基本簡介
優點：每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。
缺點：由于利息不會随本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
适用人群：收入處于穩定狀态的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。
決定因素
錢在銀行存一天就有一天的利息，存的錢越多，得到的利息就越多。同樣，對于貸款來說也一樣，銀行的貸款多用一天，就要多付一天的利息，貸款的金額越大，支付給銀行的利息也就越多。
銀行利息的計算公式是：利息＝資金額×利率×占用時間。
因此，利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素隻能是資金的實際占用時間和占用金額的大小，而不是采用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理！
不同的還款方式，隻是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費觀念人們的不同需要或消費偏好而設定。其實質，無非是貸款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先還後還，造成貸款本金事實上的長用短用、多用少用，進而影響利息随資金實際占用數量及期限長短的變化而增減。
可見，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節省利息支出的實惠。
計算公式
個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：
每月等額還本付息額
P:貸款本金
R:月利率
N:還款期數
其中：還款期數=貸款年限×12
如以商業性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：
月利率為5.58%÷12=4.65‰，還款期數為15×12=180(元)
即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年後，20萬元的借款本息就全部還清。
如果你認為這個公式太複雜不好用，你可以直接用搜房網的貸款計算器算算，也可以到公積金貸款
萬元還本息金額表和商業貸款萬元還本息金額表查出對應期限的萬元還款系數，乘上您的貸款額（萬元）就可以了
優缺點
優點：每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。
缺點：由于利息不會随本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
适用人群
适用人群：收入處于穩定狀态的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。
決定因素
等額本息還款法案例
銀行利息的計算公式是：利息=資金額×利率×占用時間。
申辦流程
1、遞交申請材料
2、銀行受理(調查、審批)
3、雙方簽訂授信合同
4、辦理抵押擔保，額度生效
5、當您需要使用貸款時，可以通過銀行營業網點、自助設備和網上銀行自行辦理借款、還款手續
還款信息
首付比率：一般情況下，一手房首付30%、二手房首付30%。第二套房首付款最低6成，貸款利率相當于基準利率1.1倍。
支付利息款：405742.77元（貸款50萬，還款30年，貸款利率6.65%%計算）。
費率：客戶自願選擇向保險公司投保,銀行不收取保險費；律師費：銀行不收取客戶律師費，擔保費視辦理業務品種而定。
優惠利率：貸款利率最低可按照中央銀行規定同期限人民币基準利率的0.85倍執行。
貸款期限：個人一手房最高為30年，個人二手住房貸款的期限最長不超過20年。
放款時間：一般情況下，三到五個工作日即可放款，具體時間視申請人情況而定。
房齡要求：理二手房貸款時房齡最長20年。
其他特點：每月歸還相等的金額。
案例
設定貸款的基本條件是：
即貸款人申請的為首套住房貸款，享受基準利率下浮15%的優惠政策，2008年5月15日為貸款發放日，貸款金額為30萬元，貸款年限為20年；
等額本息：還款利息243616元；
大多數房貸客戶選擇的還款方式為等額本息還款法，即每月均攤貸款本金和總利息，各月還款金額相同，這種情況下，30萬元20年的房貸，按5年期以上貸款優惠利率6.66％計算，每個月的還款金額為2265.07元（還款期内每月所還款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）後共償還銀行貸款利息243616元，本息合計為543616元。
申辦流程
1、遞交申請材料
2、銀行受理(調查、審批)
3、雙方簽訂授信合同
4、辦理抵押擔保，額度生效
5、當您需要使用貸款時，可以通過銀行營業網點、自助設備和網上銀行自行辦理借款、還款手續
選擇
從某種意義上說，購房還貸，等額本金法(遞減法)未必優于等額本息法(等額法)，到底選擇什麼樣的還貸方法還要因人而異。“等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以後随着每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大；“等額本金還款法”(遞減法)就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息随本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
兩種還款方法都是随着剩餘本金的逐月減少，利息也将逐月遞減，都是按照客戶占用管理中心資金的時間價值來計算的。由于“等額本金還款法”較“等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金，因此以後各期确定貸款利息時作為計算利息的基數變小，所歸還的總利息相對就少。舉例來說，A、B兩人同時申請個人住房公積金貸款10萬元，期限10年，合同生效時間為2005年6月20日。A選擇等額本息還款法，B選擇等額本金還款法。如不考慮國家在利率方面的調整因素，A每月的還款額相同，都為1032.05元，期滿後共需償付本息123846元。B第一個月還款額為1200.83元，以後随着每月貸款期末餘額的減少而逐月減少還款額。最後一個月還款額為836.40元，期滿後共需償付本息122233.90元（注：計算B的還款額時，假定每月都為30天，實際還款應以每月實際天數計算）。所以，在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”，以貸10萬10年為例，B比A要少支付利息1612.10元。
和等額本金還款法
購房按揭的還款方式主要有兩種，即等額本息還款法(等額法)和等額本金還款法(遞減法)。前者是将消費者所貸款的總額(本金)，加上貸款年限内本金産生的總共利息，得出本息總額，然後除以貸款的總計月數，得出消費者貸款年限内每月的還款數額；後者是以每月為利息清算單位，就是說，消費者每月還款的數額是由每月所還的本金，加上上月貸款總額産生的利息構成，其中每月所還本金就是消費者貸款總額除以貸款總月數得出的數額。
傳統的觀點認為，等額法有一個好處，就是每個月還款的數額是固定的，在消費者月收入相對固定的情況下，一般不會因為還款而感到壓力；而遞減法前期本金基數較大，産生的利息就比較多，消費者前期的還款壓力是比較大。在計算中記者得到這樣的數據：采用等額法每月還款額為3235.6135元，而采用遞減法第一個月和最後一個月的還款額分别為4270.67元、1672.70元。由此可以得出，采用遞減法，首月還款要比等額法高1035.0565元，最後一個月還款則比等額法少低1562.9135元。
可見，選擇遞減法，前期還款相對較重，但如果能咬咬牙經受住“三闆斧”，那麼還款數額會逐月減少，還款壓力也會變得越來越輕松，最後節省大筆的利息支出，還是非常值得的。
