房産交易:以房地産作為交易對象所從事的市場交易活動-中文百科頻道

分類

首先，按交易形式的不同，可分為房地産轉讓、房地産抵押、房地産租賃。

其次，按交易客體中土地權利的不同，可分為國有土地使用權及其地上房産的交易與集體土地使用權及其地上房産的交易。對後者現行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地産交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃拔性質的不同進行分類。

第三，按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權及其地上房産的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。

第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權交易、房地産期權交易和房地産現權交易。

規則

房地産交易應遵循以下一般規則：

(1)房地産轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房産權與地産權一同交易規則”。房産權與地産權是不能分割的，同一房地産的房屋所有權與土地使用權隻能由同一主體享有，而不能由兩個主體分别享有；如果由兩個主體分别享有，他們的權利就會發生沖突，各自的權利都無法行使。在房地産交易中隻有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。

(2)實行房地産價格評估。我國建立市場機制的時間還不長，截止到2013年7月仍未形成合理的完全市場化的房地産價格體系，我國房地産價格構成複雜，非經專業評估難以恰當确定，故法律規定房地産交易中實行房地産價格評估制度。房地産價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術标準和評估程序，以基準地價、标定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。

(3)實行房地産成交價格申報。房地産權利人轉讓房地産，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該制度的意義在于：進行房地産交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家将依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。

(4)房地産轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地産的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地産權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以标示房地産權利的變動。我國法律也确立了這一規則，并規定：房地産轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。

特點

房産作為一種商品，同其它商品一樣，是價值和使用價值的統一體，隻有通過市場交換才能實現其價值。但房産商品的交易，也有其自身的特點：

不發生物體的空間移動

在一般的市場上;商品交換都是以貨币和實物的反方向流動為特征的。即貨币從買主流向賣主，商品從賣主流向買主。但在房産的交易中，由于房産具有不可移動的特性，不可能以實物形式進入交易場所。因此，房産商品的交易，隻有所有權或使用權等權屬關系的轉移，而沒有物流的形态。

市場是“多位一體”的市場

由于房産産權性質的多樣性，使房産交易市場成為一個由多種所有制結構組成的綜合體，又由于人們對房屋需求和使用目的的多種多樣，使房産交易形式多樣化。房産交易市場是房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋互換市場以及房屋其它交換形式市場相統一的綜合性市場。

市場是一種區域性市場

位置的差異性是房産商品區别于其它商品的顯着特點。房産交換，一方面受居住或使用者地理位置布局的限制;另一方面，又受房屋本身固定在某一位置這種自然空間的制約。因此，房産市場一般具有區域性的特點。同時，由于地理位置不同，人們生活習慣的差異，對房睱的結構、式樣、功能的需求或愛好也各不一樣，從而更強化了房産材場區域性的特征。

價格具有相關性

房産商品不像其它商品那樣，其使用價值利價值的獨立性明顯，房産商品受同類商品的影響較大。一個大型旅館的修建，将會使附近的飲食、百貨商店的生意興隆，價值上升：一個大型商場或購物中心的興建，則會使附近的中小百貨商店的生意受到很大影響，甚至會改變一些房産的用途;而火車站、長途汽車站的修建，同樣會使它周圍房産的價值産生影響等等。同時，房産價格本身也會随城市經濟的發展，城市建築地段地租、地價的增長，而呈向上波動的趨勢。

形式

出售

房屋出售，又稱房屋買賣。它是指房屋所有人将其房屋(含撈基地)轉讓給買受人，由買受人接受該項房産并給付所有人約定價款的行為。經過房屋買賣行為，買方一次性地取得了房屋的所有權和全部使用權。它是房産交易中最典型、最重要的形式。随着我國社會主義市場經濟的發展，房屋商品屬性的進一步确立;，房屋買賣這一交易形式将愈益被采用。