尾房

尾房

長時間沒有銷售出去的房屋
尾房,又稱尾樓,不能等同于爛尾房和一般空置房,是指項目銷售八九成以後剩餘或長時間沒有銷售出去的房屋。專家認為,當商品住宅的銷售量達到80%以後,開發商已經獲利,因此一般就進入項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房産,一般稱為尾房。尾房本身有兩種形态,一種是整個項目裡面比較好的房子,開發商将其留在最後“壓場”;另一種是有“問題”的房子,但并非一無是處。這類房子隻要經多方權衡和比較,還是有其獨特魅力的。
    中文名:尾房 外文名: 别名:清盤房

挑選尾房

尾房就是樓盤銷售末期剩餘的少量房屋。尾房給人的直觀感覺就是被人挑剩下的,朝向不好的,樓層不好的,具有先天缺陷的房子,隻能當做舊房子在二手房市場流通。這種觀點很片面。一個項目開盤後,并不是把所有房子全盤托出,由買房者任意挑選,而是将一部分朝向好、樓層好、戶型好的優質戶型留下來,等到銷售後期作為壓場,或是開發商留着自用,這便是樓盤銷售過程中所謂的銷售控制。有些項目在銷售策劃中,因沒有能夠很好地了解市場,定價偏高、銷售策略不當、導緻部分樓盤滞壓,開發商也不需要留用,這些好房子自然成了尾房。

尾房的組成中,還有一部分是由初期買房的消費者由于個人原因而退回來的房子,或是單位集體購房後由于各種原因剩餘的房子,因此其各方面都不會差。另外,有一些開發商出于資金周轉等原因将部分房屋抵債,或是抵賬,因此這部分房屋沒有進入正常的銷售環節,久而久之,成為了尾房;這部分房屋絕大多數是各方面條件都不錯的現房,而且擁有相當大的價格優勢。當然,尾房中不少戶型有“先天缺陷”,但并不是有質量問題的“爛尾房”。

尾房眼見為實風險低

尾房并不是想象中的“剩飯”,因此對拆遷戶和那些經濟實力薄弱的年輕人來說,選擇尾房來完成他們的首次置業,不能不說是一個明智的選擇。因為開發商面對既積壓資金,又浪費資源的少量尾房,不能再做大規模的宣傳促銷,也不能将其棄之不顧。東方地産機構的銷售總監孫先生向記者介紹說:“其實購買尾房是個不錯的投資選擇,因為尾房是現房,與期房相比極具真實感。也不會出現購買期房時容易發生的面積糾紛、無法達到心理預期值等問題。另外,尾房的即買即住的優點也是期房所不具備的。

在同一棟樓房的成本中,地價、公共部分、配套設施、裝修、設備标準等,對每個購房者來說都是相同的,而不同的隻體現在戶型的朝向、景觀、樓層上,但這些房子的價格相對來說卻低得多。現在買房并不意味着要住一輩子,将來有可能再置換或是用于出租。顯然,具有價格優勢的尾房對購買者來說,更有其獨特的魅力。對于首次置業的年輕人來說,白天通常都不在家,房子的朝向、景觀和樓層對他們來說并不重要,因此尾房的性價比更高。而對于投資者來說,并不意味着房價低租金也低。同一棟樓宇中,隻要面積相同,租金就相差不多。

到專門的交易市場挑尾房

2002年北京市尾房存量房為900萬平方米,到2003年下半年,這一數字上升到了1200萬平方米。北京市最近幾年每年在銷項目有七八百個,而即使賣得再好的樓盤,在旺銷期過後都會或多或少剩餘一些尾房。這些隐藏在北京城每個角落的尾房不但數量驚人,而且對社會資源是一個極大的浪費。同時,也給京城地産帶來了潛在的泡沫危機。為此,政府在住房金融業務、土地審批等相關政策方面都做出了一系列的規範限制,來促進存量房的盡快消化。

擺在政府和開發商面前的問題是,尾房存量與買房者之間的供需相互脫節。有一些專業機構和中介公司專門收集各樓盤的尾房。其中,東方地産機構經過多年對尾房市場的關注、分析并進行了精心準備之後,于2003年初正式涉足現房、尾房市場;他們立足于現房市場,針對京城地産的尾房項目,推出了“現房展交易會”、“現房特賣場”以及《現房特賣網》。

