概念
一般來說，“商改住”有以下幾種情況：
- 該區域不适合商，适合住；開發商開發的這個階段也是适合住，而非商用；“商改住”後的售價高于早先商業用途的價格。
從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導緻了“住改商”、“商改住”的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。
但是，需要說明的是，“商改住”是一種違法行為。相關法律條文規定：建設用地經依法批準後，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途。
案例
上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導緻此後長時間内市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批複的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信号。
弊端
商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區别主要體現在如下幾個方面：
産權年限不同：
住宅能用70年，商業房隻能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。
同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。
配套設施不同：
商改房無法遷入戶口，無法就近入學。
據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指标問題。這主要是由于前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。
容積率及用于綠化、公共設施面積不同：
由于商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。
安全級别不同：
商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隐患。
商業房需要安裝消防管道入戶，住宅無。
物業費、管理費以及轉讓契稅不同：
商改住後，費用問題水電物業費将按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高于普通住宅物業收費标準。
另外，商改住項目還無法按照住宅的标準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。
