，可以使村民們過上相當富裕的物質生活，有些村民的平均生活水準甚至已遠遠超過城市居民，很多農民也已有自己的企業，主要從事一些初級飲食娛樂、交通運輸、建築業、農副産品和蔬菜零售等行業，或是以房屋租賃為主收職業。這些地區的改造難度最大。市場經濟使政府已不能像過去那樣解決農民就業問題，貨币安置又很難達到農民滿意。

因此這些地方不宜強行将村内土地征用為城鎮國有土地，農民原有集體企業财産可以仍歸農民所有，可以改組為集體所有制的商貿公司，人口就地消化，就業就地解決，土地産權性質不變，仍歸集體所有。對需要占用的土地，還可以用土地入股或出租的方式，年年有收入 ,以保證征地居民的生活來源。

第四種

還有部分耕地 ,仍是鄉政府、村委會建制。還有不少人是農民戶口。農牧種植業仍占一定比重的村落。這樣的地區改造時，農民轉為城市戶口，鄉政府改組為街道辦事處、村委會改組為居委會，但土地産權和經濟組織形式可以不變。原村集體所有财産、土地可以改組為農工貿股份公司，人員就業由農工貿股份公司就地解決，成為公司職員。可以用發展都市農業的辦法，發展現代化農業，養殖業。

如：工廠化無土栽培高檔蔬菜、花卉；觀光旅遊農業；種植果園、藥草；開展鴕鳥、孔雀、錦雞、麋鹿等珍稀動物養殖；發展農牧産品深加工及不影響城市景觀和環境的其它農工貿産業，以使農民能利用原有土地資源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。用都市農業改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造辦法。

這次準備改造的231個“城中村”主要是第一、二種，今後則會轉向第三、四種。我們要有充分的思想準備，對不同“城中村”采取不同的改造方式，“一村一案”，按不同情況把每一個“城中村”都改造好。既改變了城市面貌，又使當地居民受益，得到妥善安置。

但無論哪種改造方式，“城中村”改造都必須是由政府統一組織，統一規劃，政府統一負責土地一級開發征地拆遷和市政配套工程建設，除了原已批給開發商的土地外，基本上盡量不采取商業開發形式，以避免造成很多後遺症和遺留問題。應該調動當地居民的積極性，争取采用政府搞規劃設計，完成市政管線道路，适當補貼，居民組織住房合作社自己建房的辦法進行改造。建成的房子産權歸居民自己，餘房可以出租出售，以減少矛盾和改造難度。總之，“城中村”的改造是一件好事，也是一件難事。需要集思廣益，群策群力，調動各方面的積極性，妥善解決各方面的利益沖突，才能把這件好事辦好。

成因

究其原因，在于“城中村”形成和發展的特殊性。從“城中村”的曆史變遷中不難發現"城中村"形成的主要原因：

從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發展的結果。改革開放的20多年中，城市化的進程加速發展，我國的城市數目從1978年的320個發展到的662個。城市建成區面積也由3.6萬平方公裡擴大到9萬多平方公裡。城市的快速發展，需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當地的農民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場"城市包圍農村"的運動發生了。村莊進入城市，形成了"城中村"。

從主觀上來說，是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市與農村“二元所有制結構”并行存在、共同發揮作用的“邊緣社區”特征。

“從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建築群體和村落體制的形成，是農民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。”因此，從“城中村”的曆史變遷可以發現，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結構使得村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，由各戶村民自行建設後租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果緻使“城中村” 形成的進一步加劇。故而，我國“城中村”的改造也應從根本的土地制度及權利開始。

改造實例

北京

首都"城中村"的分布

這兩類"城中村"均集中分布在北京的朝陽、海澱、豐台三個區。另據首都社會治安綜合治理委員會辦公室統計，僅朝陽、海澱、豐台、石景山四個區，包括規劃城區外的地區就有"城中村"311處,居住人口71.5萬人，占地面積 9.5萬公頃，違章建築11.9萬間，建築面積193.6萬平米，違章建築涉及常住人口3.8萬戶。"城中村"已成為城市公共安全隐患的突出地區。"城中村"是城市發展過程中出現的一種不和諧現象。

