登記包括的權利
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動産權利。
職責
機關職責
登記機關的職責是指登記機關在進行不動産登記時依法享有的職權與應履行的義務。關于不動産登記機構的職責，不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動産登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的内容隻有消極的登記義務。
中國物權法既沒有去試圖界定什麼是實質審查，什麼是形式審查，更沒有去回答物權法要求不動産登記機構去進行實質審查還是形式審查，而是在聽取各方面意見的基礎上，針對中國不動産登記的實際情況，對不動産機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。
（二）就有關登記事項詢問當事人。
（三）如實、及時登記有關事項。
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
具體來說，物權法要求中國的登記機構在進行不動産登記時應當履行下列職責：
1.查驗申請人提供的必要材料。
2.詢問申請人有關登記事項。
3. 如實、及時進行登記。
4.法律法規規定的其他職責。
為保證登記機關更好地履行登記職責，物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上，又對其禁止從事的行為作出明确規定。
法律責任
1.登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任，是指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。
2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則，就是指歸責的一般規則，是據以确定行為人承擔民事責任的根據和标準，也是貫穿于侵權行為法之中，對各個侵權行為規則起着統帥作用的立法指導方針。
3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則，中國不動産登記機關承擔賠償責任須具備以下要件：
（1）存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假，登記機關盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記錯誤。
（2）存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提，“無損害即無賠償”。
（3）損害事實與登記錯誤之間有因果關系。
4.登記機關賠償範圍及其追償。登記機關賠償責任的範圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來确定，包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關系人主張權利的費用，如申請更正登記、異議登記的費用，進行訴訟的費用，等等。
模式
近、現代各國的不動産登記制度，大緻可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分别予以考察。
（一）契據登記制度
契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動産物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。
契據登記制度具有以下法律特征：
（1）登記為物權變動的對抗要件。
（2）登記與否不予強制。
（3）登記實行形式審查主義。
（4）登記無公信力。
（5）登記簿采人的編成主義。
（6）登記不動産物權變動狀态，即不僅登記不動産物登記物權變動事項統一。
（二）權利登記制度
權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動産物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國台灣地區所采用。
權利登記制度具有以下法律特征：
（1）登記為物權變動的生效要件。
（2）登記采實質審查主義。
（3）登記具有公信力。
（4）登記采用強制主義。
（5）登記簿采物的編成主義。
（6）登記以不動産權利的靜态為主。
（三）托倫斯登記制度
托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查後用登記機關發放的權利證書确認産權以便利不動産物權轉移的登記制度。
托倫斯登記制度具有如下法律特征：
（1）登記不實行全面的強制主義。
（2）登記采實質審查主義。
（3）登記具有公信力。
（4）交付權利證書。
（5）登記土地上的權利負擔。
（6）設置賠償基金。
（四）三種登記模式的評析
上述三種不動産登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的政治、經濟、文化、曆史傳統等因素緊密結合，并通過各自的内部調整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，将很難判斷孰優孰劣。
曆史演變
古代制度
中國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地稅賦息息相關。據學者考證，中國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中後期。唐代以後，中國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴厲的制裁。
