樓市泡沫:房地産價格高于實際應有的市場價現象-中文百科頻道

基本簡介

樓市泡沫是指房地産價格高于實際應有的市場價的現象，這種現象多半是由于片面追求房地産的高利潤而被有意或無意的造成。

什麼是樓市泡沫，用一個比喻：粉絲也賣魚翅價，就可以說明這種現象。泡沫最終是連粉絲都變成了魚翅的價格，而不是魚翅是魚翅、粉絲是粉絲。如果供不應求讓石油或黃金的價格上漲，并不能證明資産價格過度溢價。

樓市泡沫形成的原因衆多，有地理因素，人口因素，也有各國央行的信貸擴張因素，還有彙率因素，但一般而言，判斷樓市是否有泡沫是用1平方米單位面積比地區平均單月收入，然後結合彙率來判斷是否超出了合理區域，照過去樓市泡沫的經驗來看，1平方米單位中檔商品房價格比當地人均月收入超過5：1的時候，則容易造成樓市價格大幅下跌。

理論基礎

市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎。

（一）市場供求規律作用機制

無論在房地産市場、股票市場中，還是在其他産品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。正常市場（産品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競争，如果市場上隻有幾個供應者，将出現不充分競争的寡頭局面，極端情況下甚至出現隻有一個供應者即壟斷情形。

在完全競争的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場範圍越大需求彈性越小，市場範圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。

（二）房地産市場的供求分析

房地産（土地）的需求彈性和供給彈性分析。一個區域的居住和商業辦公對房地産的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由于房地産（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。

（三）股票市場供求關系及其特殊性

對比各類市場，有的市場屬于快速市場，有的市場屬于粘性市場。股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。房地産市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府幹預後現行價格低于均衡價格則價格趨于向上，價格上升的速度取決于現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。

可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由于股票價格虛拟特性強，其價格波動還極大地取決于市場信心和市場趨勢，信心主要來自制度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規範真實、投資是否具有财富效應等。

（四）政府與市場的關系如何

政府調控政策的利弊分析：國家和地方出台了不少控制房地産投資過熱的政策，而且産生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這裡借助房地産領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。

首先說農業科技問題，由于農業科技導緻農産品産量大大增加，導緻價格下降，同時，社會對農産品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味着最終導緻農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導緻的在不同社會群體之間的利益矛盾。

再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期内儲藏、産能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導緻需求缺乏彈性。

但是長期内，産能逐漸增加，替代産品出現，必然導緻價格下降；同時人們逐漸清醒地認識到自己的消費習慣不妥，于是工業需求、公共需求、日常需求紛紛減少，也必然導緻油價下降。總之，類似房地産的石油在短期缺乏供給、需求價格彈性，而在長期具有明顯的供給、需求價格彈性。

可見，政策可能導緻社會矛盾（比如農業科技問題），政策尺度必須尊重市場規律，出台政策的時機必須恰當，否則效果不一定最佳（比如油價問題）。

在市場經濟中，供求規律很好地發揮作用，但是在現行價格下供不應求時出現短缺，而供過于求時出現過剩，原因在于所謂“現行價格”并非市場均衡價格。這種供求失衡導緻的短缺或過剩經常會出現在政府對經濟的幹預中，比如制定農産品最低價格高于均衡價格，将導緻農産品過剩；租金控制時最高租金限制低于均衡租金，将導緻公寓短缺；汽油供應限價低于均衡價格，導緻排隊購油現象；失業也是勞動力資源過剩的表現，因為最低工資高于市場均衡工資。

政府也知道會出現短缺和過剩，但是為什麼政府的調節往往失敗呢？原因在于政府很難确定幹預市場的時機和合适的力度，結果往往引起市場的過激反應。

所謂政府失靈是指不完全信息、效率低下、資源浪費、決策失誤導緻政府失去産生調節市場的應有功能；所謂市場失靈是指經濟異常波動、市場缺乏競争、社會成本高、公共物品供應不足、市場欠缺、信息失真導緻市場失去産生應有經濟效率的應有功能。因此，政府與市場的相互關系是，市場第一、政府第二，隻有在市場失靈時政府才發揮作用糾正市場失靈，當然政府糾正市場失靈需要考慮調節的時機和力度，因為政府對經濟的幹預是一把雙刃劍。