從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為"都市裡的村莊"。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滞後于時代發展步伐、遊離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。"城中村"問題已成為困擾北京城市化進程的"痼疾"。是北京城市規劃、建設和管理缺乏統籌協調的必然結果。若不從根本上解決，"城中村"的惡性循環城中村還将持續下去，今後"城中村"改造任務将越來越重，成本将越來越高。

因此，市長辦公會議決定，北京要下決心盡快改造"城中村",将用三年時間先對建成市區内的231個"城中村"展開集中整治，首先要拆除奧運場館周邊及四環路以内的171個"城中村"，其餘的60個"城中村"将在2008年以後繼續完成。北京市通過整治"城中村"，要拆遷居民33935戶，撤銷路邊集貿市場85個，拆除違法建設1100多萬平方米，新增綠化面積1197萬多平方米，新建道路395萬平方米，25處文物古迹周邊環境得到治理。于是，"城中村"這個一度被遺忘的城市角落，開始成為人們關注的熱點。許多占據着城市黃金地段的城中村的大規模改造，引起了各界的廣泛關注。

經濟發展狀态

城中村改造是21世紀中國市長們經營城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方财政、開發商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創造了五花八門的經驗，征地補償标準差異也相當懸殊。盡管村民對待城中村改造态度不一，但政府強勢推進的态勢十分明顯。城中村改造是城鄉統籌戰略的重要組成部分。

北京城八區就有這類"城中村"231個，"城中村"已成為北京市公共安全隐患的突出地區。

"城中村"改造方案

9月，北京市市政府召開第61次市長辦公會議，研究并通過了整治"城中村"工作方案城中村。會議決定北京市将利用奧運場館"瘦身"而節省下來的資金，加快全市社會環境和市政基礎設施建設，加快"城中村"的改造，實現"新北京、新奧運"的戰略構想。要用三年時間，對北京城近郊的"城中村"進行集中整治，改善市民居住環境，提升城市整體環境水平，加快首都現代化建設步伐，以整潔、優美、和諧、有序的城市環境迎接2008奧運會.受到了老百姓的熱烈歡迎和各界人士的廣泛關注。

北京市的"城中村"主要分布在城市建成區的邊緣地帶和城鄉結合部地區，這些地區城市化進程相對滞後，人口密度大，外來人員相對集中，違法建設、違章建築和私搭亂建嚴重，市政基礎設施匮乏，房屋破舊，環境髒亂，社會管理混亂，城市公共安全隐患多。據統計，北京市的"城中村"大體分為兩類:第一類是指在建成區内環境髒亂的城市角落。

北京城八區約有這類的"城中村"231個，具體分布的區域為東城區4個，西城區3個，崇文區7個，海澱區70個，朝陽區57個，豐台51個，石景山20個，宣武區19個。總占地面積1092公頃，建築面積273.5萬平方米;第二類"城中村"主要是指規劃城區内的行政村，大多分布在城鄉結合部，約有112個，占地面積 1.8萬公頃，建築面積7221萬平方米。

昆明

"舊村未拆除的，其他建設項目不得開工;拆遷補償，每畝25萬元;改造範圍内的城中村村民，一次性轉為城鎮戶口……"昨天，《五華區城中村改造實施辦法》(以下簡稱《辦法》)正式出台，這是昆明市第一個成形的"城中村"重建改造辦法。

據了解，五華區共有67個"城中村"，其中主城區有51個，涉及大觀、華山、龍翔、紅雲、豐甯、蓮華、黑林鋪、普吉8個辦事處，總人口117819人，總建築面積8180322.23平方米。按計劃，五華區将對其中的10個"城中村"進行改造，5年内，這51個"城中村"中，村民将變居民、農村将變社區、集體經濟将變股份制經濟。

五華區與28家企業已簽訂了合作意向書。昆明市政協主席、市"城中村"改造重建領導小組組長田雲翔說，昆明市四區啟動40個"城中村"的改造，通過五華區"城中村"重建改造暨投資意向簽約儀式了解的情況，将有望超過40個。昆明在"城中村"重建改造中涉及的人口超過百萬，"城中村"重建改造是對社會、企業都有利的好項目，企業應抓住機遇，積極參與改造。

