推動分析
政策動機
（1）抑制投機、投資性購房。
（2）保持房價的平穩增長，而不是停止增長（這一點從政府的表态來就能明确），如果政府真要房價回落，則直接推出物業保有稅即可。
推出前提
（1）2010年我國GDP目标為保8進9。
（2）一季度房地産貢獻已經達到半年度的貢獻率。
（3）工業經濟必須引資回流。
推出後的影響
（1）新政期的導入必然使市場進入暫停狀态，即滞漲觀望期的開始。
（2）人們對房地産市場未來走勢的不确定影響購房積極性。
（3）資金量的門檻提高，緻使投機、投資購房減少。
（4）異地置業的減少，勢必引起有民間資本的地區對本地購房需求的加大。
後續政策預告
由于至今政策的引導使百姓對自住性購房也望而卻步，因此為了體現政府對投機投資及自住購房行為的區别對待，同時也為鼓勵首次購房行為，即自住型購房，國家必然會在銀行及稅收方面做出新的安排。這也符合去年底政府工作報告中“有保有壓”的表态。
走勢預測
（1）2010年4月15日－2010年7月15日，三個月為政策試水期，也同時将導緻市場成交量及價格的回落，那麼反饋至政府的信号就會是“政策有效”。
（2）2010年7月初，剛性需求者在無新政策發布的情況下，心态平穩，将會陸續介入購房，逐步帶動市場交易量回升。
（3）2010年8月開始，銀行貸款将對自住型的購房大力開放，剛性需求全面爆發。
（4）2010年11、12月，在年度未統計前期GDP增長情況，未達标是必然結果，那麼政府将再次全面開放房産市場以拉長GDP增長，完成全年預定目标。當然，此時房地産市場在沉默中全線沖擊，量價齊升。
市場定勢
（1）投機投資性購房在成本加大及利潤降低的情況下，将大量退出。
（2）自住性（首次及改善型）住房将會得到政策的傾斜，此類交易将會在短期内回穩。
新政解讀
政策規定
2月16日，此前備受矚目的“京版國八條”終于落地。當天一早，便有相熟的開發商告知記者上午要到北京市住建委開會，并表示會議内容十分重要。而到中午，“京版國八條”的具體細則便已經出現在了北京市住建委的網站上。
在這份《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》中，共提及了15條規定，其中的重點莫過于更為嚴格的限購規定。
落實“禁三禁二”
《通知》原文中提到：自本通知下發次日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
而也就意味着，凡是北京市戶籍的居民，隻要是手中擁有2套住房，則一律不能再購買新的住宅，而此前在北京沒有住房的外地購房者則最多隻能購買一套住宅，并且還需要提供連續5年的北京納稅證明。那些已經在北京擁有住房的非北京市戶籍的購買者更是一律禁購。
楊少鋒同時認為，此次北京樓市調控細則出台将使今年北京樓市的成交量下滑60%。他表示，去年以來，非北京戶籍的購房者占北京樓市總成交量的一半左右。（根據統計，2011年1月份，外地購房者這占北京市住房成交總量的47%）而在“京十五條”出台後，這些非北京戶籍的購房者能夠達到新購買标準的不到20%，而這20%中又有絕大部分已經在北京擁有了至少一套住房，剩下符合購買條件的外地購房者将少之又少。再加上北京本地居民無法購買第三套住房，所以2011年，預計北京樓市的成交量将比去年下滑60%。
而在搜房網開展的調查中也顯示，69.7%的受訪者認為“外地人購房須提供五年納稅證明”為“京十五條”中最嚴厲細則；60.6%受訪者稱受政策影響，目前已無法在北京購買房産。
此外，由于外地人買房受到限制，因此已有房産的外地人會惜售，二手房市場的供給會大幅減少。而受到契稅征收政策變化影響，由于營業稅開始按交易額全額征收而此前是按差額征收，這也将對樓市交易産生重要影響。從整體上估計，北京全年房地産價格的跌幅可能達到20%。
嚴查房企中介金融機構違規
同時，《通知》還要求，在購房資格審核方面，住房城鄉建設部門将會同公安、稅務、民政等各部門進一步完成信息共享及購房人資格核查機制，對提供虛假證明文件的購房者，将不予辦理産權登記手續，并追究其法律責任；對未嚴格核實購房人資格、違規簽定購房合同或代理合同的房地産開發企業、房地産經紀機構将依法嚴肅處理。
在信貸政策通知也做了明确規定，要求各金融機構和北京公積金住房管理中心，對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍的政策，對違規機構要嚴肅處理。
對此，楊少鋒最後表示，“京版國八條”可以說已經非常的嚴厲，但效果還是要看執行的力度如何，如果相關各個部門都能夠嚴格執行，那麼北京的樓市必将迎來一輪“量價齊跌”的行情。
購房人細讀
北京籍
一家有兩套房，暫時不能再買
新政：已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含持有《北京市工作居住證》的家庭），限購1套住房；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，本市暫停向其售房。
解讀：陳志表示，京版“國八條”出台後，去年執行的京版“國十條”自動終止。也就是說，一個家庭新限購一套房政策結束。今天零時起，在京購房将按新的調控政策執行。
新政針對京籍和非京籍人群制定了不同限購政策。其中，針對京籍購房人提出，已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，本市暫停向其售房。
這比此前新購一套房的政策更為嚴格，從限購變為禁購。也就是說，京籍家庭隻能擁有兩套住房。想改善的話，可出售一套，再買一套。和限購政策一樣，禁購政策也是以家庭為單位。值得注意的是細則中規定是“暫停”，并不是“永久”。
非京籍
必須提供五年納稅或社保證明
新政：持本市暫住證、在本市沒有住房、且連續5年及以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，否則本市暫停向其售房。
解讀：也就是說，非京籍家庭限購一套住宅。而且，不能滿足以上前提條件的，即便沒房也不能在北京購房。而細則中沒有關于是否在其他城市已購房的要求。陳志表示，無論這樣的家庭是否在外地有房産，隻要符合條件，就可在京購一套住房。
對于在京工作5年及以上，且一直繳納社保和個人所得稅，但可能因換工作導緻短期中斷，可去相關部門補繳。社保和個人所得稅，可擇其一補繳即可。下月起，稅務部門可提供新納稅證明，個人隻要提供身份證号，就能清楚地看到自己在京全部的納稅信息。
審條件
貸款購房，很可能認房又認貸
