曆史背景
20世紀60年代的歐洲，度假風氣興盛，法國地中海沿岸開發了大量海濱别墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房産價格高昂，多數家庭無力單獨購買度假别墅，而部分有能力購買别墅的用戶，每年的使用時間非常有限，最多隻有幾周，空置率很高，所以出現了親朋好友聯合購買一幢度假别墅供大家不同時間分别使用的情況，最早的分時度假概念由此産生。據此，聰明的開發商發明了以分時銷售客房使用權的模式來招攬客戶，取得了很好的效果，分時度假市場由此形成。
産權式酒店是旅遊房産的重要一類，其實質就是“分時度假+房産投資”。它将酒店的每一單位分别售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經營或分時度假網絡管理，獲得一定的投資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈餘，因此業主隻要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年後取得産權。經營有方的酒店通常還可帶來物業的增值效應。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權，可以作為一般投資者在郊區的第二居所或企事業單位的度假基地。
酒店類型
國際通用的産權式酒店，大緻有三種類型：時權酒店；養老型酒店；有限自用投資型酒店。
1、時權酒店
時權酒店是将酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限内在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權；
2、養老型酒店
養老型酒店是指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養老度假村的某一個單位，委托管理公司經營管理直至退休後自用。委托管理期間，将獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在産權人去世後由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。
3、有限自用投資型酒店
有限自用投資型酒店是指将酒店的每一個單位分别出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。
産業優勢特點
産權式酒店利在何處？
産權式酒店作為投資類物業的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睐也是受客觀環境影響。
首先
産權酒店倍受關注的原因，首先應從這一産品的特點說起，在國際星級酒店的基礎上，這些酒店基本擁有最大的生态資源優勢，例如大海、沙灘、溫泉、森林、古迹等旅遊優勢，具備了度假的價值，同時可以享受到高标準的服務，如貴龍國際的産權式酒店，在原始森林般的幽靜環境中度假休閑的同時，還能滿足運動和社交方面的需求；其次，産品的可交換性，可以交換各地的酒店，乃至機票、度假遊輪等其他産品，這樣的交換是與國際接軌的，具備可拓展性，符合市場的需求；另外，投資的安全性，産權酒店均承諾購買者一定的投資回報率，成為一個長線的投資品種。
國内房地産積壓和飯店出租率下降。經濟過熱時期，我國各地建起大批房地産項目，經濟回落，許多盲目開發的房地産由于價格高、市場定位不準等因素出現了嚴重的積壓。據國家統計局城調總隊對全國35個大中城市的調查結果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴重積壓。這些積壓的房地産中，有相當大一部分位于度假地和旅遊城市。
其次
休閑觀念逐步成熟。随着旅遊消費的不斷增長和旅遊者的日漸成熟，經過初期單純以觀光為目的的發展階段之後，休閑度假旅遊需求已經産生，并形成了一定的市場規模。因此，我國在3～5年内，可望形成具有一定規模的旅遊度假市場。這一市場的形成和擴大，将為産權式酒店創造出旺盛的需求。
産權式酒店提供給業主每年的免費自住房額，一般情況下業主都不能用完，那麼在不同地區的産權式酒店的業主就可以将自己的免費自住房額拿出來與别人交換，以達成度假交換的目的。
第三
可投資領域少，可利用資金相對充足。由于在工業技術方面與發達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿易組織後開放市場的威脅，在工業領域的投資需求不旺。以家庭經營為基礎的農業領域内雖存在較大的資金需求，但由于經營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三産業中，投入産出效益好的産業也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。
當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客觀因素有關外，與産品本身的優勢也是分不開的。産權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因：
其一，委托經營，省去麻煩。
産權式酒店投資的基本形式為，業主擁有一套星級酒店客房的産權之後，再委托開發商或專門的酒店經營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業主來說，省去了不少管理麻煩。
其二，提供包租，收益穩定。
不少産權式酒店都提供相當誘人的包租服務，每年給予業主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業界普遍認為，産權式酒店的投資回報相對于其他類型物業而言，是比較穩定的，并且風險相對也小一些。另外，很多産權式酒店的開發商每年都會提供給業主一定時間的免費入住權，10～30天不等，對于異地置業者而言，這一條件相當具有吸引力。
與酒店式公寓的區别
酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質仍然是公寓。購買者擁有單元産權，既可以自住、出租，也可以轉售。n産權式酒店與酒店式公寓的區别主要表現在，産權式酒店的本質在于購買者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。
風險
高回報率很難保證n在住宅市場低迷的當下，作為“邊緣系”的産權式酒店公寓，與商鋪、寫字樓等商業物業的投資門檻相比相對較低，還有酒店公司對其承擔保值、增值的經營職能，因此以産權式酒店公寓為代表的商業公寓等“邊緣系”投資産品開始走俏。
其中，最為吸引購房者的是産權式酒店公寓開發商承諾的高收益率，但是高收益的兌現卻存在疑問。n
2004年轟動全國的北京金山假日酒店公寓糾紛案，起因就是開發商承諾的10%的回報率、每年上萬的收益，最後兌現的卻是每年幾百的回報，因而引發了300多名業主集體對開發商與承租方提出訴訟。那麼，到底開發商承諾的高收益率在當下成都實現的可能性有多大，不妨來算一筆賬。n
位于成都北門大橋旁的某産權式酒店公寓，現在售價約為16000元/平方米，面積最小為50平方米。開發商承諾将委托某知名酒店集團統一管理，打造準五星投資型酒店公寓，業主擁有客房70年住宅産權，15年穩定回報的租金，享8%以上年收益率。n
就以該産權式酒店公寓為例，按照投資50平方米、16000元/平方米的單價計算，其總價為80萬元，按照CRC(商業地産投資顧問)聯盟監測數據顯示，目前該片區此類型物業租金約在50元/平方米/月。50元/平方米/月×50平方米×12個月=年租金收入為30000元，回報率為3.75%。從承租期15年來看，共能收回約45萬元成本，如果将80萬元的成本全部收回需要約27年。
這樣的測算相對保守，但就算是加上每年的租金上漲率，也很難保證整體回報率達到8%，這樣的承諾看上去更像是謊言。高玉林律師也認為，開發商與購房者的購房合同中一般不會承諾具體的回報率，而是采用酒店承租方與購房者再單獨簽訂合同的方式，這就為購房者後期收益的保證埋下了隐患。n
投資需慎之又慎n根據2001年6月國家建設部實施的《商品房銷售管理辦法》第2章第11條規定，“房地産開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地産開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商行政管理局發布實施的《房地産廣告發布暫行規定》第16條也明确規定：“房地産廣告中不得出現融資或者變相融資的内容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”産權式酒店公寓在操作上實際涉嫌違反上述規定。n
“早幾年開始，成都就出現了不少産權式酒店公寓，但也衍生出不少問題，當時在新津、青城山、峨眉山等地有産權式酒店公寓都變成了爛尾樓，最後不了了之，有不少購房者被困其中。
”高玉林認為，對于大多數青睐産權式酒店公寓的消費者來說，吸引他們的是開發者承諾的種種高回報，他們的初衷是“通過短期投資，獲取長期收益”。“但應該認識到，面對如此高回報，也會伴随同樣的高風險。
”高玉林進一步解釋說，對于産權式酒店公寓來說，購買者能夠自始至終保證自己利益的前提就是消費者所購房源的這家酒店要一直經營良好，讓經營者有足夠的利益，進而保證消費者有像當初開發者賣房時所保證的、持續性的“高回報”。