保證拆遷補償

專設監管賬戶

《辦法》規定，在"城中村"改造項目中，項目人必須無償提供不少于1000平方米的經營用房給村集體組織;預留不少于400平方米的社區服務機構辦公用房，由區政府按建築成本價收購。房屋拆遷補償采取貨币補償、房屋産權調換兩種方式。

為防止出現拆遷到一半，企業資金跟不上等諸多因素影響村民的利益，《辦法》規定，區"城中村"重建改造工作指揮部将設立資金監管賬戶，按項目拆遷總資金70%的比例進行資金監管，保證拆遷補償資金按時足額到位。此外，建成區内"城中村"的現有集體土地以及周邊村集體經濟組織擁有使用權的國有土地，将全部用于"城中村"改造，改造區域不再配給集體自留用地和審批新增宅基地。

拆遷補償隻認4層、300m2

針對建設用地的土地征購問題，《辦法》提出:對依法辦理過出讓手續的，按批準用途進行評估，并依照有關規定給予補償。具體規定為:經依法批準劃撥的用地，按25萬元/畝給予補償;集體建設用地，按25萬元/畝給予補償。房屋拆遷補償采取貨币補償、原地回遷兩種方式，以房地合一的原則進行補償，被拆遷人可任選其一。

《辦法》規定:按照"原地回遷"、"拆一還一"原則，農村集體土地上的房屋，在"征地拆遷通告"和"房屋拆遷公告"發布之前辦理了房屋産權證的，超過4層、300平方米的，以房屋産權證載明的建築面積進行賠還;在通告發布後建蓋的，按"建築面積300平方米、建蓋樓層4層以下"的面積賠還。另外，對于未建蓋到4層的"老實人"，政府将"補空氣"。不足300平方米的按實際面積計算，計算面積減去實際已有建築面積的差，給予一次性貨币補助。

五保戶、民政部門撫養的孤寡老人、烈士家屬，每戶可以享受一次性5000元的特困補助費。城市低保戶，每戶享受一次性2000元的特困補助費。

村民變居民有保障

在對"城中村"的改造中，五華區原"城中村"的居民将被納入城市統一的社會福利保障體系，社會保障由農村保障變為城市保障，實現保障模式的轉變，解決村(居)民的後顧之憂。

五華區改造重建的"城中村"中的農業人口，将全部一次性轉為城鎮居民戶口。2011年至2012年，村民的戶籍将完成農業戶口向城鎮居民戶口的轉變，實行城市居民戶籍的統一管理，村民将變為城市居民。與此同時，通過"城中村"管理體制的改革，"城中村"将改造成為現代化的城市社區。

《辦法》規定，凡屬征地拆遷範圍内的常住人口，處于就業年齡段内(男16-60周歲、女16-50周歲)，在城中村改造後失業、有就業願望、有勞動能力的人員，要全部納入五華區城鎮失業人員登記範圍，由戶籍所在地街道辦事處(鄉)勞動就業服務機構辦理城鎮新增失業人員《失業證》，并負責統一管理。對符合昆明市人民政府相關文件規定條件的，為其辦理《再就業優惠證》。

在"城中村"改造範圍内的農業人口，在辦理完"農轉居"手續後，符合辦理城市最低生活保障标準的，按照昆明市人民政府關于《昆明市城市居民最低生活保障實施辦法》執行。村民辦理"農轉居"後，其子女教育享受所在地城市居民子女入學同等待遇，納入城區教育部門公共教育範疇。

"城中村"的成年居民可自行選擇參加城鎮靈活就業人員基本醫療保險，繳費标準以上年度昆明市社會平均工資為繳費基數，按10+2%的比例自行繳納，每年可享受19.9萬元(含醫療4.9萬元，大病保險15萬元)醫療保險待遇，連續繳費期限為30年。達到法定退休年齡，補繳滿30年後不再繳納醫保費。改革開放以來,在中國超大城市的内部和周邊,出現了城中村的現象。城中村今後何去何從,現在被許多政策決策者和社會大衆所關注。