新政：購房人在購房過程中，隻認定所擁有的房産。
解讀：也就是說，無論購房人此前購過幾次房，有過幾次購房貸款記錄，京籍家庭隻要目前無房或隻有1套房，就可再買一套房。非京籍家庭，符合納稅或社保規定，曾全款買過房或貸款買過房，現在名下沒有房産的，可購一套房。
但新購房産若需貸款，很可能按認房又認貸的辦法執行。陳志表示，按京版“國十條”，購兩套以上房産時，既會看購房人實際擁有的房産數量，也會參考購房貸款記錄。
即便手中無房或隻有一套房，有貸款買房的記錄，在購房時，貸款首付及利率會按二套執行，甚至視為三套時不予以貸款。陳志表示，細則對此沒做規定。因為貸款時如何考核房産數量是由銀行認定的，有待細則出台。
商業立項改住宅的房産不列入家庭房産考核。也就是說，已有兩套住宅的京籍家庭，可購買商住住宅。非京籍家庭，無論是否符合納稅或社保條件，都可買商住房。
公積金
二套房首付提至60%，利率提高
新政：對貸款購買第二套住房的家庭，各金融機構和北京住房公積金管理中心要執行“首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業管理部可研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。
對商業銀行執行差别化住房信貸政策情況，銀行業監管部門要加強監督檢查，對違規行為嚴肅處理。
解讀：新政出台前，本市公積金二套房首付比例為50%。但此次細則中提出，公積金二套房貸款須嚴格執行首付60%、利率1.1倍的政策。這使得目前實際操作執行的公積金二套房首付50%不複存在。
對于使用公積金貸款購買第二套房産的借款人來說，前期壓力會增大不少，也會導緻部分人貸款觀望。
陳志表示，新政出台後，如果市場量價仍過快上漲，中國人民銀行營業管理部可提高二套房首付比例，以及貸款利率倍數。可理解為，二套房首付比例可能提至70%或更高，利率按基準利率的1.2或1.3倍執行。
按100萬貸款20年的話，執行1.1倍利率與1.2倍、1.3倍利率相比，每月分别少支付404元、819元，總利息分别少支付約9.7萬元和19.6萬元。
二手房
調整指導價，堵“陰陽合同”漏洞
新政：嚴格執行國家關于個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。财政部門會同稅務、住房建設等部門，根據市場及時調整存量房交易最低計稅價格，堵塞“陰陽合同”産生的稅收漏洞。
解讀：目前，各區縣的過戶指導價相對市場價有較大反差，導緻投機分子鑽漏洞，以至于“陰陽合同”到處滋生。比如，北四環健翔橋附近的建委過戶指導價為6368元/平方米，而實際市場價逼近30000元/平方米，過戶價格落差較大是導緻購房人心生“避稅”的主因。
陳志表示，為避免這種情況發生。政府将根據市場及時調整存量房交易最低計稅價格，使指導價更符合目前的房價水平，對穩定房地産市場交易秩序邁出了有利的一步。
開發商細讀
出讓地
“限房價、競地價”全面推行
新政：增加住房用地有效供應，優先保證保障房用地，确保其用地占全市住房供地的50%以上，保障房和中小戶型商品房用地不低于住房用地年度供應總量的70%。商品房用地供應量不低于前兩年年均實際供應量。
“限房價、競地價”在中低價位商品房用地供應中全面施行。
解讀：北京去年3月推出“限房價、競地價”的土地出讓政策。意義是讓開發企業競買土地時，預知收益空間，在買地時圈定出利潤空間，不會出現高價地，抑制房價過高。
陳志表示，今後，北京肯定有更多的中低價位住房。年底前實現配租入住1萬戶以上，落實公共租賃住房建設和運營中長期貸款。
防炒地
投資不足25%，項目不得轉讓
新政：加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加本市土地競買的單位或個人，須說明資金來源并提供證明。對擅改保障房用地性質的，要嚴肅查處。
對超過2年沒取得施工許可證開工建設的，須及時收回土地使用權，并處以閑置1年以上罰款。查處非法轉讓土地使用權行為，對房地産開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
解讀：中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，這條規定實際上是不許開發企業炒地。按以前的規定，開發企業通過招拍挂的方式買到土地後，隻要交齊土地出讓金，就可将土地出售或轉讓股權。在土地價格攀升階段，易造成開發企業炒地。
新政要求開發企業要投入不少于25%的開發款才能轉讓，就是要讓開發企業把精力放在項目開發上。
定價格
房企報價與成本差距大将監管
新政：房地産開發企業應在新開盤項目銷售前，将土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房建設部門備案。經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的項目，提高土地增值稅預征率，具體辦法由稅務部門會同住房建設部門制定公布。
解讀：陳志表示，通過此舉，政府部門可掌握每個預售住宅成本價格，并核算他們上報的預售價格。對于報價與成本差距過大的将監管。此舉能有效控制新建商品房預售價格，讓房價保持在合理範圍。
新國八條全文
一是強化規劃調控，改善商品房結構。
二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。
三是加強對普通商品住房和經濟适用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。
四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五是運用稅收等經濟手段調控房地産市場，特别要加大對房地産交易行為的調節力度。
六是加強金融監管。
七是切實整頓和規範市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規銷售行為。
八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。
新國八條解讀
政府監管方面
房價目标施壓地方政府
新國八條：政策一
進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地産市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目标、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理确定本地區年度新建住房價格控制目标，并于一季度向社會公布。