比如，市區住宅改造計劃原本是為了窮人提供更好的居住環境，結果低收入住房毀壞的多、建的少；租金控制導緻住房質量差、困難人群居住更加困難；最低工資雖然幫助部分工人卻導緻其他人失業；我國長期的實踐證明，政府對經濟一放就亂、一管就死。

總之，政府與市場供求規律的關系非常微妙，政府必須尊重市場供求規律，考慮市場供求規律的政府政策比無視供求規律的政策更為安全有效，不利的副作用更少。

形成過程

（一）市場化供地模式扭曲供求關系、放大泡沫效應

地價上漲導緻房價上漲，還是房價上漲導緻地價上漲？一般而言，房價的主要決定因素有市場因素和成本因素。市場因素主要是供需導緻價格變化，如果供不應求導緻市場均衡被打破，房價必然上漲，從而導緻地價上漲，因此從市場因素而言，房價帶動地價上漲，是一種引緻效應。房屋成本主要是地價、建築成本和相關稅費，在建造成本、利稅一定的情況下，地價成為房價高低的主要變量，按經驗統計其比例一般大約是40%—50%，因此從成本角度而言，地價影響房價，高地價可能導緻高房價。

市場化土地出讓引發不少問題？經營性土地出讓的市場化模式（招标、拍賣、挂牌），其主要宗旨是為了通過市場化方式選擇開發商，确定科學客觀的出讓土地定價模式，建立市場化的地價形成機制，避免土地出讓過程中可能出現的腐敗。可是，這種市場化模式可能導緻矛盾發生轉化，即市場化的代價就是地價可能被人為擡高。

市場化供地後，城市土地價值顯現，地價明顯上浮，這種壟斷地價模式對經濟發展的雙重影響，其正面效應是，土地一級市場壟斷後，城市土地資源價格上升，促進了區域經濟發展，吸引資本流入，投資增長，使商業機會增加，整個地區呈現繁榮景象，真正實現了“土地是财富之母”；負面效應是，過高的地價，形成過高的房價水平，無疑會加大商業成本和辦公成本，使得經濟和商業活動的邊際收益遞減，最終減弱城市的市場競争力。

實際上，目前的我國供地模式實際上是政府壟斷。一方面，農村集體土地國有化即征地的過程不按市場價定價，大量土地同時符合供給條件，而政府是唯一的土地獲得者，短期内需求十分有限，因此農用地國有化是供過于求的（需求曲線嚴重扭曲地左移，必然導緻供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地降低）。

一方面，政府在土地市場上形成了單一的政府壟斷供給。市場化供地模式導緻的短期限量出售土地造成了人為的供不應求，以至于招标拍賣土地價格不斷攀升（供給曲線嚴重扭曲地左移，必然導緻供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地升高）。

由于征地與供地均被政府壟斷，二者之間存在巨大價差，政府“壟斷經營”土地的結果必然是，一方面導緻農民、政府、用地者間的利益矛盾的巨大沖突，一方面通過短期限量供地導緻土地價格上漲，嚴重扭曲了市場供求關系，扭曲了市場價格形成機制，使房地産市場價格信息失真。在地方政府壟斷土地一級市場供給的條件下，土地價格的變動主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價格不會是真正的市場價格。

政府對土地壟斷的程度越高，對房價的影響也就越大，從而對房地産的市場價格形成機制的影響也就越強烈。

獲取農用地和國有土地供應的寡頭壟斷模式是鑽了市場供求規律的空子，假若取消農用地國有化時的供過于求的管道、賣地時的供不應求的管道，而是直接由農民直接與市場需求者進行交易，那麼農用地的交易價格絕對不會如此之低，而市場買地的價格也絕對不會如此之高，這中間的差價也就會自然轉化為對農民的補償、對開發商的補償、以及對消費者的補償，當然政府也可以收取各類稅費，隻是壟斷利潤不會如此之高。

即便是退而求其次，如果政府賣地時将近期内計劃出讓的土地同時推向市場，交易價格肯定下降（其供給量增加，導緻供求曲線的交點右移，交易價格必然下降），何必要實行全國上下的針對房地産的全面聲讨？其實，發展商并不想房價高企，以免引起政府、消費者的不滿。房價高企的原罪一方面在于市場投機猖獗，一方面在于政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認這個體制缺陷并承擔這個責任，這才是真正的尊重民意、尊重市場、尊重真理。