由于尾房一般都隐藏在成熟社區的角落裡,因此在北京數不勝數的樓盤中尋找一套适合自己的房子并不容易。獲得尾房的渠道隻有各大拍賣網站和一些中介公司,但局限性都相當大。東方地産機構在總結“第一屆特價現房房展交易會”成功舉辦經驗的基礎上,經過詳細的市場調研、整合各區現房資源,2005年将于4月2日至4日在馬甸橋畔的中國國際科技會展中心推出其“第二屆現房房展交易會”,本次展會在總結上屆展會的經驗、細化市場的基礎上推出了“準現房區”、“投資現房區”、“二手現房區”等極具特色和針對性的分區展示,既方便了購房者又有利于開發商進行現場交易。其“現房特賣場”和《現房特賣網》也将不間斷地推出尾房項目和特價現房。組委會還專門拿出30%的場地,開辟了“特價現房區”,和限量免展位費的措施,現場還将有“現房市場消費的相關論壇”等活動。

選尾房應關注配套與交通

樓盤在開盤初期和旺銷期時,消費者基本上沒有與開發商讨價還價的餘地,但購買尾房時在價格和付款方式上,都有與開發商談判的空間,從而獲得更多的實惠。假如購買尾房是用于投資,那麼應該更多注意的是項目的規模、周邊的配套以及樓盤所處位置的交通狀況。一般規模大、配套齊全的項目保值、增值潛力更大,而處于公路主幹線或軌道交通線附近樓盤中房子更容易出租或轉售。

尾房的成因

尾房主要有六個方面的成因:

第一種是開發商出于營銷考慮,為帶動其他剩餘單元銷售而有意保留的“精品”單元;

第二種是房子很好,但因為總價很高而沒有賣出去的房子,這類房子往往是投資的最佳選擇;

第三種是被人買走後因為購買者的個人原因而又退回的,這也有可能是一些比前期所售出的房子還要好的房子;

第四種是樓盤銷售到一定程度後,發展商因要盡早收回資金而最後想抛售的單元,這樣的房子往往價格很有誘惑力,而且房屋本身并沒有什麼缺陷;

第五種包括一些“先天不足”的房子,如朝向、樓層、戶型等不合理的單元,是否購買這樣的房子完全根據個人的經濟實力和喜好。

第六種是因資金、債務問題抵押給銀行的房子,或者法院查沒的房子,或者抵給工程單位的房子,這類房子裡不乏朝向、戶型、樓層不錯的房子。

尾房優勢

尾房并非一無是處,也許從觀念上和稱謂上,尾房的“形象”并不是十分好,但事實上,尾房也有不少優勢:

1.絕對的現樓,有部分是可以即買即住即辦房産證。

2.尾房屬于銷售掃尾階段,一般發展商會采取降價促銷手段,因此相對價格便宜。

3.成熟的房子,具有與前期現樓一樣的社區配套、環境規劃、物業管理等方面的優勢。

4.房子本身的質量問題也已經通過了時間的檢驗,該暴露的問題大多已經暴露出來了,風險比較小。

5.尾房在物業管理設施及各方面的磨合上可以省時省力很多。

6.有的樓盤有部分内定、内部認購的,經理們首先選定的,但後來沒了下文,也就留下來了。選到這樣的尾房是絕對的“物超所值”。

7、價格、付款方式及談判中有相對較大的主動性和議價空間。

8、相對于項目剛開盤時有意無意之間造成搶購的銷售氛圍,接近尾聲的項目銷售中會變得更客觀、冷靜。

9、尾房基本上都是現樓,房間本身的質量已經經過竣工後時間的檢驗,問題基本暴露出來,購房者可以心明眼亮,精挑細選,風險小,買得更踏實,或許可以通過裝修改造來個“因地制宜”。