落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期确定并公布本地區年度新建住房價格控制目标、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目标或沒有完成保障性安居工程目标任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差别化住房信貸、稅收政策不到位，房地産相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滞後等問題，也納入約談問責範圍。
堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
新國八條：解讀
這是首次要求地方政府制定房價調控目标，并要求今年第一季度就要發布，力度之嚴，史無前例。據一位業内人士表示，規定中所提的“住房價格控制目标”應該指的是一個具體的價格數量，各地方政府應該制定并公布一個2011年底本區域内的預期房價。這樣做的好處可以打消投資、投機者對預期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地産市場逐漸平穩，特别是價格能保持在合理的區間。
上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明确提出要各地制定房價控制目标，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。地方政府将為如何定這個目标而苦惱不堪。調控房價的效果肯定比去年好。
保障性住房須擴大複蓋
新國八條：政策二
加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度複蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應。
新國八條：解讀
今年北京将開工建設20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工10萬套保障性住房，實現交用的公租房數量将達到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設的保障房數量總量将達到100萬套，其中六成為公租房。
金融政策方面
二套房首付款提至六成
新國八條：政策三
強化差别化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目标和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差别化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。
新國八條：解讀
再次加強了對投資及投機購房者的控制，特别是第二套房貸款增加一成首付，将使得投資者最多隻能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進一步抑制投機購房。雖然規定二套房首付提高，但是執行的時間沒有具體确定，所以将可能促成消費者規避政策短期之内成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調，根據現在“認房又認貸”的商貸政策标準，即使賣掉手中貸款房産，名下無房也會算做二套房，意味着更加貸款買不起房，止步于置業升級“門檻”之外。
北京房地産業協會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調控，最大的特點就是“擡高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有限的，應該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。
土地交易方面
保障性住房用地将單列
新國八條：政策四
嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地産用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
新國八條：解讀
“十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應中的比例逐年加大。2010年，北京明确提出了“兩個50%”的建設目标，即保障性住房建設用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數50%以上。
交易稅費方面
二手房交易稅按全額征收
新國八條：政策五
調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地産所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。
新國八條：解讀
北京中原三級市場研究總監張大偉稱，首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得5年内房源再交易成本将明顯上漲，将明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現在出售200萬元的二手房為例，之前隻需要按照差額繳納5.5%的營業稅也就是繳納5.5萬，而以後将需要交納11萬。
其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，将有效地遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區将陸續出台房價的抑制措施。
第三，加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現象，導緻了樓市調控的部分措施作用減弱。預計調控很快将彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。
第四，嚴格執行個人轉讓房地産所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取将給市場調控帶來相比房産稅更有效的作用。
