二手房:再次上市進行交易的房産-中文百科頻道

買賣途徑

二手房的買賣途徑很多，有實體店與網絡兩種。

1．直接到房産中介實體店

去實體店了解當地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之處，就是浪費時間，不能第一時間得到最新的信息！

2．房地産網站

也可通過房産中介經紀公司來促成買賣。房産中介經紀公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網絡獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網絡這個平台彙聚到經紀公司的。

步驟

1．評估價與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房産的最高貸款額度。

2．竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會把房産證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

3．貸款銀行的選擇

各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差别。如果借款人選擇常見的房貸産品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

4．還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者适合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者适合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

5．收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房産等也可以作為收入證明。

6．貸款的成數和利率

各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。

7．借款人自身相關情況

個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房産抵押貸款和其他各類貸款。

交易稅費

正常過戶

1．營業稅：（稅率5.55% 賣方繳納）根據2010年房産新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。這裡有兩個要點：

①購買時間超過5年這裡首先看産權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地稅票據早于契稅發票，契稅發票早于産權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。

②所售房産是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房産是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業稅。

2．個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件：①家庭唯一住宅；②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

注1：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以内能夠重新購買房産并取得産權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房産交易價格較低的1%退還。

注2：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房産作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然産權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房産）。

注3：如果所售房産是非住宅類房産則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3．印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。

4．契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，隻要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房産是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5．測繪費：1.36元/平米總額=1.36元/平米×實際測繪面積（08年4月後新政策房改房測繪費标準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原産權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6．二手房交易手續費總額：住宅6元/平米×實際測繪面積，非住宅10元/平米

7．登記費：（工本費）80元共有權證：20元。

所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本複印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證複印件一套）、買方身份證複印件一套、網簽買賣協議一份、房産證複印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）；⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房産證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明複印件；如省直房改房還需已購公房确認表原件兩份和附表一。

注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房确認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章确認，并提交房改原始票據原件。

贈與過戶

1．費用：免征營業稅和個人所得稅，但是需要增加：⑴公證費：40元/平米*産權證面積；⑵契稅的征收：不論房産什麼情況都需要征收全額契稅，其他費用和正常過戶都一樣。

2．所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，産權證複印件一套；⑵不需要經過地稅局直接可以過戶；⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣隻不過還需要公證書原件一份。

繼承過戶

1．繼承房産的費用有：⑴公證費：40元/平米×産權證面積；⑵繼承公證費：80元/單，放棄繼承公證80元/人。注：繼承的房産再次轉讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過隻要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣适用。

2．所需材料：⑴公證處需要原産權人的死亡證明、産權證複印件和所有當事人的身份證、戶口本複印件一套；⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，隻是還需要公證書一份。注：繼承的難點在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人并且都自願放棄繼承權。

析産

析産又稱财産分析，是指财産共有人通過協議的方式，根據一定的标準，将共同财産予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析産，一般會有婚内析産和離婚析産兩種情況。過程是先到公證處做析産公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書複印件。

交易流程

步驟一：查冊買賣雙方達成條件後，在雙方簽署合約之前，可以自行到房管局查冊。

步驟二：簽約

雙方達成一緻意見，簽訂《房屋買賣合約》。

步驟三：曬圖、遞件

曬圖資料：提供房地産證原件。

遞件資料：包括 1、買賣雙方身份證複印件（需原件校對）；2、房産證（共有證）原件；3、房地産轉移登記申請表；4、《房地産買賣合同》。

步驟四：查稅

包括購方應交稅和售方應交稅。主要有契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加稅、個人所得稅等。

步驟五：交稅、過戶

步驟六：辦房産證、收樓。領取房産證、辦理售樓手續。

後遺症

二手房交易結束後，買賣雙方往往為水、電、燃氣的費用，戶口的遷移等發生糾紛。要掃除這些二手房交易的“後遺症”，買賣雙方應注意下面幾個問題；

1．結清水表賬單

不論誰使用，自來水公司都規定，逾期未交按日加收0.2%的滞納金，如經30日未繳後，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費。