10、在綜合考慮了項目整體的相關因素之後,尾房可能存在的一些劣勢(朝向、景觀、樓層)也是可以被削弱和彌補的,即從“性價比”的角度上講,購買此類尾房相對更合算。

11、相對新房和二手房,尾房兼備了新房的設計質量優勢和完全可以與二手房、甚至經濟适用房比拼的價格優勢,加之有投資風險小、選擇範圍廣等特點。此外,尾房不同于二手房,通常已具有一定功能的社區。

12、時間方面的實惠,能夠做到即買即住,急需入住的人購買清盤房是最合适不過了。

因此對明智的購房者來說,不論是居住,還是投資,物有所值的尾房是值得考慮的。

了解尾房

尾房就是人們挑剩下的?就是雞肋?其實不然。成為尾房有很多原因,買尾房也不一定就是買差的東西,隻要用心去發現,說不定就能便宜買好貨呢。

尾房就像清倉名牌貨

時代置業銷售部負責人:在人們的印象裡,尾房給人的直觀感覺就是被人挑剩下的、朝向不好、樓層差、具有先天缺陷的房子;其實,這是一種片面的觀點,尾房因産生原因不同也存在着很大的優劣之分。

專家認為,當商品住宅的銷售量達到80%以後,開發商已經獲利,因此一般就進入項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房産,一般稱為尾房。尾房中确實存在一些有缺陷的“滞銷房”,但也不乏優質房源。優質房往往包括以下兩種類型:一是由于銷售策略的需要,保留一部分優質壓軸房源。

作為一家有經驗的開發公司,一個項目開盤後,并不是把所有房子全盤托出,由買房者任意挑選,而是會做一些适當的銷控,等到銷售後期、樓盤日益成熟且整體市場上升後作為壓軸大戲登場。這類尾房往往不會像人們理解的那樣價格偏低,恰好相反,壓軸房源因其綜合優勢,一般價格相對較高。例如,由金華時代置業所開發的時代花園在銷售過程中,就是采用這樣的做法,保留少量珍藏版房源等待最後亮劍。二是銷售周期較長的高價樓盤的後期房源。一般來說,由于人們對購買高價樓盤的決策時間較長,銷售周期也相對較長。時間一長,人們往往會誤以為已經賣完,其實不然,尤其是有些複合性地産,産品類型多樣,除了分多期開發的住宅外,還包括寫字樓、大賣場等。

在銷售這樣一個複雜龐大的樓盤時,開發商往往将各種類型的産品相互交替銷售,如:一段時間推部分住宅,然後再推部分寫字樓,這樣循環推廣導緻銷售周期過長,當人們記住寫字樓的時候,卻忘記了住宅,而誤以為再次推出的住宅是被人挑剩的尾盤,這種誤解往往會讓一部分高端樓盤受到“傷害”。時代花園也被不少購房者“誤會”為已無房源可售了。其實,不僅少量時代花園三期(準現房)較好的房源,還有新開盤的時代花園四期(怡和雅苑)住宅。這些房子不僅朝向好、結構合理,而且目前時代廣場/時代花園各項目幾乎都已交付。沃爾瑪購物廣場、銀泰百貨福華店、溪下風情街等,為時代花園提供了成熟的生活環境和氛圍。

由此可見,尾盤中雖然存在着一些先天缺陷的“爛尾樓”,但也不乏精品,成敗的關鍵在于精挑細選。尾房有點像清倉名牌貨,需要的是眼光和耐性,挑選尾房最關鍵的是心态與智慧。

尾盤不是“爛尾樓”

甯遠房産公司總經理助理龐晶晶:有的專家認為,當一個項目達到了利潤目标後的所剩房源就是尾盤。我個人比較贊同這一說法,不同的公司、不同的項目、不同的開發目标,導緻進入尾盤階段的比例也不盡相同。對于“銀子賣了個金子價”的項目來說,可能銷售超過了70%以後的都屬尾盤,而對于“将金子當銀子賣”的項目來說,尾盤量可能不超過10%。

