在法律上解釋
1、是土地管理法裡的名詞。
2、法律依據是土地管理法、國土資源部的行政法規、以及各省的宅基地管理辦法，在實踐中，主要是依據各省的宅基地管理條例來進行申請的。根據國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的标準。這個标準要根據各省自己的規定來辦理。
使用程序
農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉（鎮）審核後，報縣（市）審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時将審批結果張榜公布。
申請的條件
1、因子女結婚等原因确需分戶，缺少宅基地的；
2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；
3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的；
2、原有宅基地的面積已經達到規定标準或者能夠解決分戶需要的；
3、出賣或者出租村内住房的。
由于各省的規定有些出入，具體還要到當地的土地部門進行咨詢後才能确定，總的程序和步驟就是上面所述，如有其他問題，請補充提問。
糾紛處理原則
實踐中，因宅基地使用權而發生的糾紛在民事糾紛中比較常見。對宅基地使用權糾紛應按下列原則妥善處理：
1、依法保護國家、集體的宅基地所有權。我國土地分别屬于國家和集體所有。根據《土地管理法》的規定，土地改革前的舊契約不能作為土地權屬的依據。處理宅基地（土地）糾紛，應切實保護國家和集體的土地所有權。屬于國家或集體所有的宅基地，集體組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。
2、依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權。根據《土地管理法》的規定，使用國有土地的單位或者個人，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，确認使用權。土地使用權受法律保護，任何單位或者個人不得侵犯。農村居民建住房，應當使用原有的宅基地和村内空閑地。使用耕地的，由鄉級人民政府審核後，報縣級人民政府批準。
未經批準的，不予保護。法人、公民合法繼承的宅基地使用權除經統一規劃或個别調整外，長期不變。另外，宅基地使用權包括合法取得和合法使用兩個方面。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風、采光等相鄰權的，應依法承擔民事責任。
3、宅基地使用權随房屋轉移的原則。農村房屋發生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權随房屋所有權而轉移。1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》中規定：“公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應随房屋所有權一起轉歸新房主使用。”
關于辦理農村房屋宅基地使用權轉移手續問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮建房用地管理條例》發布之前，農村房屋買賣中宅基地使用權均随房轉移，無須辦理批準手續；但自該《條例》之後，宅基地使用權須經過申請批準後方可随房轉移。未經審查批準，宅基地使用權不能随房轉移給買方，房屋買賣亦無效，但買主可将房屋拆走。村民遷居或者拆除房屋後騰出的宅基地，由集體收回使用，另作統一安排。但在農村合法繼承的房屋，其宅基地使用權可以随房屋所有權而轉移。
4、尊重曆史、面對現實，有利于生産、生活的原則。我國對土地、山林大體上進行了四次确權，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《憲法》頒布前後土地權屬的重新登記。在處理土地、山林糾紛時，一般應以“四固定”确定的權屬為準，任何以其他理由而否認“四固定”時的确權均不予以支持；如果“四固定”時未确權的，發生糾紛應參照合作化或者是土改時确定的産權處理。
在解放後，已通過雙方協商并達成合法協議或經上級處理決定或經人民法院裁決了宅基地的權屬，具有法律效力。經過統一規定的宅基地，如果對宅基地的使用權發生糾紛，一般應以規劃确定的使用權為準。未經規劃的宅基地，對地界有争議的，可以參照土改時的确權情況處理。土改确權是對房屋宅基地的确權，但自1962年《農村人民公社工作條例修正草案》公布後，土改時确認的農村個人宅基地所有權即喪失法律效力，但宅基地的使用權仍歸原所有人。依照最高人民法院解釋的規定，如果原來四至明确的，應以四至為準；四至不明确的，應參照長期以來的實際使用情況，本着有利于生産、方便生活的原則合理地解決。
5、促進經濟發展，維護社會穩定的原則。土地的使用和經營管理情況直接影響到生産和經濟發展。及時、正确地處理好宅基地糾紛，能夠促進經濟的發展。發生宅基地糾紛時，首先應做好思想工作，并采取及時、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解決，維護社會的安定團結。
流轉問題
近年來，随着房地産行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那麼，農村宅基地能否轉讓？我國現行的法律是怎樣規定的？宅基地轉讓後會産生怎樣的法律後果。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有争議删去了相關條款，導緻目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的争議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農村房屋買賣法律适用問題的個人見解。
一、農村宅基地的特點
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會随村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權後，隻能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權隻是基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，隻能在本集體經濟組織成員之間流轉。
二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況
(一)國家立法
1、憲法
《憲法》第十條第四款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”該條确立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。
2、法律
《土地管理法》作為現行調整土地管理方面的專項法律，第八條确立了包括宅基地所有權在内的各種類型土地的所有權，規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”
該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規定：“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區、直轄市規定的标準。”“農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村内空閑地。”“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。”
該法第六十三條對涉及宅基地使用權在内的集體土地使用權的流轉作了規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破産、兼并等情形緻使土地使用權依法發生轉移的除外。”
關于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規定：“下列财産不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外……。”第三十四條規定：“下列财産可以抵押：……(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。”依據該法，宅基地使用權不能單獨抵押。
