計算與應用
由此可從“最低租賃收款額現值+未擔保餘值現值=租賃資産公允價值+出租人的初始直接費用”計算租賃内含利率。同時準則還規定，在租賃開始日，出租人應将最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，并記錄未擔保餘值。
當以最低租賃付款額現值作為租賃資産的入賬價值時，應采用計算現值的折現率作為未确認融資費用的分攤率。當租賃開始日租賃資産公允價值低于最低租賃付款額現值時，以租賃資産公允價值為入賬價值的，應重新計算分攤率，該分攤率是使最低租賃付款額現值等于公允價值的折現率。
筆者認為出租人根據承租人的要求從第三方取得出租資産、開展融資租賃業務實質是一種投資行為，租賃資産公允價值和因租賃業務支付的初始直接費用是初始投資額；最低租賃收款額中要求承租方支付的款項是租賃期内的投資收回，主要以租金的形式取得；資産餘值是租賃期滿時的投資殘值收回。
所以在租賃談判時出租方不僅應考慮租賃資産的公允價值、租賃期滿的資産餘值以及出租人要求的投資收益，還應考慮出租人發生的初始直接費用。如果租賃協議中有就出租人的初始直接費用單獨要求承租方支付的規定，那麼要求承租方支付的款項就是租金和從承租方收回的初始直接費用；如果沒有單獨要求，那麼租金就已包含初始直接費用的收回，即最低租賃收款額都已體現了初始直接費用的彌補。
因此出租人在會計處理時隻應把最低租賃收款額計入應收融資租賃款，不應再加上初始直接費用。租賃内含利率作為出租人采用實際利率法确認當期租賃收入的分攤率，其實質是出租人的租賃投資報酬率，出租方會參考同行業平均投資報酬率及其自身經營目标提出其期望達到的租賃内含利率。
一項租賃投資，租賃資産公允價值與初始直接費用是現金流出，最低租賃收款額和未擔保餘值是未來的現金流入，租賃内含利率就是使未來現金流入量的現值等于租賃初始投資時的折現率。按準則規定，租賃内含利率雖然沒有錯誤，但用這個正确的租賃内含利率去攤銷未實現融資收益，租賃期滿時會導緻長期應收款和未實現融資收益的賬面仍有餘額，即沒能收回的初始直接費用。因此，筆者認為應采用計算租賃内含利率，相應地修正出租人融資租賃的賬務處理。
租賃期開始日出租人初始确認未實現融資收益時，要分别對最低租賃收款額和未擔保餘值折現；采用實際利率法分配未實現融資收益，都要用租賃内含利率。
當融資租賃固定資産未擔保餘值減少時，應重新計算租賃内含利率，對前期已确認的融資收入不作追溯調整，隻對未擔保餘值減少的當期和以後各期，根據修正後的租賃投資淨額和重新計算的租賃内含利率計算應确認的融資收入。按重新計算的内含利率确認的融資收入小于按原有内含利率确認的融資收入，租賃投資淨額減少數大于原有數額，所以租賃投資淨額餘額的應有數額就小于原有數額，其差額即租賃投資淨額的減少額，就是因未擔保餘值減少而應承擔的資産損失。
已确認損失的未擔保餘值得以恢複，應在原先已确認的損失金額内轉回，并重新計算租賃内含利率。相應地根據修正後的租賃投資淨額和重新計算的租賃内含利率計算應确認的融資收入。增加時不作任何調整，不需重新計算租賃内含利率。
案例分析
A公司與B公司簽訂了一份租賃合同，合同主要條款如下：
(1)租賃标的物為不需要安裝的生産設備。(2)起租日為2004年1月1日。(3)租賃期自2004年1月1日至2007年12月31日。(4)租賃期内，B公司每年末支付租金10萬元。(5)租賃期滿時，設備估計餘值為5萬元，其中B公司擔保餘值2萬元，第三方擔保餘值1萬元，未擔保餘值為2萬元。(6)該設備在2004年1月1日的公允價值35萬元。在洽談租賃業務中A公司發生初始直接費用1.5萬元，B公司發生初始直接費用1萬元。
2004年12月31日，甲公司對未擔保餘值進行定期審核時，發生減值1.5萬元；2005年12月31日，未擔保餘值得以恢複1萬元；2006年12月31日，未擔保餘值增值1萬元；2007年12月31日租賃期滿，A公司收回租賃設備。
(1)租賃開始日：10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4，r)+2×PV(4，r)=35+1.5，用試算法和插值法求得出租人租賃内含利率r為8.34%。租賃開始日最低租賃收款額為43萬元(10×4+2+1)；長期應收款為43萬元；未擔保餘值為2萬元；未實現融資收益8.5萬元[(43+2)-(35+1.5)]。
(2)2004年分配未實現融資收益3.04萬元(36.5×8.34%)，未實現融資收益餘額5.46萬元(8.5-3.04)；租賃投資淨額減少額6.96萬元(10-3.04)，租賃投資淨額餘額29.54萬元(36.5-6.96)。
(3)2004年末未擔保餘值發生減值1.5萬元，重新計算租賃内含利率。10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4,r)+0.5×PV(4，r)=35+1.5，r為7.05%。按新租賃内含利率2004年末租賃投資淨額餘額為29.07萬元[36.5-(10-36.5×7.05%)]；因未擔保餘值減少而應承擔的資産損失額0.47萬元(29.54-29.07)記入當期損益，未實現融資收益餘額4.43萬元[5.46-1.5+0.47)]。
(4)2005年分配未實現融資收益2.04萬元(29.07×7.05%)，未實現融資收益餘額2.39萬元(4.43-2.04)，租賃投資淨額減少額7,96萬元(10-2.04)，租賃投資淨額餘額21.1萬元(29.07-7.96)。
(5)2005年末未擔保餘值得以恢複1萬元，重新計算租賃内含利率，10×PA(4，r)+2×PV(4，r)+1×PV(4，r)+1.5×PV(4，r)=35+1.5，r為7.92%。按新租賃内含利率2004年末租賃投資淨額餘額29.39萬元[36.5-(10-36.5×7.92%)]，2005年末租賃投資淨額餘額21.72萬元[29.39-(10-29.39×7.92%]。租賃投資淨額恢複金額0.62萬元(21.72-21.1)，恢複金額大于資産損失額0.47萬元，隻能恢複已經記入損益的0.47萬元，未實現融資收益餘額2.77萬元[2.39+(1-0.62)]。
(6)2006年分配未實現融資收益1.72萬元(21.72×7.92%)，未實現融資收益餘額1.05萬元(2.77-1.72)，租賃投資淨額減少額8.28萬元(10-1.72)，租賃投資淨額餘額13.44萬元(21.72-8.28)。
(7)2006年末未擔保餘值增值1萬元不作任何處理。
(8)2007年分配未實現融資收益1.05萬元，未實現融資收益餘額為0(1.05-1.05)，租賃投資淨額減少額8.95萬元(10-1.05)，租賃投資淨額餘額4.5萬元(13.45-8.95)。
