定義
土地增值稅是對在我國境内轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附着物的單位和個人，以其轉讓房地産所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。
法律規定
中華人民共和國土地增值稅暫行條例
（1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138号發布根據2011年1月8日國務院令第588号《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）
第一條為了規範土地、房地産市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物（以下簡稱轉讓房地産）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地産所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條納稅人轉讓房地産所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。
第五條納稅人轉讓房地産所取得的收入，包括貨币收入、實物收入和其他收入。
第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地産有關的稅金；
（五）财政部規定的其他扣除項目。
第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：
（一）納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地産。
第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地産評估價格計算征收：
（一）隐瞞、虛報房地産成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地産的成交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的。
第十條納稅人應當自轉讓房地産合同簽訂之日起7日内向房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限内繳納土地增值稅。
第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房産管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房産管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
第十四條本條例由财政部負責解釋，實施細則由财政部制定。
第十五條本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。
土地增值稅的征稅範圍
按照《土地增值稅暫行條例》及其細則的規定，凡有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物并取得收入的單位和個人，都屬于土地增值稅的征稅範圍。
在界定土地增值稅的征稅範圍時應注意以下三點：
（一）隻有轉讓國有土地（指按照法律規定屬于國家所有的土地）的使用權，才屬于土地增值稅的征稅範圍，集體所有的土地隻有在征用後轉為國有土地時才能轉讓。
（二）隻有有償轉讓（指出售或以其他方式有償轉讓）房地産，才屬于征稅範圍，房地産的繼承、贈與等無償轉讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。
（三）地上的建築物及其附着物是指建于地上的一切建築物、構築物，地上地下的各種附屬設施及附着于該土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其他物品。
土地增值稅的計稅依據
土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地産所取得的增值額。
（一） 增值額的計算
增值額是指納稅人轉讓房地産取得的收入減除規定扣除項目金額之後的餘額。如果納稅人轉讓房地産收入減除規定的扣除項目後沒有餘額，則不需要繳納土地增值稅。
增值額的計算公式為：
增值額=轉讓房地産取得的收入一扣除項目
但納稅人如果有以下情形之一的，其土地增值稅要按照房地産評估價格計算征收：
1、隐瞞、虛報房地産成交價格的；
2、提供扣除項目金額不實的；
3、轉讓房地産的成交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的。
所謂“隐瞞、虛報房地産成交價格”，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附着物價款的行為。對該種情形，應由評估機構參照同類房地産的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格确定轉讓房地産的收入。
所謂“提供扣除項目金額不實”，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。對該種情形，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格确定扣除項目金額。
所謂“轉讓房地産的成交價格低于房地産評估價格，又無正當理由”，是指納稅人申報的轉讓房地産的實際成交價低于房地産評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。對該種情形，由稅務機關參照房地産評估價格确定轉讓房地産的收入。
（二）房地産取得的收入
納稅人取得的轉讓房地産的收入，包括轉讓房地産而取得的全部價款及有關的經濟收益。從收入形态看，包括貨币收入、實物收入和其他收入。
（三）扣除項目
在計算轉讓房地産的增值額時，允許扣除的項目包括：
1、取得土地使用權所支付的金額。這是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款（指土地出讓金、土地轉讓金）和按國家統一規定繳納的有關費用（登記費、過戶費等）。
2、房地産開發成本。這是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本。具體包括以下費用：
（1）土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附着物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。
（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平，，等支出。
（3）建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
（4）基礎設施費，包括開發小區内道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區内公共配套設施發生的支出。
（6）開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
3、房地産開發費用。這是指與納稅人開發房地産項目有關的銷售費用、管理費用和财務費用。但這三項費用不是按照納稅人開發房地産項目實際發生的費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定的标準進行扣除。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，财務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開發費用，按前1、2項計算的金額之和的5%以内計算扣除。即此種情況下允許扣除的房地産開發費為不超過：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地産開發成本）X5%。
凡不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地産開發費用按前1、2項計算的金額之和的10%以内計算扣除。即此種情況下允許扣除的房地産開發費為不超過：（取得土地使用權所支付的金額+房地産開發成本）X10%。
前述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
4、舊房及建築物的評估價格。這是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批準設立的房地産評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關确認。
5、與轉讓房地産有關的稅金。這是指在轉讓房地産時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地産繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
6、财政部規定的其他扣除項目。如對從事房地産開發的納稅人可按其取得土地使用權所支付的金額加房地産開發成本計算的金額之和，再加計20%的扣除；納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地産的，其扣除項目金額的确定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關确認的其他方式計算分攤。
土地增值稅的稅率與計算
（一）土地增值稅的稅率
按《土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：
（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
（2）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
（3）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
前述四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
（二）土地增值稅的計算
土地增值稅按照納稅人轉讓房地産所取得的增值額規定的四級超率累進稅率計算征收。因此，在轉讓房地産的增值額确定後，按照規定的四級超率累進稅率，以增值額中屬于每一稅率級距的部分的金額，乘以該級的稅率，再将由此得出的每一級的應納稅額相加，其總數即為應納增值稅稅額。
土地增值稅的計算公式為：
應納稅額=、（每級距的土地增值額X适用稅率）
實務中，往往采用速算扣除法計算。即以總的增值額乘以适用稅率，減除扣除項目金額乘以速算扣除系數，直接得出土地增值稅的應納稅額。具體公式如下：
（1） 增值額未超過扣除項目金額50%的：
土地增值稅稅額=增值額X30%
（2） 增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的：
土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項目金額X5%
（3） 增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的：
土地增值稅稅額=增值額X50%-扣除項目金額X15%
（4） 增值額超過扣除項目金額200%的：
土地增值稅稅額=增值額X60%—扣除項目金額X35%
以上公式中的5%、15%、35%為相應級距的速算扣除系數。
土地增值稅的減免規定
按照《土地增值稅暫行條例》等相關規定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一）納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地産（指因城市規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房産或收回的土地使用權）。
（三）因城市規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地産的，比照前（2）免征土地增值稅。
（四）個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。
（五）個人之間互換自有居住房地産的。
（六）對涉及土地增值稅減免稅的一些特殊問題，由财政部、國家稅務總局制定專門規定。
土地增值稅的征收管理
（一） 納稅申報
納稅人應當自轉讓房地産合同簽訂之日起7日内向房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人因經常發生房地産轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況确定。房地産所在地是指房地産的坐落地。納稅人轉讓的房地産坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地産所在地分别申報納稅。
納稅人在辦理納稅申報時，應如實填寫《土地增值稅納稅申報表》，并向稅務機關提交房屋及建築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及其他與轉讓房地産有關的資料。
土地增值稅納稅人未按規定提供前述有關資料，或不如實申報房地産交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按《土地增值稅暫行條例》的規定進行處理。
（二）稅款繳納
土地增值稅納稅申報表經稅務機關審核确認無誤後，納稅人應按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。土地增值稅以人民币為計算單位。轉讓房地産所取得的收入為外國貨币的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場彙價折合成人民币，據以計算繳納土地增值稅。以分期收款形式取得外币收入的，也應按實際收款日或者收款當月1日國家公布的市場彙價折合成人民币，計繳土地增值稅。
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預繳土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。該具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地
情況制定，一般情況是：對納稅人預售房地産所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預繳；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，納稅人也應在取得收入時先到主管稅務機關登記或者備案。