3、行政法規和部門規章
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附着物導緻土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權在内的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。
1995年，國家土地管理局印發了《确定土地所有權和使用權的若幹規定》。其中關于農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成後宅基地使用權面積超标的處理原則。第四十九條規定：“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定标準，按照有關規定處理後允許繼續使用的，可暫确定其集體土地建設用地使用權……。”
第五十一條規定：“按照本規定第四十五條至第四十九條的規定确定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定标準的，可在土地登記卡和土地證書内注明超過标準面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積标準重新确定使用權，其超過部分退還集體。”
1996年5月6日國務院辦公廳發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地産開發，明确了禁止農村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房産證。”
4、司法解釋
關于調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日讨論通過的《關于貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》中。其中第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”第64條規定：“公民在城鎮依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應随房屋所有權一起轉歸新房主使用。”上述司法解釋作為審判實踐中确認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據，較為常用。
(二)地方立法和政策
國家雖然對涉及農村房屋、宅基地買賣做了一些規定，但較為原則，實踐中的地方性法規、規章乃至按照政策制定的章程、規約成為調整上述糾紛的主要依據。
如上海市《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規定進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民，同時鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自願退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。該辦法還規定購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件”
從上述規定來看，一般認為宅基地取得權是一種基于身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。此外在各農村組織的規約、章程中也體現了這一精神。
另對于農村房屋買賣，一些地區也規定了農村房屋須在特定主體間轉讓。如《上海市房地産轉讓辦法》第13條第1款第2項規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(鎮)範圍内具備居住房屋建設申請條件的個人。該條第2款規定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續後，方可依照本辦法的規定辦理轉讓手續。
（三）、對相關法律法規的思考
1、規定原則，層次較低
調整農村房屋、宅基地使用權的法律規範數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關于買賣方面的規範數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規範進行調整。國務院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批權限，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關于加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地産立法相比，農村房地産立法不僅存在大量的法律真空，而且内容也比較粗淺。
2、内容不明，沖突嚴重
由于法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。
（1）、關于宅基地單獨買賣
根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用于非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》隻是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批準或者不予批準，僅是規範建房行為而非買賣行為。導緻各地在實踐中出現了不統一的情形。
（2）、關于宅基地和房屋抵押
根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之後，如何确定房屋抵押後宅基地使用權是否随之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然隻能是房屋，而不能當然将宅基地使用權納入抵押物範圍，但按照我國目前“房地一緻”的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。
（3）、關于宅基地能否連同房屋一起移轉
《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對于農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明确規定，理解上易産生歧義。
如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利于宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關于宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地産開發投資，使宅基地的原有功能發生改變；如果要對買受人資格加以限制，那麼應該如何限制？
法無明文規定。有人認為，應限制在本村範圍内，因為隻有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉範圍内，因為在一個鄉範圍内政府對農民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣範圍内，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制範圍為一個縣境内。認識上的不統一必然導緻做法的不一緻。
如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了“房地一緻”原則。
通過以上規定可以看出，宅基地使用主體僅限于農民，不得向城鎮居民出售，但須滿足下列條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房；（2）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（3）轉讓行為征得集體組織同意；（4）宅基地使用随房一并轉讓。
三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則
