房地産成本:房地産開發建設過程中的實際應用成本-中文百科頻道

房地産簡介

房地産是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地産由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動産。可以有三種存在形态：即土地、建築物、房地合一。在房地産拍賣中，其拍賣标的也可以有三種存在形态，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀态下的物質實體及其權益。随着個人财産所有權的發展，房地産已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地産是一種重要的投資方式。

成本核算

開發成本的核算

(一)房地産開發成本的組成内容

為了加強開發産品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正确核算開發産品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。

要核算開發産品的成本，必須明确開發産品成本的種類和内容。開發産品成本是指房地産開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發産品成本按其用途，可分為如下四類：

1、土地開發成本：指房地産開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

2、房屋開發成本：指房地産開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

3、配套設施開發成本：指房地産開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發産品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4、代建工程開發成本：指房地産開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。

以上四類開發産品成本，在核算上将其費用分為如下六個成本項目：

1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地産而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：指在開發小區内發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費：指房地産開發企業内部獨立核算單位及開發現場為開發房地産而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

從上可以看出：構成房地産開發企業産品的開發成本，相當于工業産品的制造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地産開發企業産品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、财務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發産品而發生的銷售費用。

管理費用、财務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果将期間費用計入開發産品成本，在開發産品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發産品的成本，特别是在開發房地産滞銷時期，将滞銷期間發生的管理費用、财務費用和銷售費用計入當期開發産品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，将期間費用計入開發産品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定将期間費用計入當期損益，不再計入開發産品成本，也就是說，房地産開發企業開發産品隻計算開發成本，不計算完全成本。

(二) 房地産開發成本核算程序

房地産開發成本的核算是指企業将開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程

開發産品成本的核算程序是指房地産開發企業核算開發産品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：

1、歸集開發産品費用

由于開發規模的不同，房地産開發的成本歸集對象也是不同的。對于小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以将全部開發量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地确定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（台以單幢為單位），因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。

相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滞後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地産開發項目的工程内容和工期進度作為确定成本歸集對象的主要依據，對大的開發項目應該按不同的開發期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。

（1）在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（3）将“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。

通過上述程序，将應計人各成本核算對象的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

2、正确劃分成本項目

客觀地反映産品成本的結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地産開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發生次數較少、特别是單筆發生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：

（1）“4301開發成本”賬戶。

本賬戶核算房地産開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發産品的實際成本。借方餘額反映未完開發項目的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。

（2）“4302開發間接費”賬戶。

本賬戶核算房地産開發企業内部獨立核算單位為開發産品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業内部獨立核算單位為開發産品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算對象的開發間接費。月末本賬戶無餘額。本賬戶應按企業内部不同的單位、部門（分公司）設置明細賬戶。

按現行的房地産開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間内予以确認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明确，如果在受益對象實現銷售之前，就将其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的财務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。

3、計算并結轉已完開發産品實際成本

計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并将其結轉進入“開發産品”賬戶，即借記“開發産品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

4、按已完開發産品的實際功能和去向，将開發産品實際成本結轉進入有關賬戶。

即借記“經營成本”、“分期收款開發産品”、“出租開發産品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發産品”賬戶。

房地産開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地産開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成後進行，時間性比較明确，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，比如小區個别配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。

如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目将尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以後待工程完成後再按實際支出調整項目成本。由于這部分工程内容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。

(三)房地産開發成本的确定

對于房地産開發公司來說，根據《企業所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業所得稅暫行條例實施細則》第八條、《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發84号）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務總局關于房地産開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發31号）規定，開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發産品成本、開發産品會計成本與計稅成本、已銷開發産品計稅成本與未銷開發産品計稅成本的界限。

那麼，對于房地産開發企業來說，其銷售成本應如何确定呢？

1、根據《國家稅務總局關于房地産開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發31号）第八條第（二）項的規定，已銷開發産品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發産品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本确認。可售面積單位工程成本和已銷開發産品的計稅成本按下列公式計算确定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發産品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。

2、至于廣告費列支的問題，根據《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發84号）第四十條的規定，納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出可以在稅前列支的部分确實應該在銷售（營業）收入2%以内據實扣除。但是後來，國家稅務總局在2001年8月又下發了《關于調整部分行業廣告費用所得稅稅前扣除标準的通知》（國稅發89号），根據該《通知》第一條的規定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發、集成電路、房地産開發、體育文化和家具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例内據實扣除廣告支出。

另外，《國家稅務總局關于房地産開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發31号）規定，開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再将其作為計算基數；新辦開發企業在取得第一筆開發産品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發産品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向後結轉，按稅收規定的标準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

3《國家稅務總局關于房地産開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發31号）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分别規定的：開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地産開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為财産損失按稅收規定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的淨損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其淨損失可作為财産損失按稅收規定扣除。

4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規定在稅前進行扣除：

（1）開發企業為建造開發産品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工後發生的，可作為财務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款後轉借集團内部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業将自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額内稅前扣除。

土地開發成本的核算

(一)土地開發支出劃分和歸集的原則

房地産開發企業開發的土地，按其用途可将它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發産品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而後者則是企業的中間開發産品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。

