炒房:網絡新興名詞-中文百科頻道

行為描述

2003年至2004年，房地産市場最響亮的一個名詞就是“炒房”。說起炒房就不得不提溫州人，還是很自然地聯想起炒房團和炒房行為以及他們帶來的高房價。對炒房團和炒房行為進行報道、論述的很多，支持者與反對者隊伍都相當龐大。雖然國家出台了大量調控房地産市場的政策，但真正涉及炒房團和炒房行為的卻不多。

炒房者一般看中的都是中、高檔項目，這種項目位置和環境相對不錯，具有一定的升值潛力。平時大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每個樓盤都會去看，有人笑稱他們為“房蟲”。如果對其中某個樓盤感興趣，就打電話找其他的朋友一起來看，大家決定要投資後就去找銷售主管談折扣。當然，在這些炒家前去與銷售主管談判之前，他們已經在售樓處和銷售人員有過接觸甚至達成了共識。而面對如此龐大的團購力量，沒有哪個銷售人員會輕易放棄，因為一旦成功将會給銷售人員帶來一筆不菲的提成收入。所以，他們會為炒家提供最大的支持以促成這筆交易的成功。

炒家購房有個規律，那就是有新項目剛一開盤他們就會去踩盤，由于他們每次都以團購的身份出現，所以能拿到相對較低的價格。基本是找一個項目中很好的房源，無論是面積、朝向、層數，都是衆多購房者最想得到的那種。這種房子升值速度最快，升值潛力最大，轉手更容易。

行為分類

一是通過團體購房，以團購形式增強和開發商談判的能力，壓低價格整體買入，之後再以零售價格獲得回報。它類似于商品買賣中的批發與零售，其購房的目的是賺取零售時的差價。

二是通過新聞炒作、散布、傳播消息等手段形成房價上漲的假象，造成虛假的供求不平衡，影響房地産市場價格，再通過房地産交易獲取利潤。這與房地産市場不規範，市場信息不透明，缺乏必要的監管機制，對虛假廣告打擊不力密切相關。一些媒體、開發商為牟利而聯合炒作，也讓這種行為屢能得逞。将市場即将發生變動的意思向不特定的人傳播是這種行為必要的構成要件。它的行為特征和目的與證券市場中惡意散布、制造虛隔信息操縱市場行為類似，并違背《廣告法》和《房地産廣告發布暫行規定》等法律的規定，應當用法律對其進行制約。

三是虛假交易。包括開發商的洗售行為以及炒房團的相對委托行為。開發商的洗售行為是指開發商以獲取利益為目的，由其内部人員或雇傭外部人員，以炒房者名義通過虛假交易制造房地産市場假象、誘騙他人作出錯誤的房産投資。其手法是開發商先預售或銷售部分商品房（期房），由預先安排好的同夥（炒房者）配合買進，繼而退還開發商，取回價款。這種行為是一種不改變實質所有人而對同一商品房（期房）賣出後又買回的操縱行為。所謂實質所有權人是相對于名義所有權人的一個概念，它是指盡管商品房（期房）并非以自己的名義持有，但是以自己的資金購買的商品房（期房）在自己的控制之下，享有該商品房（期房）的權益的人。他們的行為或許會在開發商和炒房者的産權登記上發生移轉，但事實上依然是由開發商控制與支配，這種情況下隻是名義所有權的轉讓或名義所有權人的變更，不屬于轉移實質所有權的商品房買賣。開發商的這種行為與《證券法》中的操縱市場行為中的洗售（washsale）十分相似，也稱為“沖洗買賣”。

四是一些炒房團（包括個别炒房者）以實際交易操縱的方式炒高房地産。炒房團利用其資金優勢買進某一樓盤，使散戶産生錯覺，誤以為交易活躍、房地産市場價格上漲，盲目跟進；而炒房團趁機抛售從中牟取暴利。其行為方式類似于證券法的實際交易型的操縱市場行為。

結合對炒房團特征與類型的分析，以第一種方式炒作房屋的應視為一般性炒房，以第二、三、四種方式進行房地産炒作的應視為違法性炒房。同時這三種行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地産市場價格的集中表現，它們影響了房地産市場的正常秩序。因此無論是炒房團還是一般炒房者，隻要有第二、三、四種行為的，都應當制定相應法律，要求其承擔法律責任。即認為一般炒房團及其炒房行為是具有合法性，采取實際交易、散布虛假信息等行為操縱市場的炒房團及其炒房行為應認定違法。