從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一并轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉讓而引發的糾紛。根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以将農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，在适用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員内部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，隻要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止将農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，隻要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明确規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對于農村宅基地上房屋轉讓行為發生後如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對于發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對于将房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求确認合同無效的訴訟請求。
第三，對于将房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對于将房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本着尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對于将房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
四、司法對策
(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件
1、履行相關審批手續 《房屋所有權證》是确認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、批準等手續，并完成權利主體的變更登記。
實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節，有些當事人在進行變更登記時，隻到房屋管理部門辦理産權過戶登記手續，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準，既沒有進行房屋産權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發生轉移
2、受讓人主體資格應受限制
宅基地分配制度的福利性必然産生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。即宅基地使用權隻可在本集體經濟組織内部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經将戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織内部成員。
3、轉讓後原則上仍遵循“一戶一宅”
《土地管理法》第六十二條第四款規定明确了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地标準的限制。當取得宅基地超過省、自治區、直轄市規定标準的，應在土地登記卡和土地證書内注明超标的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積标準重新确定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。實踐中還有對超标部分由本集體經濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予适當補償的做法。
(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力
1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。
有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前後應當辦理申請、審查、批準和登記手續的規定，因此應當認定房屋買賣合同無效。其理由是，根據《城市房地産管理法》第六十條規定，房地産轉讓應辦理變更登記；根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。
應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，隻要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。根據我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”
首先，依據該規定需要辦理批準、登記等手續後生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據，因此《土地登記規則》并不能作為認定合同須依法登記後生效的依據。其次，《城市房地産管理法》調整的是城市規劃區國有土地範圍内取得房地産開發用地的土地使用權，其不應适用于農村宅基地使用權；再次，《土地管理法實施條例》雖可适用，但相關條文規定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規範的是物權行為，而非規範屬于債權行為的買賣合同。
最後，從登記設立的目的考察，登記作為不動産物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的隻能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行内容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。
2、主體條件和“一戶一宅”标準不影響買賣合同效力。
合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為标準。可能導緻農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規範性文件的強制性規定，也不能據此認定合同無效。雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售。”但其發文機關是國務院辦公廳，并非行政法規，不能作為判斷合同效力的依據；而《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。
至于第六十三條規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。
故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的标準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續的，應繼續履行；經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續的，可責令補辦；未經批準而無法辦理過戶登記手續的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。
(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定
農民将經依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全，可認定合同有效。農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。
亟須改革
宅基地隻有使用功能而無資産資本功能。結果是,集農民畢生積累建造的農房,由于限制流轉和抵押無法實現其資産信用功能,不能對擴大生産、更新住宅和規避風險提供支持。
