“中日”房地産業對比
雷同之處
房價飛漲、貨币面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨币政策、穩健财政政策。
日本國土交通省本月公布調查顯示，日本地價在去年連續第二年下滑，商業用地價格跌至紀錄低位。
經濟起飛晚了近30年的中國，金融危機過後地産價格依然火熱。國家統計局公布的數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。
“現在的樓市，确實和當年的日本非常相似。樹長不到天上去，這樣下去早晚要出問題。”曾在亞洲開發銀行任職的經濟學家、現任中國發展研究基金會副秘書長湯敏不無憂慮地表示。
中金公司香港研究部副總經理沈建光也表示，近期确實有部分投資者認為中國房地産泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨币面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。
此外，中國也與當年日本有相似的低消費率、高儲蓄率。在寬松的貨币政策和穩健的财政政策方面，中國也和以前的日本雷同。
差異之處
政府對銀行和企業的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結構等都不相同。
在中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容看來，當前高房價症結在難以抑制的投機性需求。中國大量二、三線城市如今還可以吸引投機資金。所以這幾年房地産整體還難以遭到崩盤的結果。“但是一旦房地産泡沫破裂，後果将會比日本更嚴重”。
戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文更認為，内地樓市10年内都不會崩盤。中國内地金融體系與美國、日本甚至中國香港地區不一樣，央行對房地産信貸的控制力更強。
中金公司香港研究部副總經理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并沒有對商業銀行采取有效措施引導監管。中國政府對銀行和企業有很強的控制力，可以引導資金流向，出台政策打壓房地産泡沫。
沈建光認為，另一個視角是人口結構。1985年日本城市化率達76.7%高點，城市化接近尾聲；中國城市化進程還處于加速階段。隻要吸取日本經驗教訓，采取有效及有前瞻性的政策，曆史就不會重演。
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銀監會确認停止對78家央企地産貸款授信 中國銀監會近日證實，對國資委公布的78家不以房地産為核心主業的中央企業，對非在建工程為抵押貸款的一切項目，不受理授信申請，已授信的要保全，并要停止對其新增授信。
銀監會有關負責人指出，對于監測到的貸款違規流入股市、房市問題要堅決查處，不留隐患。
據了解，為配合國務院整頓房地産市場秩序，查處房地産企業違規行為，銀監會要求商業銀行，經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地、捂盤行為的房地産開發企業，要将其列入警示名單，不得對其發放新增貸款，已有貸款要切實采取保全措施。
此外，對上述房地産開發企業用所持有土地作為貸款抵押品的，各銀行應認真查處可能存在的重複抵押問題，并對抵押率進行扣減。
專家視點
房價須建容忍指标
去年底開始，從信貸到土地，從中央到地方，一系列政策的出台無一不指向“高燒”的房價。
房地産調控 全世界都是失敗者？
不過在中國發展研究基金會副秘書長湯敏看來，過去對房地産的調控，全世界的政府應該說都是失敗者。不然的話，美國也不會在次貸危機面前栽下這麼大的跟頭，日本也不會出現20年經濟低迷的。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前還在因房地産崩盤而苦苦掙紮。更有意思的是，幾乎所有國家都多次地絆倒在房地産這一塊“石頭”上。
湯敏認為，内地以前如70/90這樣的調控政策，大多過于微觀，難以起到有效調控的作用。而且對房地産的調控缺乏一個明确的目标——調控的目标到底是什麼？是保證人人有住房？還是人人有房住？目标很不清楚。
調控房價應建立房價指标體系
“要用調控通脹的機制來調控房價，首先要建立統一的房價指标體系，建立城市的普通住房價格指數。同時，設立不超過居民年收入增長率的房價容忍指标，一旦超過這一指标，相關部門就要馬上啟動調控機制，例如調整房地産貸款利率、增加土地供應、提高購房首付。”湯敏認為，具體的調控手段可以再作探讨，中國有條件在世界上首先建立一套完善的調控房價體系。
“這一容忍指标也要設立下限，房價大跌同樣不利于房地産市場的健康。”他說，最理想的狀态是通過這一體系，讓中國房價在四五年内實現“軟着陸”。
日本房價未跌到位
日本房地産價格持續低迷和經濟持續蕭條密不可分。去年，中金公司的一份研究報告指出，居民及企業資産負債表嚴重受損導緻需求不振及金融市場系統性風險，資金供給不足加上老齡化導緻日本經濟長期不振，遭遇“失落的二十年”。
不少分析都指出日本整體房價雖然并沒有完全跌到位，但在大量歐美房産資金撤出後，日本衆多房産項目停工、市場交易冷清，一些日本房地産中介開始把目光投向中國。
