房地産業:以土地和建築物為經營對象的産業-中文百科頻道

基本概念

房地産業是指;是以土地和建築物為經營對象，從事房地産開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性産業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的産業。

具體内容包括：

（1）國有土地使用權的出讓；

（2）房地産的開發與再開發：征用土地，拆遷安置，委托規劃設計，對舊城區的開發與再開發；

（3）房地産經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動；

（4）房地産中介服務：房地産咨詢中介，房地産評估中介，房地産代理中介；

（5）物業管理：房屋公用設備實施的養護維修并為使用者提供安全、衛生、優美的環境；

（6）房地産的調控與管理：建立房地産市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地産價格體系，建立健全房地産法規，實現國家對房地産市場的宏觀調控。

房地産是房産和地産的合稱。房産是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業、服務、文化、教育、辦公醫療和體育用房等；地産則包括土地和地下各種基礎設施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

房地産的含義

房地産具體是指土地、建築物及其地上的附着物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動産，是房産和地産的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a) 土地

b) 建築物及地上附着物

c) 房地産物權

注：房地産物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

産業主要内容

1、土地的開發和再開發；

2、房屋的開發和建設；

3、地産的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

4、房地産經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地産中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

6、房地産物業管理；

7、房地産金融(包括信息、保險、金融投資等)。

發展

據《中國房地産行業月度市場監測分析報告前瞻》數據統計，從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國内貸款占房地産資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國内貸款占房地産資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

相比2013年1-2月數據，其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，後續商品房供應量堪憂；房地産投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長；商品房銷售增幅出現下滑，價格增幅放緩。總體而言，潛在供應依然偏緊。

2013年一季度多項指标回落，主要是前兩月突增因素明顯，從整體看，一季度市場依舊保持平穩走勢，預計随着調控政策細則在各地的逐步落實，房地産行業将出現調整，市場銷售在二季度會繼續回落。

現狀

中國房地産業的發展水平

房地産業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地産業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地産開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資産投資增幅(31.4%)1.4個百分點，占同期固定資産投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月"國房景氣指數"所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地産市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地産開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地産市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地産業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

中國房地産業發展主要問題

①資源的浪費與流失。由于開發失控和無序發展，導緻土地資源的大量浪費和國有資産的大量流失。1992~1993年的"開發區熱"和"房地産熱"高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公裡，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指标持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地産開發的空置房已超過了這個指标。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。

③房地産開發中的短期行為，對生态環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，緻使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地産開發建設忽視對生态環境的保護與建設。

④房地産業發展與金融業關系尚未理順，房地産開發缺乏穩定的資金來源。房地産金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地産信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地産信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房産業面臨的一項戰略任務。

中國房地産業的可持續性分析

可持續發展的核心是"資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配"。因此，房地産業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地産的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生态環境，為後代人的生産生活創造必要的空間發展條件。房地産業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，争取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目标包括:房地産業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地産業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調;房地産業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發;房地産業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地産市場完善與人居環境的改善等多方面目标和要求，從而推進中國房地産業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地産業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地産業可持續發展的物質基礎，也是房地産市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地産開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地産管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間内不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄擡地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生态平衡。房地産業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生态保護水平的差異，将會極大地影響房地産的價值，房地産生态價值的實現是房地産可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生态環境的保護和建設，使房地産業成為城市生态經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生态環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地産業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的"房地産文化研讨會"上，專家學者們一直認為，21世紀的房地産競争已經逐漸上升到文化競争，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地産業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地産金融體系，建立和發展房地産金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地産業發展的關鍵因素，房地産業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地産業的可持續發展，必須完善房地産金融體系，着手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，将一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地産市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻隻有1.6%。鑒于我國房地産業有效需求不足的現狀，房地産金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地産業的生産--消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地産征稅，而忽視了對存量房地産征稅。優化稅收結構是房地産可持續發展的源泉。第二，企業在觀念、産品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規範要求。房地産業必須進行環境成本核算。由于中國執行的是土地資源無價或低價、産品高價的價格政策，壓制了資源再生産活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地産業從粗放型向集約型的轉變。第三，是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導緻中國房地産市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地産業可持續發展的有效手段。第四，要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和内容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利于操作。第五，中國房地産業已處于數量和質量并重的時代，而作為創新主體的企業要生存并壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地産市場的監督，健全房地産相關的法律法規。在促進房地産業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地産開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地産相關的法律法規。雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地産法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地産市場的規範起到很好的作用。但是，我們要注意到房地産已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年内開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地産法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地産的内容。

中國房地産業可持續發展評價指标體系

房地産業可持續發展評價指标體系是房地産業可持續發展研究中的一項重要的内容，很多專家學者對此進行了探讨。評價指标體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒(2000)提出的評價指标，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地産業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地産業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指标。經濟方面反映的是房地産業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地産業增加值、人均房地産業環保增加值、房地産企業環保總資産貢獻率、房地産業增加值占GDP的比重、房地産企業環保全員勞動生産率、房地産企業環保成本費用利潤率、房地産價格指數、房地産銀行貸款償還率等8項指标。環境反映房地産業的生态效益，包括全社會房屋使用效率、房地産開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被征用面積增長率等6項指标。

前景

1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動增加形成對住宅的需求；

3、居民消費水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；

5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。建築業是屬于第二産業，屬于物質生産部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生産過程，它的生産結果就是建築物和構築物。房地産業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三産業。一般從事房地産開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地産企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。

2014年9月18日，國家統計局發布70個大中城市的房價數據，8月，新建住宅平均同比上漲0.54%，二手房住宅平均同比上漲0.11%。也就是說，本輪房價接近跌回一年前，按照目前的下調趨勢，房價将在9月份跌回一年前。

房地産的特性

1、房地産位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地産受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地産價值也不相同；

3、房地産的高質耐久性；

4、房地産具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地産作為龍頭産業，稅收約占國民生産總值的10%。

房地産的前景

1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動增加形成對住宅的需求；

3、居民消費水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；

5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。

與建築業的關系

建築業是屬于第二産業，屬于物質生産部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生産過程，它的生産結果就是建築物和構築物。房地産業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三産業。一般從事房地産開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地産企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。