2．告知電表情況

交房時，買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留電費上月賬單。

3．天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天燃氣費，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續。

4．結清網費和電話費

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結清後，辦理過戶手續。

5．協助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續。

權屬确認

1．确權介紹

賣方經由房屋管理機構，查驗房屋權屬檔案是否真實、有效，是否存在抵押、查封等狀況，買方通過确權可以詳細了解該房産真實産權信息，避免房産交易中因權屬問題産生的糾紛。

2．确權流程

⑴．賣方準備确權所需資料。

⑵．買賣雙方到房屋管理機構辦理檔案查詢事宜。

⑶．買賣雙方查驗确權内容并簽字。

3．确權内容

确權項目确權說明

房産證号查詢房産證号與房屋管理機構登記是否一緻

房屋所有權人查詢房屋所有權人與房産證顯示是否一緻

共有情況查詢該房産有無其他共有人

房屋座落查詢房産登記地址與房産實際地址是否一緻

登記時間查詢房屋所有權證登記時間便于确定稅費

房屋性質查詢該房屋性質為商品房、成本價或其他

是否央産查詢央産房是否具備上市條件（央産辦查詢）

規劃用途查詢該房産規劃用途是住宅、商用或其他

房屋狀況查詢該房産層數、面積等基本情況

土地狀況查詢該房産土地取得方式及土地使用年限

附記情況查詢該房産有無抵押、查封等其他狀況

4．确權所需資料

⑴．房屋所有權人。

⑵．本人身份證原件。

⑶．房屋所有權證原件。

5．确權注意事項

⑴．簽署正式合同之前辦理确權。

⑵．繳納定金之前辦理确權。

⑶．确權需要房東本人親自到場。

6．房産證真僞鑒别方法

⑴．建房注冊号。房産證是由建設部監制，建設部對每個能夠發證的市（縣）發證機關進行了注冊登記，并予以編号。在辨别時，要看房産證是否有編号，編号是否是建設部公告的全國統一編号。

⑵．發證機關（蓋章）。這裡要注意兩個方面：一是規範的發證機關是市（縣）的房地産管理局（房産管理局）或市（縣）人民政府。别的任何單位或部門都無權發證，它們發的權證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印迹清晰、幹淨、均勻，手工蓋印是不可比的。

⑶．團花。在封面裡頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。手觸有凹凸感。

⑷．暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體"房屋所有權證"底紋暗印。将紙對着光亮處，則可見高層或多層水印房屋。其抖動時聲音清脆，可通過手摸和聽聲區分真假。

⑸．編号。在封面三頁，即"注意事項"頁右下角有印鈔廠的印刷流水編号。同一發證機關的權證号碼是連續的。首頁花邊框内上端有由發證機關編列的權證号碼。此号碼與發證機關的簿冊、檔案記載相一緻。

⑹．房産證編号頁上邊框最内側線為“FWSYQZ”字母組成（房屋所有權證漢語拼音打頭字母順序排列而成），第一頁邊緣花邊細線處為26個英文字母的随機排列。

還款方式

選一個适合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

等額本息

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

等額本金

所謂等額本金還款，又稱利随本清、等本不等息還款法。貸款人将本金分攤到每個月内，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，随後，每個月的還款本金不變，利息逐漸随本金歸還減少。

使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，随着時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很适合收入較高，但是已經預計到将來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過一段時間事業打拼，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能随着退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。

一次還本

此前，銀行對這種還款方式的規定是，貸款期限在一年（含一年）以下的，實行到期一次還本付息，利随本清。但是，随着還款方式變革，一年的期限有望最高延長至5年。該方式銀行審批嚴格，一般隻對小額短期貸款開放。