從中國古代土地登記制度的曆史演變可以看出，它主要是伴随土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明隻是其附帶性的作用，并不能作确權證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關資料，與現代不動産登記制度的公示要求相去甚遠。中國在民國以前的曆史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。
建立發展
從中國不動産登記制度的形成與發展過程來說，中國在民國時期繼受西方法制，已經正式建立了不動産登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期，我們也曾建立起了不動産登記制度，但随着社會主義改造的完成，中國在經濟體制方面實行全面的公有制，登記制度失去了存在的基礎，使該制度在中國一度中斷30多年。改革開放以後，特别是《土地管理法》頒布以後才逐漸恢複和發展。登記制度在中國雖然曆史悠久，但真正意義上的作為物權公示手段的不動産登記制度卻起步較晚，且一開始就服務于不動産行政管理的目的，帶有濃厚的行政色彩，使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。
制度完善
不動産登記
1.中國不動産登記制度的缺陷評析
從中國不動産登記制度的建立與發展來看，中國的登記制度存在諸多缺陷，主要表現在以下方面。
（1）未能形成統一的不動産登記管理體制。
（2）不動産登記的法律效力不明确。
（3）不動産登記的種類不健全。
（4）登記機關的責任賠償制度阙如。
2.完善中國不動産登記制度的建議
關于如何完善中國的不動産登記制度，學者們針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來主要有以下幾個方面。
（1）建立統一的不動産登記管理體制。
（2）明确不動産登記的法律效力。
（3）健全不動産登記類型。
（4）建立登記機關的責任賠償制度。
3.中國統一不動産登記制度的構建
2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動産登記制度。它在總結中國不動産登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動産登記的法律效力、不動産登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明确規定，确立了中國不動産登記的基本結構，為将來不動産登記法的制定，提供了整體架構和思路，标志着中國統一不動産登記制度的正式确立。
（1）确立了統一的不動産登記制度。
（2）明确了不動産登記的效力。
（3）規定了不動産登記程序。
（4）健全了不動産登記類型。
（5）規範了登記當事人和登記機關的賠償責任 。
執行情況
概況
據中新網記者不完全統計，至此，中國啟動不動産統一登記工作的省份至少已達到18個，這些地區包括天津、河北、内蒙古、遼甯、吉林、黑龍江、上海、浙江、江西、山東、湖北、湖南、海南、四川、雲南、陝西、甘肅和山西。
其中，河北、黑龍江、山東、湖北、江西、山西等6省明确建立不動産登記聯席會議制度，北京、遼甯、黑龍江、廣東、四川等5省(市)已在國土資源廳(局)内成立了不動産統一登記領導小組，此外，湖南已決定在長沙浏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行開展相關試點。
進程
2014年4月，廣東省國土資源廳成立不動産統一登記工作領導小組及辦公室，全省不動産統一登記工作拉開了序幕。省國土資源廳相關負責人介紹，等國土部相關政策出台後，廣東再制定實施細則，或将先在廣州、深圳開始試點，再全省鋪開。
中國不動産登記進入倒計時，從2014年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動産統一登記制度，用4年左右時間能夠運行統一的不動産登記信息管理基礎平台，形成不動産統一登記體系。
2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動産登記信息管理基礎平台投入運行，不動産統一登記體系基本形成。
實施原則
在統一登記制度建立過程中，要保持工作的穩定和連續性，在機構尚未建立、職責和資料整合尚未完成的情況下，各部門仍按原有的工作模式正常開展日常登記工作，不影響百姓順利辦理産權證書。
在實施統一登記後，新證書投入使用，原來已經頒發的各類證書繼續有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，确保不增加企業和群衆負擔。
國土資源部有關負責人指出，整合不動産登記職責、建立不動産統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要内容，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善産權保護制度”“賦予農民更多财産權利”“健全自然資源資産産權制度”的一項基礎性工作，對于保護不動産權利人合法财産權，提高政府治理效率和水平，方便企業、方便群衆，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明确、保護嚴格、流轉順暢的現代産權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。
