房地産泡沫:房地産投機引起的房地産價格與價值嚴重背離-中文百科頻道

判定方法

房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降

出售價格過高。房價收入比是表現房地産價格高低的基本指标。過高房價收入比意味着房地産價格脫離需求基礎。國際上合适的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。

出售價格快速上漲。房地産價格持續急劇上揚是房地産泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長将不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地産價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整後)。

出售價格全面上漲。房地産價格全面上揚是房地産泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地産銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看,全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。

實際租金下跌。房地産市場總體可分為房地産銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準确反映真實的消費需求，當房地産銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果将導緻房地産的租賃價格下降。房地産租售房價上漲低于物價的上漲意味着銷售市場存在泡沫，房地産租售價格絕對下降意味着銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。n

需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國内外資金大量進入

房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味着存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地産過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地産銷售市場存在着大量的投機需求。

居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味着居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民币儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月,人民币儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。

國際熱錢大量流入。國際遊資大量流入并投資房地産，将帶動投機需求。國際遊資以各種隐蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：我國約5100億美元的外彙儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，餘下來的1000億美元就是熱錢，其中部分遊資就流入到房地産市場領域。北京達觀房地産經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳台的增長2.5到3.5倍。海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。

投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地産泡沫的重要指标。國際上這一指标的警戒标準為10%。據有關部門調查，各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和餘額分别占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。

供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高

開發投資額超常增長。房地産開發投資是房地産供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味着投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地産開發投資增長快慢的指标是房地産投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地産開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地産開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。

開發貸款超常增長。房地産開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用于房地産開發的貸款增幅分别為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地産開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分别為6%、13%、17%、21%。

施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。

主要危害

金融化傾向嚴重

在2021年陸家嘴論壇上，人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清發表主旨演講時兩次側面談及房地産，他表示，一些地方房地産泡沫化金融化傾向嚴重，押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。n

在提及不良資産時，他表示，為受疫情影響的中小微企業貸款本息實施延期，預計将有一定比例最終劣變為不良。一些地方房地産泡沫化金融化傾向嚴重，相當數量的政府融資平台償債壓力很大，部分大中型企業債務違約比例上升，加劇了銀行機構的信用風險。部分中小金融機構面臨的形勢更為嚴峻。他建議，必須督促銀行機構做實資産分類，加大撥備計提力度，确保能夠更快更多地處置不良資産。n

而在談到個人投資者參與金融衍生品投資的風險時，他表示，普通個人投資者參與其中，無異于變相賭博，損失的結果早已注定。n

抑制消費

雖然在學術界對于“房價增長對于消費”有正向的财富效應（房産增長）和負面的擠出效應（用于買房而非其他消費）兩方面影響，但目前國内房價增長的擠出效應顯然已經遠遠超過了财富效應。n

一個很明顯的例證是，2013年到2020年，城鎮居民的消費率（城鎮居民人均消費支出/人均可支配收入）在持續下降，下降了8.24個百分點。而農村是相反的，農村的消費率是提高的，其中重要原因在于城鎮貸款買房的人占大多數。

如果以京滬兩個最高收入水平城市來看，這種擠出效應更加明顯。從2013年到2020年，北京居民消費率下降了接近14個百分點，上海下降近10個百分點，都遠遠快于全國平均水平。即便我們剔除2020年疫情的影響因素，以2019年的數據進行對比，這種趨勢仍然沒有變化，僅僅是數值有所調整。n

顯然，高房價雖然不是導緻消費率下降的唯一因素，但是影響消費最重要的因素。n

擴大貧富差距

中國人民銀行調查統計司曾于2019年10月對30個省級地區的3萬餘戶城鎮居民家庭開展了資産負債調查，調查顯示，我國城鎮居民家庭戶均總資産317.9萬元，資産分布分化明顯，且其中住房資産占比近70%，家庭淨資産均值為289.0萬元，分化程度更甚于總資産。n

也就是說，家庭财富的情況主要取決于房産價值，房價的提高會使得本就兩極分化的家庭财産分布情況，分化得更加明顯。n

例如，一個持有價值100萬房産的家庭與一個持有價值900萬房産的家庭，由于城市經濟發展等因素，高價值房産價格上漲的速度，會遠高于低價值房産價格上漲的速度，由此造成财富的更加分化。典型例證便如2020年各城市的房地産市場一樣，一二線城市房産價格上漲速度和幅度都要快于三四線城市；而在一二線城市中，核心地段、學區房等上漲速度又遠高于其他房産上漲速度。n

而且，需要注意的是，以上數據是2019年城鎮家庭的數據。考慮到2020年房價的又一次大漲，以及城鄉之間的差距，如果我們将分析的口徑擴展到2020年城鄉之間的對比，這個差距将會變得更大、更分化。n

抑制實體經濟轉型與科技創新

高房價最明顯的副作用便是生産企業廠房及辦公樓宇的高成本，這些成本的增加，間接帶動原材料和人工成本上漲，從而會降低企業家新建投資和技術改造的積極性。同時，高房價抑制消費，消費方式的改變反向作用于生産端，阻礙制造業等行業的技術革新和進步。

預防措施

加強對房地産市場的宏觀監控和管理

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合适的政策，是防止房地産泡沫的首要措施。房地産兼有資産和消費品兩重性，正因為如此，房地産市場的投資十分活躍，容易産生房地産泡沫時，就必須加強對房地産市場的管理。

首先，要加強對房地産建設的投資管理，根據收入的水平來确定投資規模，使房地産的産與銷基本适應，不至于過多積壓；其次，要加強房地産二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地産泡沫劇增；最後，調整房地産開發結構，大力發展安居型房地産，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地産行業成為不含泡沫的實實在在的主導産業。n