目前(2008年)消費市場對尾盤沒有一個正确的認識,大多數消費者甚至還存在一定的排斥心理,常将“尾盤”與“爛尾樓”混淆,覺得尾盤就是非常不好的房子,其實這是一種錯誤的觀念。尾盤中确實有相當一部分是具有某方面缺陷的産品,如:樓層不好,位于一樓或頂樓且不帶花園或露台;朝向不好,主卧或客廳朝北或有西曬;在項目中的位置不好,采光、通風均有不便或項目鄰近絕妙風景卻無法欣賞;戶型面積過大或過小,消費層面非常狹窄;戶型結構不好,卧室、客廳面積比例不适或有多邊形房間或廚房衛生間位置不當等。以上種種原因造成了消費者認為尾盤就是缺陷産品或劣質産品。

其實,尾盤不一定就是“劣質品”,更不能簡單地把它與“爛尾樓”一樣地理解和看待。而且,正是因為尾盤與前期已售出的商品房在區位、環境、配套、質量方面具有同樣的基礎條件和别無二緻的市場評價,如果能夠以相對較低的價格購置下來,無論自住還是投資都不失為一種明智而實惠的選擇。首先,購買尾盤在價格、付款方式中有相對較大的主動性和議價空間;其次,相對于項目剛開盤時有意無意之間造成的熱烈銷售氛圍,接近尾聲的項目銷售會變得更客觀、冷靜;再次是尾盤基本上都是現房,房間本身的質量經過時間的檢驗,問題已基本暴露出來,消費者可以心明眼亮,精挑細選,有問題可以讓開發商進行返修,保證其内在的質量。在綜合考慮了項目整體的相關因素之後,尾盤可能存在的一些劣勢和缺點也是可以被削弱和彌補的,從“性價比”的角度上講,購買此類尾盤相對來說還是比較合算的。

尾盤的問題并不完全在于産品本身,更多的原因是消費者獲得尾盤信息的來源匮乏,緻使不能正确認識尾盤。可以通過對尾盤市場的反複研究,對尾盤信息進行整合利用,為尾盤提供一個健全的信息發布渠道,使消費者能及時得到相關的購房信息,加深認識,消化尾盤,避免資源浪費。

多種渠道找尾房

華之家房地産代理有限公司總經理徐景陽:房地産市場進入理性消費,在市場上,購買尾盤的一般都是理性消費者,這其中不乏精明的投資客。投資客看中的是尾盤的投資空間和投資價值。尾房的項目非常分散,那麼怎麼才能找到尾房呢?尋找尾房可以從中介公司、開發商或物業公司、網站、拍賣行這四個渠道入手。

中介公司。有尾房房源的中介公司有兩種,一種是以二手房銷售為主的中介公司,另一種是完全代理尾房的中介公司。有些中介公司是代售,賺取的是傭金;有些公司則是收購之後銷售,以賺取其中差價。同地段同品質的一套尾房房源,在這兩類公司裡,售價并不一緻,需要消費者多加辨别。

開發商或物業公司。多轉轉售樓處或物業公司總會有些收獲,項目銷售到尾盤階段,一些開發商為降低成本,不再做廣告,或者幹脆就把尾房移交給物業公司代銷或者開發商留下一兩個銷售人員銷售尾房。

網站。可到房地産專業網站上找。

拍賣公司。因債務問題,銀行、法院手中經常會有亟待處理的商品房,這部分房源一般都會被交到拍賣行,集中拍賣。其中不乏好地段、好戶型的房子。

尾房優點

購買優勢:消費更趨理性

無論是“問題”尾房還是精品尾房,專家認為尾房有一定的購買優勢,這種優勢主要是跟開盤時相比。首先,購買尾房時,買家可以在價格、付款方式上與開發商反複談判,這就會産生一定優惠價格,最終選擇一種比較理想的價位和付款方式;其次,一般項目在開盤時都能造成令人産生購買沖動的銷售氛圍,不少買家就是在這種被炒熱的情況下一時沖動買房的,而尾房則不同,購房者在項目接近尾聲時會變得更客觀、冷靜,這樣更有利于正确的決策;第三,在尾房時期去挑房,會對項目的前期承諾、質量,特别是将來鄰居的構成有更準确的認定,能看到的東西比圖中看到的更真實,買房也買得更踏實,從而降低購買風險。