按期付息

貸款人通過和銀行協商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是貸款人按照不同财務狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。招商銀行推出的“季度還”業務就屬于這個範圍。

從某種程度來說，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每兩個月還3414元。

這個方式适用于收入不穩定人群，很多收入與工作量直接挂鈎的年輕人有這個傾向。每個月不同的工作狀态決定了當月的收入情況，把一個月的壓力分攤進幾個月，可以減少這部分群體還款出現滞納的情況。

本金歸還

貸款人經過與銀行協商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。舉例來說，20萬元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數目遞減。按照規定，貸款人最少一次要還10個月的本金，為11110元，超過1萬元的限制。下一次還本金不能超過一年時限。

等額遞增

這兩種還款方式，沒有本質上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進行了細化分割，每個分割單位中，還款方式等同于等額本息。區别在于，每個時間分割單位的還款數額可能是等額增加或者等額遞減。

以貸款10萬，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那麼這10年期間每個月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設把10年時間分成等分的5個階段，那麼第一個兩年内可能每個月隻要還700多元，第二個兩年每月還款額增加到900多元，第三個兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個兩年需要還1300多元每月，随後，每兩年遞減200元，直到最後一個兩年減至每個月700多元。

等額遞增方式适合還款能力較弱，但是，已經預期到未來會逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業績不錯，雖然收入負擔房貸較困難，但是考慮到未來升遷後的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預計到收入将減少，或者經濟很寬裕，可以選擇等額遞減。

按揭

1．确定按揭服務公司和貸款方案　借款人在辦理貸款前首先需要與中介确定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，确定貸款方案。

2．查詢公積金（如需公積金貸款）　與賣方确定購房意向後，借款人提供公積金帳号，由按揭服務公司進行公積金查詢，确定可貸款的金額和貸款年限。

3．簽定房屋買賣合同　借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，需在合同簽好後到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

4．準備貸款資料，審核貸款資質　按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

5．簽貸款協議，公證，保險　按揭服務公司将初審後的貸款資料交貸款銀行審核，通過後，按揭服務公司将安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6．辦理房屋過戶和抵押手續　借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并将抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

7．辦理房産證和抵押證明　貸款人的房産證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司将您的産證複印件和他項權利證明原件交銀行。

8．銀行放款　銀行在收到借款人的以上兩證後，按揭服務公司将所貸金額發放給借款人。

注意事項

基本注意

一．産權清晰

産權證上的房主與賣房者是否一緻；搞清楚所賣房屋的性質；産權證上所确認的面積與實際面積是否相符；驗證産權證的合法性與真實性。

二．産權的完整性

确認産權的完整性就是要判斷其房産有沒有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在過戶後出現不必要的争議與糾紛。

三．房屋質量

觀察房屋的結構，建築與裝修材料。看房屋的内外部結構是否被改動過；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽台等；牽涉到陽台的面積怎麼算的問題。

四．居住空間

觀察房屋的内部結構是否合理；是否适合居住；活動空間大小等。

五．裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何；确認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。

六．物業管理

了解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區的停車場、小區綠化的基本情況；當地保安水平怎麼樣，觀察一下保安是否有責任心等。

七．房屋曆史

了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限；有哪些人住過，有什麼用途；還有原住戶在當地的信用情況；是否有欠交物業費、水電費等。

八．鄰裡情況

鄰裡關系是影響居住舒适與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況；與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。

九．房屋價值

通過對市場上的功放的反複比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司進行價值評估；銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

十．貸款條件

二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據所在省市的相關規定。

十一．産權的交接

需要找個雙方都信得過的單位，如信譽較好的擔保公司，等過戶完成後再将房款轉入賣方賬戶。

五大注意

不僅要看總價還要看單價

按照二手房交易的慣例，賣房标價往往标的是房屋的總價，而不像一手房銷售标明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細分析二手房的使用時間開發商、居室面積等因素，它的單價并不比相應地區的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。