據悉，國土資源部将圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平台“四統一”，着力法制建設，在法律法規、規章政策、技術規範等諸多層面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，實現各類不動産審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。逐步拓展信息平台應用領域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資産管理體制創造條件。
2014年3月26日，不動産登記工作第一次部際聯席會議明确，從2014年開始，通過基礎制度建設逐步銜接過渡，統一規範實施，用3年時間全面建立不動産統一登記制度，用4年時間運行統一的不動産登記信息管理基礎平台。2014年要建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度。2018年前，不動産登記信息管理基礎平台投入運行，不動産統一登記體系基本形成，實現不動産審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。
首批試點
武漢、西安、青島、重慶、徐州、泸州、南甯、荊州等共15個城市
公開查詢
2014年10月8日，福建、甘肅、廣西等省份頒布不動産統一登記實施方案，明确時間表和路線圖，加快推進不動産統一登記工作。國土部不動産登記局負責人在一次專家座談會上透露，目前已初步形成不動産登記簿證樣式。下一步，國土部将廣泛征求系統内部、各相關部門和專家學者意見，進一步修改完善，同時将選擇若幹典型地區對登記簿冊進行試填試用，以确保登記簿冊的實用性和可操作性。不動産登記工作全面加速。
據國土資源部統計，在全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動産統一登記相關工作，河北、山東等11個省份已經基本完成不動産登記省級職責整合。
中央政府門戶網站消息顯示，廣西不動産統一登記工作的路線圖和時間表已明确，2014年，廣西要基本完成自治區、市、縣三級不動産統一登記職責整合，并做好基礎建設；2015年，要健全不動産統一登記工作配套制度，開始平穩有序實施；2016年，形成不動産統一登記制度體系，保障正常有效運行；2017年，廣西将以不動産登記信息基礎平台為基礎，建立不動産登記信息公開查詢系統，方便社會依法查詢 。
相關報道
自2015年3月1日起，我國将全面啟用統一的不動産登記簿證樣式。作為物權歸屬根據和不動産登記信息查詢主要内容，統一的不動産登記簿證樣本2015年2月26日正式對外公布。
全國已有30多個市（州）、70個縣（市、區）完成了職責和機構整合工作，基本具備了啟用新的登記簿和新版證書條件。不動産登記機構堅持“不變不換”原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動産登記簿證。各地不得強制要求當事人更換不動産權證書和登記證明，不得增加企業和群衆負擔。
2015年3月1日，《不動産登記暫行條例》開始施行。國土資源部部長姜大明當天上午在江蘇省徐州市為申請領證的市民頒發了全國第一本不動産權證書。
徐州市民邢衛鋒領到了全國第一本不動産權證書後激動地告訴記者，自己非常高興，001号不動産權證書對自己居住的這個商品房很有意義。
值得注意的是，此次不動産權證書發布及徐州市不動産登記信息平台的建設由武大吉奧信息技術有限公司（以下簡稱“武大吉奧”）和北京中天博地科技有限公司（以下簡稱“中天博地”）共同提供技術支持。
徐州作為全國4個不動産統一登記基礎技術研究試點城市之一，徐州國土資源局與武大吉奧、中天博地進行合作，率先開展了“房地”統一登記信息系統和數據庫的整合研究工作，并開發了徐州市不動産登記信息平台，高效地支撐了徐州市不動産登記局業務辦公信息化建設，為後期徐州市不動産登記工作的全面鋪開奠定了堅實基礎。雙方積極助推了徐州市不動産登記各項工作開展，房地數據整合、農村宅基地使用權和房屋所有權不動産登記發證等舉措均取得了顯着成效。
3月1日下午，睢甯縣不動産登記中心為市民頒發了全國第一本農村宅基地使用權和房屋所有權不動産權證書，此舉為農民财産安全提供了有效的法律依據和政策保護。
在新型城鎮化的背景下，徐州市持續推進城市化進程，不僅積極開展城鎮房屋登記工作，更是将農房登記納入不動産登記工作重點，編織農民财産的保護網。為探究農房登記的有效途徑和經驗，2014年，徐州市睢甯縣被列為“省級不動産統一登記試點”和“宅基地、農房統一登記發證試點”，各項工作有序開展。在睢甯縣試點工作中，武大吉奧攜手中天博地共同開展了基礎數據庫建設和不動産登記系統研發等工作，實現了“全流程優化審批、全區域便民服務、全業務網上辦理、全節點效能監管”，并在市、縣不動産統一登記工作整體推進中取得了重大突破。
《不動産登記暫行條例》已正式實施并在全國多個省市進行試點。它的出台不僅為不動産權利人的合法産權提供了保護，也對國土資源信息化提出了更高要求。基于位置服務的地理信息系統及其相關服務能夠準确地整合各部門龐大且标準不一的信息數據，實現國土土地資源高效、統一的信息化管理，為不動産登記全面開展提供重要技術支持和實施基礎。武漢中地數碼科技有限公司根據國家最新的規範要求，以MapGIS國土雲為基礎，開發不動産登記信息管理平台，支持辦理不動産統一登記。
平台以縣為單位，通過數據交換服務接口，如OGC服務、WebService服務等實現與各部門間業務數據的交換，建設了不動産登記數據庫，包括登記數據庫、空間數據庫、檔案資料庫，涵蓋城鎮地籍、農村确權、房産、承包經營權等專題。在此基礎上構建登記信息管理系統、登記信息公示系統，以及登記信息監管系統，最終實現統一登記交易、統一交易簽證、統一信息發布、統一收費标準、統一監督管理，監管不動産登記信息動态、産權變動情況、交易情況。
2016年6月1日起，杭州市區将正式實施不動産統一登記，核發新的不動産權屬證書和登記證明。