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觀點一
“樓市現在确實比較可怕”
省社科院經濟所副所長葉學平說，目前中國房地産市場存在的問題，的确跟當年的日本市場表象很相似:都是房價飛漲，國内貨币面臨升值壓力，國内民衆的低消費、高儲蓄，為了刺激經濟采取的寬松貨币政策和穩健财政政策。
中南财經政法大學房地産研究所所長張東認為，目前我國一線城市房價漲幅過快，目前國内采取的貨币政策和當初的日本市場比較相似，但這是個巧合。
知名經濟學家鐘朋榮本月中旬在漢表示，我國房價面臨長期上漲的壓力。美元在不斷貶值，造成大宗商品價格的持續上漲，資源價格要改革也會帶來資源價格上漲；通貨膨脹預期上升；商品房和土地會更加稀缺等等。
至今，國内高房價有泡沫已成為各方共識。國家統計局數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。而作為二線城市的武漢，去年以來，房價漲幅也毫不遜色，全年均價漲了1300多元。這對于整體均價在6000元/平方米的武漢市場來說，幅度不可謂不大。“如果私下聊天，那麼我的觀點是，目前中國的房地産市場确實比較可怕。”一位開發企業負責人憂慮地對記者說。
武漢浦江築城地産顧問公司事業部總經理方略表示，其實，國内地産市場的“泡沫說”并非現在才有，對地産市場是否會崩盤的讨論從2007年就開始了。經曆過2008年的"救市"和2009年的房價報複性上漲後，确實有部分投資者認為國内房地産泡沫嚴重、貨币面臨升值壓力等等，都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。
經濟學家賴偉民表示，目前，我國的通脹表現在輸入型通脹，流動性過剩沒過多體現在房價的持續上漲中。
觀點二
市場環境與調控能力不同
不過，張東認為，拿中國的房地産市場與日本相比，本身就有問題。樓市有獨特的區域性和固定性，而且國内并非一片大漲，真正漲幅快的多是一線和經濟發達的二線城市，不能代表整個市場。
葉學平也認為，目前中國房地産所處的市場環境，與當年日本不同。國内房地産市場，其供應、需求都未有效對接。比如，土地招拍挂制度，其初衷是讓土地供應更透明，但在執行過程中，卻成為推高房價的重要因素。另外，房價并沒有反映市場的真實需求。比如開發商捂盤造成了市場上特定時間供應不足，老百姓恐慌性搶房。他認為，國内的房地産市場并未完全市場化，土地是壟斷供應；商品房供應信息不透明，買房者無法獲取對等的信息，隻能讓開發商牽着鼻子走。
當年日本的泡沫破裂，有着獨特的背景，比如上世紀80年代以來的全球性通縮。而如今在國内通脹預期下，商品房還是各類資本的避風港，所以房價短期不會向下。
張東認為，我國政府對房地産市場的調控能力更強，更能控制金融風險。雖然目前的貨币政策仍寬松，但央行行長周小川近日也表示，在随時監控CPI等數據，必要時候貨币政策和财政政策随時可以調控。而泡沫前，日本政府并沒有對商業銀行采取有效措施引導監管。
觀點三
中國不會重蹈日本覆轍
專家們同時表示，日本的房地産泡沫對中國有很大的警示作用。
葉學平說，他追蹤兩市的上市房企陸續公布的年報顯示，67家房企累計實現淨利潤接近300億元。而同時，這些公司負債總額卻超過5100億元，其中有32家資産負債率在70%以上。經營能力強的上市房企舉債尚且如此，足以看出整個房企負債之大。從這個角度來說，房地産市場隐藏的泡沫已經驚人，如果一旦泡沫破滅，風險就會轉移到銀行身上。
面對高房價的指責和對崩盤的擔憂，到底有無良策？張東認為，隻要吸取日本經驗教訓，落實好國家對房地産市場的各項調控政策，曆史就不會重演。張東認為，國家對建設保障性住房有五年規劃，目前，這些房子已經開始陸續上市，稀釋了中低端的購房需求。保障這部分人群的住房，商品房價格高一點也不會有多大的危害。
葉學平認為，調控房地産市場并非沒有良策。他舉例稱，在金融危機席卷後的歐洲，德國卻能獨善其身。德國房價十年不漲，就是通過稅收等手段，打擊炒房、保證房屋供應等。比如，自有自用的住宅不需要交納不動産稅，而用來售出的房子，則列了不動産稅、交易稅、差價盈利稅等等一大堆，極大地壓縮了炒房者的利潤空間。在保障居民住房方面，各級政府都有着詳盡的建房規劃，保證房屋供應充足；所有房貸都實行固定利率制；房地産有一個指導價，如果房價、房租超高乃至暴利者，地産商和房東甚至要承擔刑事責任等等。總之，政府把該管的要管好。
中國房地産泡沫什麼時候破裂？
中國房地産泡沫何時破裂？這是一個很多人都想知道的問題。危機經濟學創始人楊文星認為，2014年中國房地産在沒有新的政策調控和打壓的條件下，市場首次出現了自然回調。盡管房價調整幅度不大，但這是一個極其重要的信号。它表明了賣方力量已經大于買方力量。況且中國房地産泡沫已經是很嚴重的了，所以應該視之為房價出現了頂部或者接近頂部。根據楊文星的《危機經濟學》第三定律："在炒房者占多數的房地産泡沫嚴重時期，房價不可能在頂部高位長期（五年以上）維持不變。"可以得到推論，中國房地産泡沫将會在五年内破裂，也就是破裂時間不超過2019年（2014+5=2019）。不過楊文星也表示，考慮到美聯儲加息和中國經濟狀況等等因素，2019年還是有點保守，中國房地産泡沫很可能在2017年底之前就破裂了。