基本特點

民間性：參與炒房行為的公民自願組成的，以實現團體成員共同願望（購房牟利）為宗旨的組織。它不隸屬于政府部門，在資金來源、人事組織、事務内容等方面獨立存在于政府體制之外，是民間組織。炒房行為是一種在民間進行的投資行為，它不受官方保護，也不受政府提倡。

赢利性：炒房的目的即為牟取更多的利潤。炒房團以赢利為目的，是它與社會團體相區别的重要标志。在實踐中，由于炒房種類不同，其赢利的方式也不同：一種類型的炒房不以影響房地産市場價格為目的，通過持有購進的房屋，待房地産價格上漲後，再行賣出牟利；另一種類型的炒房，主觀上具有影響房屋價格的故意，通過實施虛假交易、散布虛假信息等方式，炒作房地産，牟取暴利。

自主性：自主性是指炒房團内部實行自主管理的原則。這集中體現在炒房行為、宗旨、重大活動等重大問題均由其自主決定，不受外部組織控制。它可以是随時的買賣，隻要看準時機，将房子買進，囤積房源，然後在适當的時機轉手。

法律邊緣性：高丙中教授将社會團體的合法性分為四種形式：一是社會合法性；二是行政合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。因此有必要分析炒房是否具有合法性。就社會合法性而言，一直以來人們對炒房都是争論不休，但是也并沒有明确的法律條文對此有明文規定，因此他們在一定程度上存在社會合法性。而政府對炒房也從未明确表态，其行政合法性不明。至于法律合法性，而且沒有一部法律對其有明文規定。綜上，無法認定炒房合法與否，因此認為炒房具有法律邊緣性。

松散性：炒房一大特點是松散性。一是炒房成員往往不固定。通常炒房團的組織者通過新聞媒體或其他方式發布消息，再将社會上報名的人組團，赴外地看房、購房。組團的方式決定了炒房團的組成人員通常是不固定的。二是無嚴密的組織結構。炒房團内部無明确分工，運作方式帶有随機性。

成因分析

政府難辭其咎

地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的隻有土地這一項核心資源了。這意味着，房地産膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩定房價等工作中就無法堅定的執行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的産生提供了政治環境，或者說是一個溫床。

開發商是始作俑者

房地産商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深谙開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地将樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成隻賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地産商采取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮制地荒論、安排民工排隊制造虛假繁榮等假相。

一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手擡價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。

治理對策

稅收征收到位

“加強稅收征管，确保征收到位，将是下一步管理層的工作重點。”國稅總局官員在重要場合傳遞出這樣的信息。通過相關調查和測算後發現，如果購房環節的所有稅收都依法征收到位，即使房産出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多隻能賺到現在毛利的1／3。但實際情形是，多數購房環節稅收都因為各種原因存在“優惠”，距征管到位差距很大，從而給炒房者留下不小“博利”空間。

而據另一位相關部委官員透露，單是依靠現有稅種設置，就有足夠空間可以對房地産市場進行有效的調節。例如，七部委新規中進行調整的營業稅隻是房地産交易環節的稅種之一。所謂調整，也不過是取消了之前為鼓勵房地産市場發展而給予的部分稅收優惠。而在房地産交易環節還有個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種，其中除印花稅外，其他都有優惠。僅簡單地取消“優惠”，稅收調節空間就非常大。

而管理層顯然已經意識到了這個問題。國家稅務總局發出《關于進一步加強房地産稅收管理的通知》，要求對房地産業稅收實施一體化管理。總體要求包括，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、後辦理産權證書(先稅後證)為關鍵，以信息共享、數據比對為依托，加強部門協調配合，搞好各征管環節連接，實現房地産業諸稅種間的有機銜接，加強諸稅種的稅收管理。至于是否和何時取消相關優惠，表示政策将“擇機而出”。

調控需治本

持有環節稅收積極推進，七部委新政中全額征收營業稅隻是一個便于操作的“應急”對策，隻能抑制短期炒作的資金，有大量閑置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由于中國經濟穩步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。加上“兩年内交易”期限設置以及對開發商實際難以監控，實際操作中有很多空子可鑽，從而削弱了其打擊和調控樓市的實際力度。該人士表示，基于此，利用稅收杠杆調節樓市必須繼續進行。

中國房地産市場稅收主要還都集中在交易環節，而持有環節稅負偏輕：企事業單位持有房産稅收很少，個人名下房産的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由于購買、投資房地産有很高的預期收益，直接拉動了投資不斷升溫。房地産持有環節的稅收設計工作已經在積極推進中，包括北京在内的部分城市已經在空轉試點，這将是有效調控房地産市場過熱的治本機制。