簡介
發展曆史
概述
房地産
作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統一體。
根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地産價格的基礎仍然是價值，基本上也是房地産價值的貨币表現，但又有其特殊性。
在這裡之所以說是“基本上”，是因為房地産價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有着不同的特點。
房地産價格是一個複雜的經濟範疇，既包括土地的價格，又包括房屋建築物的價格，房與地是不可分割的統一體，房地産價格是這個統一物的價格。房屋建築物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動産品，一方面，原始土地是自然界的産物，并不包含人類勞動在裡面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化，
所謂地租實質上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨币表現。但另一方面，現實生活中的土地已經過了勞動加工，又凝結了大量的人類勞動。
為了使土地符合人類經濟性的運用，人們在開發利用土地過程中，對原始土地進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特别是作為建築地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往後去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結而成的價值與一般商品一樣具有同等性質的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨币表現，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。
所以，房地産價值是房屋建築物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統一，房地産價格就是這種綜合性特殊價值的貨币表現，由于房屋建築物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房地産價格基本上是房地産價值的貨币表現。
房地産價格的基本類型
房地産價格可以根據不同分類标準劃分：
(一)按房地産權益劃分的房地産價格類型
從房地産權益劃分為房地産所有權價格和房地産他項權利價格兩大類。
房地産所有權價格，特指房地産市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權由賣方轉移到買方，體現了房地産産權關系的變化，所以俗稱為“産權價格”。這類價格在目前商品房市場上占主導地位。
房地産他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格等，它們都是從房地産所有權價格派生出來并與之有密切聯系的價格。目前在中國大陸境内流行的主要是租賃價格和抵押權價格，典當權價格剛開始試行。租賃權價格包括商品住房、工業廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權價格的形成随行就市。抵押權價格則通常由經濟評估機構對用于抵押的房地産所評估的價格。地上權、地役權、典權等他項權利主要在中國港澳台地區實行。
（二）按物質實體形态劃分的房地産價格類型
從房地産總體的物質實體劃分，可以分為三種物質形态：土地、單獨的房屋建築物、“連房帶地”的房地産整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建築物價格、“連房帶地”的房地産價格。
土地價格包括土地所有權價格（在中國特指對農村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權出讓和轉讓價格。
單獨的建築物價格隻是在特定的情況下存在，例如國家将公有住房按優惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建築物價格，減免土地出讓金的經濟适用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建築物價格。
而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地産價格。
此外，按房地産物質實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在着不同的房地産價格。
（三）按形成方式劃分的房地産價格類型
根據價格形成的方式不同，房地産價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。
理論價格是指房地産内在價值的貨币表現，也可稱之為基礎價格。
評估價格是指專業的房地産評估人員根據科學的方法對房地産的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。
實際成交價格是指房地産交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競争烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。
房地産價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。
自由市場價是完全由市場自發調節并由企業自主确定的房地産價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。
政府指導價是由政府物價部門規定基準價并允許在一定幅度内上下浮動的房地産價格，目前具有社會保障性質的專門供應給中低收入戶的經濟适用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。
政府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在内，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。
（四）按計價單位劃分的房地産價格類型
按計價單位的不同，房地産價格可以分為總價和單價兩種。
總價是指一套房地産總價格，即每套價格。
單價是指一套房地産總價分攤到該套房地産面積上所得到的單位面積價格。
對于“連房帶地”的房地産，通常采用按套内面積分攤到每平方米建築面積的單位價格。房地産每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套内建築面積的大小，如一套住宅建築面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據居民家庭的收入狀況和支付能力，确定房型和套内面積，提供适銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式:
一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。
另一種是按城市規劃所規定的該宗土地可建築的最大建築面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關系是：土地單價=樓面地價×容積率 。按樓面地價計算房地産開發中的土地成本較為準确。