近些年,農村教育、農村醫療、農村社會保障等方面已取得重要突破,農村住房制度建設在各地也進行了積極探索,但整體制度建設仍不完善。農民住房曆來以自建、自住、自管為主,農村住房制度長期停滞在“一戶一宅”、“限制宅基地轉讓”等層面,涉及農民利益和權益保障、農民居住質量和安全、農民人居環境提高和最低端農民居住保障等方面的制度建設很不健全。
我國現有農村住房制度主要體現宅基地制度層面,“一戶一宅”、“面積法定”、“無償取得和使用”、“限制流轉和抵押”是基本特征。宅基地制度過于側重對農民的福利和保障,導緻宅基地隻有使用功能而無資産資本功能。結果是,集農民畢生積累建造的農房,由于限制流轉和抵押無法實現其資産信用功能,不能對擴大生産、
更新住宅和規避風險提供支持。農民無論是建新房還是擴大生産、修建基礎設施,均難以得到資金的支持。而且,宅基地資源浪費日趨嚴重,超規定占地、建新不拆舊、一戶多宅、外出務工長期空置房、廢棄地、閑置地等不斷增多。由于宅基地不能流轉,也沒有退出的激勵機制,所以宅基地長期處于增量不斷增加,存量利用率不斷降低的狀态。
這種單一的宅基地制度是不合理的。我國農村住房制度應該由農村宅基地分配制度、農房建設制度、農房基礎設施配建制度和農房救濟制度等系統組成。在此基礎上,對農村住房制度予以重塑和構建。
在農村宅基地制度方面,應當建立“無償取得、有償使用、有限流轉”的制度原則。
“無償取得”是指農民無償取得宅基地以實現基本的居住權。應本着“一戶一宅,面積限制”原則,嚴格限制初期取得宅基地的面積标準,體現“公平性”和“福利性”,既要保證農民的居住之用,也要有效地防止宅基地盲目增多和耕地大量減少。
“有償使用”是指宅基地有償使用,促使農民更合理、有效、經濟地利用宅基地,保護耕地。對于宅基地使用費,可以采用累進收費法,即按農戶人均用地面積達到不同的檔次,适用不同的收費标準:在貧困地區,對最低限度的住宅用地面積可以免收使用費；在耕地緊缺地區,對超過平均标準的住房用地面積可以提高使用費的收取标準。為了解決農村貧困居民的住宅用地問題,應當建立貧困居民使用費減免制度。宅基地使用費應以“取之于戶,收費适度,用之于村,使用得當”為原則。
“有限流轉”則要求有條件有步驟地對農村宅基地使用權流轉開禁。由于地區之間發展不平衡,對于農村宅基地使用權的流轉不宜以“一刀切”的方式來處理。應在試點較為成功的基礎上,選擇社
會經濟條件發展較好,原先己經存在農村宅基地使用權流轉隐性市場的地區推廣試點。除轉讓外,還應允許宅基地的出租。另外,應當盡快開展農房和宅基地确權登記發
證等配套工作,确權登記發證是農房流轉的基礎。有了确權證,可以為下一步建立城鄉統一的土地市場做好準備。
我國村莊數量巨大,各個村莊特點不同、類型不同,應通過建立村莊規劃制度,吸引靠近城市的村莊适度集聚,引導規模較小、發展前景不好的村莊向中心村鎮聚集,騰出土地進行整理複墾。同時,通過規劃确定對具有文化遺産性質的村落進行保護,并保證農民建房的選址安全。村莊難以複制城鎮住房的購買制度,在制度安排上,要尊重農民自建住房的權利和保護農民自建住房的積極性,但應從建材、質量、安全、節能、節地等方面給予規範和引導。更值得一提的是,基礎設施是農房的必要配套,當前這是農村最急需解決的短項,這一點,政府應當予以重點扶持。
曆史起源
1、宅基地問題是怎麼來的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私财，可以繼承、轉讓和買賣。“宅基地”則是一個“中國特色”問題。
2、經過“土改”，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。
3、經過社會主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經營，農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。
4、經過“人民公社”運動，确立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民隻對宅基地享有使[1]用權，并且不能出租、買賣等。
5、改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地并不隻是一個單純的财産問題，本質上是中國社會變遷的反映。
宅基地确權
農村宅基地确權登記發證流程：
1、申報
凡是擁有宅基地的土地使用權人，須領取由土地部門統一印發的《農村宅基地使用權申報登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經濟社、村委會二級經濟組織及鎮政府出具的土地權屬來源證明。然後由調查組負責收集申報材料上交土地管理部門對權屬進行審核。
2、權屬調查
國土部門根據土地使用權人的申請，對宅基地範圍、界線、界址、權屬性質、用途等情況進行實地調查、記錄并經相鄰各方認定，填寫宅基地地籍調查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準備。在宅基地調查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應按通知規定時間内到場共同指界，對雙方共同确認的用地界線和界址點進行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應書面委托代理人出面指界。
3、審核與公告
經土地行政主管部門審核，對認為符合登記要求的宗地進行公告，公告内容主要包括土地使用者的名稱、地址、準予登記的土地權屬性質、面積、坐落、四至範圍等。
4、審批
公告期滿，土地權利者及其他土地權益有關者對土地登記審核結果未提出異議的，在農村宅基地使用權登記審批表上簽署同意登記發證的意見，由市（縣）人民政府領導簽章，并加蓋市（縣）人民政府土地登記專用章。
5、登記注冊
根據農村宅基地登記審批表結果，以宗地（宅基地）為單位逐項填寫土地（宅基地）登記卡、土地（宅基地）歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領導分别在兩卡上簽字。
6、頒發土地證
改革方向
近日，國土資源部副部長胡存智在接受媒體采訪時明确表示，農村宅基地制度改革的方向是進一步擴大權能，賦予農民更多财産權利，而不是指宅基地可以自由買賣。
黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若幹重大問題的決定》提出，“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，慎重穩妥推進農民住房财産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加财産性收入渠道”。
在談及農地改革的基本邏輯和底線時，胡存智表示，落實十八屆三中全會關于包括農村宅基地在内的農村土地管理制度改革的要求，必須堅持集體所有制、用途管制、城鄉統籌、維護農民土地權益四個重要原則。
他介紹說，首先，改革的根本目标是要健全和維護我國基本的土地制度，平等保護兩種所有權，建立起适合我國市場經濟要求的各種土地要素有序流動、平等交換、合理利用的土地市場。其次，改革的出發點是要維護好農民集體的土地權益，使農民的宅基地權利得到切實的保護，增加農民财産性收入。
胡存智認為，解決農村宅基地的問題，首要的是切實保障宅基地的用益物權，針對現在農村宅基地在使用、管理方面存在的問題，完善好宅基地管理制度，同時要探索宅基地上的農民住房的财産性收益的路子，因此，三中全會《決定》提出要選擇若幹試點，慎重穩妥地推動農民住房抵押擔保轉讓，我們要根據這個要求做好有關工作。
他進一步解釋說，目前在農民宅基地的權利中，占有和使用的權利已經得到了充分體現，但收益權未能充分顯現。所以，下一步對宅基地制度的改革，就是要在保障宅基地用益物權基礎上進一步擴大權能，使農民能夠獲得更多财産性收益。
被問及當前農村宅基地使用方面存在的主要問題時，胡存智指出了四大“病竈”：一是宅基地取得和分配上存在問題，規劃和計劃落實不夠，導緻農村宅基地布局散亂，宅基地分配有時得不到保障；二是在宅基地管理上對節約集約用地促進不夠，導緻粗放利用，存在一戶多宅、超标占地的情況；三是在宅基地用益物權上保障不足和權能不足并存。
一方面，宅基地被實際賦予的權能還不夠，目前隻有使用的權利，因此也出現了超越權能的問題，比如亂出租、違章搭蓋等。另一方面，在一些征地過程中也存在對農民宅基地用益物權保障不足等；四是在宅基地退出方面存在問題，退出機制還不夠健全，因此形成大量空心村、閑置地，導緻用地不合理。