投資優勢:尾房更易把握

對于自住而言,期房和現房的區别在于何時喬遷新居;但對投資來說,卻意味着截然不同的風險。商品房投資收益最常見的兩種方式是出租和轉售。開盤期買房如果要出租則必須等入住後,如果要轉售也不易,所以不能立刻取得收益,而尾盤期則不同,支出和收益幾乎是同步的,從這一點來說,尾盤期的收益明顯要好于開盤期,起碼可以立刻以租售的收益來緩解購房的壓力。

另外,開盤期由于對項目有太多的未知,對将來的收益狀況難以作出較為準确的預測,也就是說,投資收益的風險比較高;而尾盤期的樓盤,因為各方面狀況幾乎都眼見為實,對收益的預測和評估就容易得多,投資者不會造成太多風險。

有人曾經針對投資價值作過計算,得出的結果是,開盤期買房投資最劃算,而尾盤銷售期是僅次于開盤期的最佳時機,比起結構封頂期、竣工入住期,是一個更為劃算保險的投資時期。

居住優勢:性價比更劃算

一位開發商說:“因為長期占用大量土地、資金等資源,降價是開發商處理尾房的一個最常見的方法,也是開發商用得最多的一種方式。尤其是一些發展商急于變現尾盤,降價可以說是惟一的方式。”因此在購房者最關心的價格因素上,尾房具有自己的“價值”優勢。

同一幢樓宇的成本中,地價、配套設施、公共部分、裝修、設備标準對每個買家來說是一樣的,而所不同的隻是體現在朝向、景觀、樓層上,現在買房并不意味着要住一輩子,很有可能将來再換或出租用。若購買者是年輕人,白天幾乎不在家,對朝向、樓層、景觀的要求相對低,而在售價上又有比較大的優勢,購買此類尾房其“性價比”相對來說就更合算些。再者,現房的優勢在此也很明顯,房間本身的質量問題已經過時間的檢驗,問題基本暴露出來,購房者可以心明眼亮,精挑細選,也可以讓開發商進行返修,保證其内在質量,買房也買得更踏實。

需要注意的是,買尾房一定要認真區分尾房、爛尾房和一般空置房,購房者應該仔細、客觀判斷開發商實力、項目價值、未來居住環境及狀況,從而可以有效避免購到“爛尾房”。在挑選尾房的過程中,應仔細檢查房屋的配套設備、設施,正常了才可簽訂合同。

注意事項

購買尾房與購買新房是兩種完全不同的心理狀态,買新房時,開發商會将整個樓盤最好的狀态呈現給售房者,從售樓小姐到售樓處,無不給購房者心曠神怡的感覺,而看尾房時則通常會看到項目的真實狀況,甚至看到項目的缺陷所在,這往往會給購房者帶來一定的心理障礙。因此選購尾房應注意如下事項:

1、了解房屋的權屬問題。一些尾房已經被長時間擱置,因此購房者在購買之前要了解該房屋的産權是否有變更。

2、實地了解房屋基本狀況。咨詢一些已經入住的業主,了解小區的實際狀況,包括小區的人員構成是否符合自身特點、配套是否齊全、戶型采光是否合理、房子質量能否保證等。

3、找相關物業咨詢小區情況。通過物業了解小區的物業現狀以及有關資費、管理等社區信息。

4、分析房子所在區域的整體價值。購房者可以詢問所在樓盤周邊正在拆遷或者修建地段的土地地價是多少,這是預測該區域土地價值動向的最為直接的辦法。

5、選擇正規的房地産經紀公司。大型經紀公司一般都會集中代理不同樓盤的尾房銷售,不僅戶型、價位比較齊全,優惠的折扣也會打得更低,而且還能保證房屋的産權歸屬。

  

區域價值是房子保值的關鍵,因此在選擇尾房的時候,購買者要更為客觀理性,應該按照區域價值、小區管理、戶型朝向的順序來考慮。購買相對緊俏的尾房時,一定要理性分析、果斷出手,以獲得更大的實惠。

上一篇:天天盈

下一篇:芥子

相關詞條

相關搜索

其它詞條