房地産轉讓合同

房地産買賣合同的主要内容

根據《中華人民共和國城市房地産管理法》及《城市房地産轉讓管理規定》第8條之規定，房地産轉讓合同應載明下列主要内容：

1．雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

2．房地産權屬證書名稱和編号；

3．房地産座落位置、面積、四至界限；

4．土地宗地号、土地使用權取得方式及年限；

5．房地産的用途或使用性質；

6．成交價格及支付方式；

7．房地産交付使用的時問；

8．違約責任；

9．雙方約定的其他事項。

房地産轉讓合同的形式

房地産轉讓合同的主要方式有：

(1)房地産買賣合同，這是房地産轉讓的主要方式，它是指轉讓人将房地産移轉給受讓人所有，受讓人取得房地産權并支付相應價款的合同；

(2)房地産贈與合同，即規定贈與人将房地産無償轉移給受贈人的合同；

(3)其他合法方式。主要有：以房地産價格入股，與他人成立企業法人，房地産權屬發生變更的；一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發經營地産，而使房地産權屬發生變更的；因企業被收購、兼并或合并，房地産權屬随之轉移的；以房地産抵債的；法律、法規規定的其他情形。

房地産轉讓合同的訂立過程

《城市房地産管理法》規定，房地産轉讓必須簽訂書面合同。現以房地産買賣合同為例進行分析。房地産買賣合同的訂立必須經曆要約與承諾兩個階段。

(一)要約

要約，是指房地産買賣合同的一方當事人向對方當事人提出簽訂房地産買賣合同的意思表示。該意思表示必須符合如下要求：

1．明确地向對方表明買賣房地産的意圖。

2．具體寫明房地産的數量、質量、坐落、價格、交付方式及期限等主要内容。

3．表明請對方當事人在約定的期限内給予答複的要求。

4．要約必須送達受要約人。

要約是具有法律約束力的意思表示，要約人要受到自己發出的要約的約束；而要約邀請僅是邀請對方向自己發出要約，要約邀請不具有法律效力。因此，實踐中有的開發商故意誇大其詞，宣傳推介商品房，實際交付的房屋卻與廣告宣傳有較大差異。因為廣告宣傳一般為要約邀請，不具有法律約束力，所以購房人的合法權益得不到相應的保障。針對實踐中出現的争議，2003年6月1日起實施的最高人民法院《關于審理商品房糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第3條明确規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和該允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

(二)承諾

承諾，是指房地産買賣合同當事人一方對另一方所提出的要約或反要約完全同意的意思表示。承諾必須明确表示同意要約人或反要約人的意見，并且全部接受了其提出的合同内容。

(三)合同成立

雙方當事人訂立合同經過要約與承諾過程之後，合同成立。依法成立的合同具有法律約束力。

房地産轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系

(一)房地産轉讓合同以土地使用權出讓合同的存在為有效的前提條件

房地産轉讓合同的轉讓人對土地并無所有權而隻有使用權，轉讓人的土地使用權是基于其與土地所有人簽訂的土地使用權出讓合同而産生的。土地使用權出讓合同是轉讓人享有土地使用權的依據，也是确定轉讓人土地使用權範圍的标準。如果土地使用權出讓合同不存在或者無效，轉讓人轉讓土地使用權的行為就是無權處分，房地産轉讓合同就不産生法律效力。

(二)土地使用權出讓合同中的條款仍然适用于房地産轉讓合同，且必須成為房地産轉讓合同的一部分内容

無論房地産轉讓合同中的受讓人是誰，也無論經過多少次轉讓，新的土地使用權人都要承擔土地使用權出讓合同約定的義務。随着房地産轉讓合同的訂立與生效，土地使用權出讓合同規定的建設條件、土地用途和規劃要求随之轉移并且應嚴格執行。如需改變，應向出讓人提出申請，經政府有關部門審查、批準後，重新簽訂土地使用權出讓合同。

(三)房地産轉讓合同約定的土地使用權使用年限受到土地使用權出讓合同約定的年限的限制

我國《城市房地産管理法》第42條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。”這說明，房地産轉讓合同約定的土地使用權的使用年限以原土地使用權出讓合同約定的期限為限。