房屋貸款:房屋抵押貸款-中文百科頻道

貸款介紹

貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房公積金貸款不超過15年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，基準年利率根據貸款年限有所變化，以下是2013年最新貸款利率表，（各銀行根據房屋情況利率有所上浮）。

利息計算

(一)人民币業務的利率換算公式為（注：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數計息法按實際天數每日累計賬戶餘額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日餘額合計數。

2.逐筆計息法按預先确定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇将計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公曆實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由于利率換算中一年隻作360天，但實際按日利率計算時，一年将作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

（三）複利：複利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收複利。

（四）罰息：貸款人未按規定期限歸還銀行貸款,銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業銀行法人制定的計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶；區域性商業銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶；農村信用社縣聯社法人可根據所在縣農村信用社的實際情況制定計、結息規則和存貸款業務的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據：

1.《人民币利率管理規定》銀發【1999】77号。

2.《中國人民銀行關于人民币貸款利率有關問題的通知》銀發【2003】251号。

3.《中國人民銀行關于人民币存貸款計結息問題的通知》銀發【2005】129号。

房屋抵押貸款條件：房屋的年限在20年之内；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強的變現能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫字樓。

房産抵押貸款，一般需要通過專業的房地産擔保公司來辦理，房産抵押貸款已經成為居民個人不動産理财的一個重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時的消費需求甚或企業經營需求，以期盤活居民手中持有的不動産，而且在各種融資渠道中，房地産抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。

申貸資料

1.借款人的有效身份證、戶口簿；

2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證（注明離異後未再婚）；

3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證；

4.借款人的收入證明（連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地）；

5.房産的産權證；

6.擔保人（需要提供身份證、戶口本、結（未）婚證等）

注意：

1.必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2；

2.有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源；

3.擔保人;

貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房産的保險費、房産的評估費等。

一般貸款下來要1個月左右

貸款金額

1.住宅類房屋：貸款額最高可達到評估價的70%-80%

2.公寓類房屋：貸款額最高不超過評估價的70%

3.别墅類房屋：貸款額最高不超過評估價的70%

4.商業類房屋：貸款額最高不超過評估價的60%

手續流程

1.借款人貸款前填寫住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房産的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人将抵押房産的産權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

5.貸款合同簽訂并經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款申請人按月還款。

還款方式

簡介

貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。

等額本金

是在還款期内把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所産生的利息。

每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

特點：由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是随時間的推移每月還款數也越來越少。

等額本息

在還款期内，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

每月還款金額 = [貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

特點：相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，确定還貸能力。

不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點利息。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實際上，等額本金還款法随着本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經營成本在這一點上是有利于風險系數的低。

在實際操作過程中，等額本息更利于借款人的掌握，方便還款。。事實上，大部分借款人在進行比較後，還是選擇了等額本息方式，因為這種方式月還款額固定，便于記憶，還款壓力均衡，實際上與等額本金差别不大。因為這些借款人也同樣看到了因為時間使資金的使用價值産生了不同，簡單的說，就是等額本息還款方式由于自己占用了銀行的本金時間較長，自己就要多支付利息；等額本金還款方式占用銀行本金的時間較短，利息也就自然減少了，并不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利息的問題。實質上，兩種還款方式是一緻的，沒有優劣之分。

隻是在需求不同時，才有了不同的選擇。因為等額本息還款方式還款壓力均衡但需多支付利息，所以适合有一定積蓄，但收入可能持平或下降，生活負擔日益加重，并且無打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由于借款人本金歸還較快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因為适用當前收入較高者，或預計不久将來收入大幅度增長，準備提前還款人群，則較為有利。

房貸風險

個人住房抵押貸款風險主要有3種：一是借款人方面的風險：個人借銀行（包括住房資金管理機構）的錢用于住房消費，如果不按期還錢便産生了風險，風險産生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐騙、假借款、惡意不還錢；後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導緻借款人不能如期還錢。

二是開發項目的風險：開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買并用來抵押的房産成了“空中樓閣”；借款人購買的房産存在較大質量問題。這些情況将導緻個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。

三是銀行方面也存在風險：對借款人情況審查不嚴；對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丢失重要合同單據，由此造成銀行貸款風險。

在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由于當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險後，無法使借款人遷出，向法院上訴，要求強制執行，但法院考慮到社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防範風險。其次，由于我們的房地産行政管理不能适應市場發展的需要，住房産權證辦理緩慢，沒有産權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。

防範風險需購房者提高法制觀念

防範個人住房抵押貸款風險最根本辦法是逐步建立完善法律體系，提高個人法制觀念，對惡意不還款的人，要有處置力度。政府要對土地的供應加強計劃管理，進而保證住房供應量的穩定、房價的穩定；對開發企業的資質要嚴格審查，保證住房質量達到标準；要建立完善的貸款程序；通過優質服務，提高貸款的效率，而不是簡單地簡化貸款程序。對個人住房貸款實施全過程的管理，特别是貸後管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質押、保險、擔保機制，利用市場機制來分散和轉移貸款風險。

擔保方式

防範借款人貸款風險的擔保方式有3種：抵押、質押和保證。在借貸前，還要充分了解借款人貸款的真實目的（自己住或者是投資）、收入來源及家庭狀況，通過設定合理的擔保方式防範。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。

質押有動産質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當并獲得貸款人認可的動産幾乎不可能；以權利作為質押，貸款人要求的權利隻限于存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要麼是人少，要麼就是不用申請貸款了，有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不願意承擔這種風險。由此可知，住房抵押應該作為最主要的防禦貸款風險的手段。