不僅要看房齡還要看質量

一些購房者在購買二手房的時候，往往對于房齡比較關心，忽略了房屋的具體質量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于樓盤建築材料、施工工藝、施工質量不同，質量存在差異。現實生活中，有些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質量不盡如人意；有些房子雖然建設較早，但曆久彌堅。在選擇二手房的時候，購房者更須仔細考察房屋的質量，而不單是房齡。

不僅要看房子還要看物管

要想在購房後的居住中獲得滿意的生活質量，良好的物業管理是必不可少的。某些社區的業主與物業公司之間矛盾重重，糾紛時常發生。這會對購房者入住後的生活産生不良影房産響。有些小區的物業費用比較高，購房者的生活成本就會相應提高。在購買二手房時，要注意物業服務的質量，以及自己對物業費的承擔情況。

不僅要看小區還要看周邊

許多二手房購買者往往比較在意小區的綠化、保安、清潔、生活配套等細節，但對周邊的環境則不太重視。根據漢宇地産市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區規模不大，生活、商業配套無法做到齊備，綠地面積也有限；但是周邊的街區公園面積可能很大，還有許多生活、商業配套設施供周圍的住宅小區共享。這在很大程度上彌補了該小區的不足，房屋成交價格往往高于同類産品。而有些二手房所處的小區各方面條件都不錯，但周圍正在進行大規模的拆遷改造，建設新的房地産項目，施工帶來的幹擾和不便要持續一兩年時間。購買這樣的二手房，就要做好一定時期内生活不便的準備。

不僅要看眼前還要看将來

大多數二手房購買者在購房時會将短期的各種問題考慮得很周全，但對較長時間以後的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區目交通出行條件不理想，但一兩年後軌道交通設施就會貫通。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期内的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今後，家庭附近有否醫院可就診很重要。這種情況下，購房者需對周邊的醫療條件和醫院的位置應注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，将來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。

入住注意

1．看清交房清單

當前的二手房市場上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時，請各位業主與買家把附送的物品列明清單及數量，對于一些家電産品建議列明型号、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。

2．要檢查單位室内各項設施是否有質量問題

買家在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、牆壁、地面的質量，有否滲漏等（特别對于樓齡長的物業）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室内各項設備是否工作正常，如有任何問題舊業主須配合新業主維修，否則可能新業主要承擔負責正如案例所提及的費用問題，收樓後發現原業主欠下了數千元的費用，要找業原業主追讨時已經無法聯系了，隻好自認倒黴，所以請各位買家在收樓時，必須确認原業主已結清水電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。

3．收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

4．戶籍是否遷出

對于名校物業，有部分的原業主把物業出售，但戶籍仍挂在已出售的物業，新業主在收樓時，如果想用該物業的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業主無法找派出所接收戶籍。

5．發票是否齊全

買家成功收樓後，通常客戶都要辦理一些過戶手續，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網絡等轉名手續的發票是否齊全，否則買家無法使用相關的服務。

裝修注意

二手房畢竟是老房子，有很多地方已經出現老化的現象，所以裝修二手房也還是應該找專業的人員對房屋的裝修進行一個細緻的規劃，對整個房屋裝修進行一個布局，裝修設計也是必不可少的，最好還是找專業的設計師來幫助我們完成裝修設計。還應該對整理的牆面，天花闆等要進行仔細勘察，看看有沒有明顯的裂紋，有沒有脫落的現象，如果有的話，要先對基礎層進行修補，選用修補的塗料最好使用環保内牆膩子，不僅環保無毒，粘着性、滲透性都是很好的，這樣就能夠為後期的裝修提供便利。

二手房裝修最為重要的除了上面講解的牆面的裝修外，其次就是門窗最為重要了，與其他地方相比，門窗出現的情況是最多的，如門窗變形、起皮等等狀況的發生，這樣的化必須全部換成新的，如果情況好一點的，我們可以在門窗的表面貼上一層裝飾面闆再次使用，防盜門窗、鋼制門窗主體開裂、鏽蝕，表面漆膜剝落的話，就要按照相應的辦法改造，要是實在不能夠使用了就換新的吧。