（二）股票市場的泡沫扭曲過程：股權分置的制度設計原罪

股票市場長期以來最大的問題之一就是股權分置。所謂股權分置，是指由于早期的制度設計，隻有占股票市場總量三分之一的社會公衆股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的國有股和法人股則暫不上市交易(非流通股)。股權分置問題作為我國資本市場上特有的股權結構問題，長期以來困擾着我國資本市場的發展。

股權分置問題的産生，主要根源于早期對股份制的認識不統一，對證券市場的功能和定位的認識不統一，以及國有資産管理體制的改革還處在早期階段，國有資本運營的觀念還沒有完全建立。截至2004年底，我國上市公司總股本7149億股，其中非流通股份4543億股，占上市公司總股本的64%，國有股份在非流通股份中占74%。

股權分置問題的存在，不利于形成合理的股票定價機制；影響證券市場預期的穩定；大股東不關心上市公司的股價變動，流通股股東“用腳投票”形不成對上市公司的有效約束，使公司治理缺乏共同的利益基礎；不利于國有資産的順暢流轉、保值增值以及國有資産管理體制改革的深化；制約資本市場國際化進程和産品創新等。可以說，股權分置問題已經成為完善資本市場基礎制度的一個重大障礙，需要積極穩妥地加以解決。

一方面由于長期以來實行發行審批制，市場需求沒有彈性，在短期内股票是分開發行、上市的，顯然是供不應求的，必然導緻價格高企；一方面由于股權分置，大部分股份不流通，導緻供不應求的情形加劇，再次導緻股價上升。所以，股市長期以來被扭曲，少量的流通股在市場供求規律的作用下，發行價、交易價高高在上，以至于首日的交易價就大大偏離其正常的投資價值，投資者大多數被這種制度性風險包圍，幾乎95%以上的投資者是虧損的。正是這種審批、發行制度和股權分置制度缺陷，導緻了投資者承擔巨大的市場風險。

政府利益

政府必須正确處理自身利益與其邊界的關系。政府不從土地市場交易主體的地位退出、變政府直接參與土地市場變為間接幹預，實際上是利益沖動使然。在市場經濟中，政府職能應定位于提供公共服務、維護公平的市場環境。政府隻為公共利益征地是國際通行做法。政府退出土地市場主體後，應主要通過規劃管制和對房地産征稅的方式間接調控市場。隻有這樣，才能保證政府是權利有限的政府，政府的邊界才可能清晰。

首先，政府必須遏制自身參與某種資産市場的初始沖動。從所謂“鼓勵上市發行股票”到所謂“經營城市”，乃至以房地産繁榮拉動經濟發展，都是政府介入不同形式資産市場的表現。一旦政府直接或間接參與市場，則必然扭曲市場。股市投資者長期以來始終依賴政府的政策救市，這顯然不是一個成熟的市場。

而房地産市場在當前的政府操作下，很容易形成同樣的結局。因此，明智的政府與市場保持距離，是高于市場的調控者，是不偏不倚維持市場秩序的裁判者。當前某些地方政府聲嘶力竭強調房地産運行的健康性，本身就違背了政府職能的基本原則。第二，政府必須遏制自身維護某種資産價格的持續沖動。即使行政力量在資産市場發展中并未發揮直接或間接參與的作用，但是市場總有波動，在不成熟的市場經濟體中，投資主體往往會要求政府給予扶持。

而不成熟的政府往往會基于諸如維持市場穩定、避免投資者受損等諸多理由平準市場。當然，面對某種資産的過度異常投機，政府出于維護公衆利益而托市另當别論。第三，政府必須遏制自身限制某種資産價格的善良沖動。目前社會各界對房地産泡沫的憂慮，于是形成了在具體操作層面由政府直接平抑房價的動議。同樣，在直觀意義上，這一考慮是正确的，但是在政治經濟學意義上，這将是極其危險的政策設計。