村民參保每月繳190元

不符合參加城鎮職工養老保險的人員，将被納入昆明市征地人員保險體系。保障範圍和對象為:根據政府計劃列入"城中村"改造規劃範圍内并具有五華區戶籍的"城中村"居民。符合标準的，每月每人繳費190元。"城中村"人員參保繳費和補貼比例為:個人參保和集體補助繳納當期繳費标準的60%，政府補貼40%。

同時，"城中村"改造人員補充養老保險制度也将建立。區社保辦機構将按人均15000元的标準，為"城中村"改造征地人員購買商業養老保險;已參加城鎮企業職工基本養老保險的征地人員，按人均5250元的标準給予一次性養老保險參保補貼，所需資金列入拆遷成本。(本文摘自都市時報)

西安

2009年西安市城中村拆遷名單:

新城區(13個):南張村、北張村、胡一村、胡二村、新興村、三府灣、自強村、八府莊、含元殿、石家街、聯志村、南韓村、北韓村。

碑林區(15個):祭台村、白廟村、北沙坡、西何家村、黃雁東村、黃雁西村、邊家村、南郭村、南關村、永甯村、草場坡村、仁義村、旅館村、南沙坡村、星火村。

蓮湖區(35個):西關村、十裡鋪、任家口、大馬路、新桃園、馬軍寨、李家莊、米家橋、建新村、解家村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、大土門、郭家口、二府莊、北關村、紙坊村、紅廟坡、豐禾村、白家口、西桃園、東桃園、三民村、金家堡、曹家堡、楊圍村、陳家寨、工農村、友誼村、顔家堡、周圍村、進豐村、中堡子。

雁塔區(71個):廟坡頭、長延堡、東三爻、後村、東八裡村、西八裡村、郝家村、辛家坡、吉祥村、觀音廟、王家村、鐵一村、鐵二村、太平堡、大雁塔村、楊家村、沙泘沱村、東三爻堡村、西三爻村、西三爻堡村、辛小寨村、南窯村、潘家莊村、瓦胡同村、北沈村、徐家莊、沙井村、白家村、丁家村、北山門村、南山門村、雙橋頭村、羅家寨村、田家灣村、西等村、延北村、延南村、缪家寨、東曲、西曲、北池頭、新開門、嶽家寨、孟村、榮家寨、陸家寨、黃渠頭、閘口村、西辛莊、丈八北村、丈八東村、木塔南、紅廟村、陳林村、甘家寨、雙水磨、趙家坡、餘家莊、木塔北、茶張村、丈八南村、丈八西村、鋪上村、魚化村、老煙莊、小煙莊、英發寨、賀家寨、大寨子、西堯頭、北石橋。

未央區(24個):張家堡村、新房村、石家村、二府莊、方新村、薛家寨、坑底寨、草店子、杜家堡、北沙口、八家堡、劉南村、方家村、肖家村、辛家廟村、孫家灣、東前進、先鋒村、棗園村、範南村、馬呼坨村、白楊東村、白楊西村、範北村。

灞橋區(29個):梁家街、草南村、草北村、張家坡、黃家坡、高樓村、尉家坡、長樂村、小寨村、張一村、張二村、楊家灣、十裡鋪、蔣家灣、蘇王村、杜家街、闫家灘、五星村、秦孟街、米家崖、李家堡、周家坡、老人倉、董家門、尹家街、堡子村、棗園劉、永豐村、柳巷。

2010年西安市城中村拆遷名單:

新城區(2個):聯志村、石家街村。

蓮湖區(3個):解家村、馬軍寨村、豐禾村。

未央區(4個):二府莊、東前進、辛家廟村、大白楊西村。

雁塔區(2個):陸家寨、榮家寨村。

灞橋區(1個):尉家坡村。

經開區(2個):崗家寨、蔡家村。

高新區(1個):木塔南村。

曲江新區(1個):瓦胡同村。

臨潼區(1個):姜寨村。