在二手房裝修時，頂面、牆面的改造重點應該放在裝飾的材料上面，很多牆面都是塗料，時間過久的房子會出現粉化、生黴、開裂等等現象，我們在裝修的時候應該注重對這些問題的處理，如果處理不好，後期的裝修就會出現問題，我們後期刷上新塗料就會影響效果，所以牆面的處理是非常重要的，我們在裝修二手房時候應該把這些問題處理好了在進行裝飾。

交易七步

由于交易産品屬性的多樣化，使得二手房在交易過程不同于一手房交易那樣簡便，相對而言流程要更加複雜些。對二手房交易流程的不了解，往往也成為想購買二手房人群的最大困擾之一，下面介紹二手房交易流程。

買房“七步走”二手房輕松到手

第一步：買房查詢信息實地看房

通過報紙、網絡等媒介消息源，與賣方建立信息溝通渠道。實地看房、考察地段、商談價格确定購房意向，同時要求賣方提供相應的合法證件，比如房屋所有權證書、身份證、戶口簿等其他證件。

第二步：簽訂二手房買賣合同

在商定價格、确定成交意向并在賣方提供房屋相應合法證件後，買方可以交納購房定金，值得一提的是，交納購房定金不是商品房買賣的必經程序。協商溝通後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

第三步：雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續

如果買方需要貸款購房，在買賣雙方達成意向後，由貸款銀行指定評估公司對雙方将要交易的房屋進行評估，确認貸款額度，在雙方簽訂完房屋買賣合同後，買賣雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行對貸款申請人信用審批後，會通知雙方完成産權變更，買方領取房屋産權所有證後，要在銀行的陪同下辦理他項權利證，他項權利證下發後，銀行将一次性向房主發放貸款。

第四步：雙方共同到産權交易中心辦理過戶手續

簽訂合同後，買賣雙方共同到房産交易中心提出申請，接受審查。相關部門會對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無産權或部分産權又未得到其他産權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

第五步：交納相關稅費

二手房稅費的構成相對複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟适用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。

第六步：雙方共同到産權交易中心辦理産權手續

買賣雙方在完成房屋産權變更登記後，将交易材料交給發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的産權證。

第七步：付清餘款完成交易

買方付清房款，賣方交付房屋并結清交房之日前的所有費用（包括水費、煤氣費、電費、供暖費、物業費、有線費用等）後交易完成。

申請房貸

售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利，交易房屋具有房屋所有權證；

所購住房的房齡不能超過29年；售房人交易房屋的産權共有人或其他産權所有權人和共有人，同意其轉讓；

售房人、借款人須簽訂統一的房地産轉讓合同；

借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日，已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金；

借款人須具有完全民事行為能力，有償還貸款本息的能力；

具有符合中心要求的貸款擔保階段性保證加抵押、抵押；貸款金額、期限符合中心規定。

準備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及複印件，由業務人員審核确認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規範。

優點

首先，二手房通常地理位置較好。如今，由于城市的擴張，新樓房通常隻能建于遠離城市中心之地，交通便利性較差，遠不如建于城市中心地帶的二手房。

其次，二手房周邊配套完備。一個新的社區從建立之初到成為一個成熟的社區通常要經過好幾年的時間，所以新房周邊配套普遍不如二手房，這也是很多人熱衷于購買二手房的重要原因。

第三，二手房的房屋質量更有保障。經過幾年的使用，房屋存在的質量問題都會暴露出來，想要考察二手房的質量情況，除了通過自己的觀察，還可以多與周圍鄰居交流，這樣更容易買到質量有保障的房子。