一方面，市場漲跌自有其規律，當前的狂漲并不意味着今後不會走跌，而政府介入幹預房價本身又意味着對原先投資者的不負責任，隻有讓其自然波動，投資者願賭服輸的市場心理才能健全。因此，壓低房價和之前的托市在本質上不存在區别。另一方面，面對當前過高房價導緻的低收入居民無處栖身的問題，行政當局隻有兩種手段可供選擇。一是增加供應量，抵消市場過度的需求。二是财政、貨币政策，調節貸款利率或者貨币補貼從而調節整個市場需求。

毋庸置疑，政府肯定難免利益考慮。其實，政府的最大利益出發點在于全體國民，在于國家經濟，而在房地産市場中具體集中的利益就是土地價值。目前的土地供應機制并不能保證長期穩定、科學合理的土地收益，它更有可能助長政府官員的短期政績沖動，甚至産生腐敗，而土地的有限性可能導緻未來政府土地收益越來越少，因此科學的做法是，土地收益應如同稅收一樣穩定、均勻、制度化地回收，才可能保證政府未來的各期收益，也可以減輕市場的沉重負擔，也減少了政府官員的短期政績沖動。

所以，以年地租的方式實現政府對國有土地所有者的權益，實行年租制，就需要在法律上明确。這樣既可使政府土地收益長期化，避免政府在土地收益上的短期行為，也可促進城鎮存量用地的流動，推動城鎮土地資源的合理配置。

其實台灣省土地改革模式值得借鑒。當年國民政府遷台，政府推行土地改革方案，采用不流血的政策使台灣農民耕者有其田。并制定了相應的政策來穩定土地政策和農民，以避免大量的農業失業人口沖擊脆弱的城市。到了上世紀70代，面臨巨大的社會壓力和财團壓力，國民黨政府最終反對開放土地買賣，而是将資本引入農村，過渡到台灣工業化後期，全社會進行社會資産再分配，解決社會貧富分化問題和工農業分化問題。

過了十多年，台灣完成工業化，經濟發展到了較高的水準後，台灣放寬了土地政策。這時候的土地價格已經從每甲四萬新台币上升到了三千萬到四千萬不等。大量的農民因為出賣土地而得到了多年的補償，享受到了國家工業化的經濟成果。社會财富再次通過土地買賣得到了再分配，避免了大量農民的破産。

工農業發展平衡，同時造就了大量的中産階級，使台灣社會更趨向穩定。另一方面，在經濟上，出讓土地造成了部分人群的資本富裕，社會消費和投資都帶動了起來。重要的是這些“暴富”的農民拿到出賣土地的财富之後，将資本轉向高風險的高技術行業，正是這些知識含量不高的“暴富”農民，成為台灣産業提升和轉型的資本輸入者，而此點則可以算是台灣土地政策的意外收獲。

制度缺陷與市場缺陷共振：股市與樓市價格泡沫類似人們越來越清楚，中國的樓市和股市一樣，存在重大制度缺陷。其表現有三：

其一，房地産市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，産品市場化而要素非市場化不對稱，導緻了住房市場畸形以及價格居高不下。

其二，地方政府發展房地産業更多是迫于财政支出的壓力，出于追求發展政績的沖動，這一點與當年發展股市隻是迫于企業融資壓力、迫于為國有企業脫困圈錢非常相似。

其三，房地産商推高資産價格的市場操作手法與股市黑莊頗為類似。

在股市中，如果有人控制了一隻股票足夠籌碼，就完全可以操縱股價。

而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法在房地産市場中也已經被使用；2005年房地産投資商提出轉戰二、三線城市。從技術上看，這一做法十分類似于股市中莊家炒作某個闆塊或概念的股票時使勁拉升龍頭股票的手法，龍頭股票的賺錢效應引誘散戶拼命殺入同闆塊或概念的垃圾股，隻要龍頭不倒，其他股票就跟着上漲，一旦莊家達到目的，散戶的末日就來臨。

許多城市的價格已經翻番，少數項目價格甚至上漲數倍。這與股市莊托的做市效應是一樣的；為了推高價格，房地産商僞造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地産價格“無量空漲”。這一做法類似于股市莊家自我對敲拉擡價格。

然而，一個不規範的市場是不可能實現持續快速的成長的，股市如此，房地産市場亦如此。可見，股市、樓市的制度規範和市場規範是缺一不可的。