現行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的内容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的标準（如房屋占地面積或房屋建築面積等）将其分配計入有關房屋開發成本。

如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應将整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本”賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，将成本結轉到“開發産品”賬戶。待使用土地時，再将使用土地所應負擔的開發成本，從“開發産品”賬戶轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

(二)土地開發成本核算對象的确定和成本項目的設置

（1）土地開發成本核算對象的确定

為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則确定土地開發成本的核算對象：

1、對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象；

2、對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。

成本核算對象應在開工之前确定，一經确定就不能随意改變，更不能相互混淆。

（2）土地開發成本項目的設置

企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和内容都不相同，有的隻是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出内容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出内容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；

（2）前期工程費；

（3）基礎設施費；

（4）開發間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

(三)土地開發成本的核算

企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可将直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。

為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能确定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類别，分别設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定标準，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

如果自用土地開發完成後，還不能确定房屋和配套設施等項目的用地，則應先将其成本結轉“開發産品——自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發産品——自用土地”賬戶的貸方将其開發成本轉入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方。

前期工程費用的核算

房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定标準将其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

基礎設施費用的核算

房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發産品”賬戶，則在用以建造房屋時，應将其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發産品”賬戶的貸方。

建築安裝工程費用的核算

房屋開發過程中發生的建築安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其建築安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款确定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建築安裝工程采用招标方式發包，并将幾個工程一并招标發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的标價即實際建築安裝工程費。

采用自營方式進行建築安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末将其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。

企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

施工的房屋開發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建築安裝工程，可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末将其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

配套設施開發成本的核算

(一)配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地産開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區内開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：

（1）開發小區内營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

（2）開發小區内非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；

（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也将它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

按照現行财務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一緻，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也隻是其中很少的一部分。因此，開發企業也隻得将一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發産品成本。

為了正确核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準确地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1、對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

2、對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成後再按一定标準分配計入有關房屋等開發成本；

3、對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，隻包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

(二)配套設施開發成本核算對象的确定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正确計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；（3）基礎設施費；

（4）建築安裝工程費；

（5）配套設施費；

（6）開發間接費。

其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。

對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮将它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定标準，将各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；

（2）前期工程費；

（3）基礎設施費；

（4）建築安裝工程費。

由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

(三)配套設施開發成本的核算

企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。

對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發産品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，将它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。

這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，隻能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發産品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發産品預提的配套設施費=該項開發産品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發産品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發産品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區内開發的大配套設施。

(四)已完配套設施開發成本的結轉

已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其開發成本：

1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收後将其實際成年自“開發成本一配套設施開發成本”賬廠的貸方轉入“開發産品——配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：

借：開發産品——配套設施460000

貸：開發成本——配套設施開發成本460000

配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2、按規定應将其開發成個分配計入商品房等計發産品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收後、應将其發生的實際開發成本按一定的标準（有關開發産品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本265000

開發成本——配套設施開發成本35000

貸：開發成本——配套設施開發成本300000

3、對用預提方式将配套設施支出記入有關評發産品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收後，将其實際發生的開發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用——預提配套設施費320000

貸：開發成本——配套設施開發成本320000

如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可将其多提數或少提數沖減有關開發産品成本或作追加的分配。如有關開發産品已完工并辦理竣工決算，可将其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發産品的成本。

房地産開發間接費用的核算

(一)開發間接費用的組成和核算

開發間接費用是指房地産開發企業内部獨立核算單位在開發現場組織管理開發産品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地産開發而發生的費用，但它不能确定其為某項開發産品所應負擔，因而無法将它直接記入各項開發産品成本。為了簡化核算手續，将它先記入“開發間接費用”貼戶，然後按照适當分配标準，将它分配記入各項開發産品成本。

為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：

1、工資

指開發企業内部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2、福利費

指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費。

3、折舊費

指開發企業内部獨立核算單位使用屬幹固定資産的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4、修理費

指開發企業内部獨立核算單位使用屬于固定資産的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

5、辦公費

指開發企業内部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6、水電費

指開發企業内部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7、勞動保護費

指用于開發企業内部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8、周轉房攤銷

指不能确定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

9、利息支出

指開發企業為開發房地産借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發産品完工以後的借款利息，應作為财務費用，計人當期損益。

10、其他費用

指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不随着開發産品量的增減而成比例的增減。但就單位開發産品分攤的費用來說，則随着開發産品量的變動而成反比例的變動，即完成開發産品數量增加，單位開發産品分攤的費用随之減少；反之，完成開發産品數量減少，單位開發産品分攤的費用随之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。

開發間接費用的總分類核算，在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各内部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資産”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發間接費用

貸：應付工資

應付福利費

累計折舊

遞延資産

銀行存款

周轉房——周轉房攤銷

必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。

開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬内部獨立核算單位設置“開發間接費用明細分類賬”，将發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。

(二)開發間接費用的分配

每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發産品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行确定。不論上地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重複分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發産品應負擔的開發間接費用，可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說，企業内部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配标準，可按月份内各項開發産品實際發生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費）進行。