第四，新房最大的問題之一就是污染超标，如甲醛、苯等有害物質，而二手房經過幾年的使用，有害物質基本已經揮發，從健康角度出發，選擇二手房更明智。

最後，如果你夠幸運，買到了房齡較久的即将拆遷的二手房的話，将獲得可觀的拆遷安置費作為補償。當然已列入拆遷公告範圍的房屋就千萬不能買。

發展前景

衆所周知，發展二手房市場對于穩定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發展具有重要的現實意義。但不可否認，二手房市場有效房源依舊供不應求，整體供求比例僅維持在1：4左右。

裝修

二手房裝修的内容一般包括基礎的水電線改造、牆面翻新、吊頂處理、地闆翻新、門窗翻新等基礎工程，但由于建築時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設計和施工上都增加了難度。

一．買房

教你如何把二手房的裝修價做“低”要說二手房裝修，恐怕還得從買房說起。二手房的質量千差萬别，一般都會經過原來業主的裝修。

有時裝修會遮掩很多缺點，因此在購房時，最好從外立面到樓道，從牆體、地面到門窗、管道，認真觀察每一個細節。了解房子整體結構情況，房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建。對此要多與業主進行溝通，了解住宅的内部結構，包括管線的走向、承重牆的位置等等，方便日後的重新裝修。對于質量問題比較突出的房子，建議不要購買；若隻是存在一些可以解決的小問題，要及時向業主指出，這可是作為讨價還價的最佳籌碼！挑選到一套主體裝修基本到位、沒有質量隐患的二手房，是可以省下許多麻煩的！

二．裝修計劃

二手房裝修是一個系統工程，所以裝修前制訂詳細的裝修計劃，是十分必要的。免得裝修過程中增項，或者幹一步想一步，沒有統籌安排，錢隻能越花越多。二手房不同于新房，裝修首先要進行拆除工作，但要注意不要把舊的全部砸掉，而且拆除的部分材料是可以再利用的，比如說地闆、瓷磚等；設計二手房的裝修，

三．牆體

對于期望通過二次裝修改變房子戶型的業主來說，牆體改造是最有效的一個手法。最關鍵的是要避免砸壞承重牆，由于舊式戶型開間過小，空間緊湊，裝修設計存在一定局限性，不妨嘗試利用後期家居配飾，來達到擴張空間的作用。建議一般情況下少動牆體結構。如果牆體在結構上真的十分不合人意，需要拆掉一些牆，将空間重新整合，這個時候一定要注意不可拆掉承重牆，改變房屋受力結構，也不可随意在承重牆上打洞或開門，此種情況将帶來極其嚴重的隐患。如果原有的牆體已經很合理了，那麼在二次裝修中，完全可以用牆面漆、壁紙或壁布，給牆面一張全新的面孔，而且這樣也會節省不小的開支。

四．水電

裝修中，水電改造既是最基礎的部分，也是最關鍵的部分。從材料上說，早些年裝修的房子水路工藝大多用的是鍍鋅管、鋁塑管等材料，漏水現象時有發生。随着材料的更新換代，這些管材已經開始慢慢被棄用。多數裝飾公司都采用的是塑鋼管。在二次裝修中，剛好可以借這個機會給老化的水管“鳥槍換炮”。

舊房子存在的電線老化、違章布線等現象，也可以通過二次裝修重新更換、改造。裝修前，要仔細了解住宅水電管線的鋪設方向、位置和管徑，并與家裝公司溝通改造方案。有些業主在二次裝修時往往大改衛生間或廚房的各種線路鋪設，甚至修改牆體，這很容易破壞建築物原來的防水設計，所以施工時一定要小心，如果出現漏水則必須重做防水。

最好在裝修過程中體現節能的理念，比方說水路的改造，老樓的管線分布缺乏合理性，而且廚房、衛生間的水管局限了位置，一旦更改不僅需要更換大部分管材，還需要合理分割空間位置，這時一定要選擇節能産品，比如節水型龍頭和節水型衛浴産品等。