曆史發展
通說認為，建築物區分所有權觀念的萌芽，濫觞于人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由于生産和交換的發展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，産生了類似于現代區分所有建築物的建築物形态，标志着建築物區分所有權的正式萌芽。
在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是确認了所謂“建築物所有權屬于建築物所附着之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建築物的區分所有權問題。其後的日耳曼法，曾經形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建築物區分所有權，但并不完整。
自19世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先後進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。随着建築材料和建築技術的發展，高屋建築拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建築物區分所有權法律制度的呼聲高漲。
1804年，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建築物區分所有權制度的先河。此後，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先後建立了建築物區分所有權法律制度。
進入20世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建築物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛湧向城市，緻使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建築物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益複雜的建築物區分所有權法律關系，各國或重新檢讨已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建築物區分所有權制度的發展。
内容
建築物區分所有權的内容：
通說認為，建築物區分所有權的内容，包括區分所有建築物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及區分所有權人的共同關系所生的管理權。
(1)專有部分的單獨所有權。專有部分是在一棟建築物内區分出的住宅或者商業用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權并無不同。但此項專有部分與建築物上其他專有部分有密切的關系，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此區分所有權人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區分所有權人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建築物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權使用他人的專有部分。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
(2)共有部分的共有權。共有部分既有由全體業主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重牆、外牆、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網絡設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓台亭閣、遊泳池等附屬公共設施;也有僅為部分建業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓闆、隔牆，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建築區劃内的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出明确規定。首先，建築區劃内的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。
建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。其次，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
另外，我國物權法規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務，但不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分為相關業主所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建築物内的住宅、經營性用房，其對建築物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業主依據法律規範、合同以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，并按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
(3)業主的管理權。基于區分所有建築物的構造，業主在建築物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關系，并基于此一共同關系而享有管理權。該管理權的内容為：
第一，業主有權設立業主大會并選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。為管理區分所有的建築物，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建築物相關事項。下列事項由業主共同決定：
(1)制定和修改業主大會議事規則;
(2)制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;
(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(5)籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金;
(6)改建、重建建築物及其附屬設施;
(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。[決定前款第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
理論界定
建築物區分所有權概念的界定關于什麼是建築物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。
依“二元論說”，建築物區分所有權，是指數人區分所有一建築物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種複合物權。
“三元論說”為德國學者貝爾曼所倡導，并被德國現行《住宅所有權法》所全盤采納。根據該法，區分所有權系由三部分構成：供居住或供其他用途之建築物空間上所設立的專有所有權部分、專有所有權人共用建築物上所設立的持分共有所有權部分及基于專有部分與共用部分不可分離所産生的共同所有人的成員權。
支持“三元論說”的日本學者丸山英氣教授認為，區分所有權，應理解為對專有部分的所有權、對共用部分的共有持分，以及成員權的三位一體的複合物權。“三元論說”似乎更全面地反映了建築物區分所有權的概念。事實上，建築物區分所有權應當是包含專有部分所有權、共有部分所有權和成員權這三項權能的複合物權，其中，專有所有權是基礎。
從某種意義上說，共有所有權和成員權是依附于專有所有權而存在的，區分所有人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一并轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的标的，應将三者視為一體。
因此，建築物區分所有權，應是指數人區分一建築物時，對各自的專有部分有單獨所有權，并就該建築物及其附屬物的共用部分，除另有約定外，按一定比例享有共有所有權，并基于區分所有人之間的團體關系而擁有成員權，上述專有所有權、共有所有權和成員權的總稱即建築物區分所有權。
建築物區分所有權
建築物區分所有權中的成員權是指建築物區分所有權人基于一棟建築物的構造、權利歸屬以及使用上的密切關系而形成的作為建築物管理團體成員之一所享有的權利和承擔的義務。
成員權的存在,既是各區分所有權人對所在區分建築物範圍内的共有部分享有共有持份關系的重要體現,同時也是各區分所有權人正常生活秩序的必要保障。因而,成員權在建築物區分所有權中占有重要地位。成員權是專有權和共有權的延伸,但它本身又是一項獨立的權利,兼具物法性和人法性屬性,不僅包括所有權的财産關系,還包括财産的管理關系,應當說在成員權行使過程中,即在對專有、共有部分财産的處分、收益上與專有權、共有權内容有所交錯和重疊。從實務上看,建築物構造的整體性與所有(占有)權利的局部性特征,使得不同組成單元的所有人在行使其各自所有權時相互之間極易發生沖突或出現侵犯他人所有權的情況。
因此,各區分所有權人在保障自己專有和共有部分權利的同時,也必須承擔不損害其他成員對他們的所有部分享有的權利及區分建築物所有人整體利益的義務。從建築物區分所有權的曆史發展來看,一方面說明我們不能将成員權孤立起來進行研究,而一定要與專有權、共有權結合在三元論的背景下探讨；另一方面也表明,成員權是一項非常特殊的權利,我們應該對成員權行使中的特殊性問題展開研究。本文共分為五章。第一章論述成員權基本理論。
傳統民法是以個體完全所有物體為基礎定義所有權理論的,對于成員權這種權利形式還沒有存在和發展的理論奠基,故學術界對于成員權的定義沒有達成共識。通常,民事權利體系可以分為财産權、人格權、知識産權、親屬權和社員權。社員權涵蓋了成員權。社員權是基于社員資格及其地位,社員在社團享有的概括性權利。
我國立法尚未建立完善的社員權制度,建築物區分所有權人的成員權、合作社社員權、集體經濟組織成員的權利等類型的社員權也多由法規和規章進行調整。《物權法》、《民法通則》都未明确提出社員權的概念,更沒有對社員的相關權利義務作出具體規定,故今後立法要加強對社員權的法律保護。在立法上,成員權是建築物區分所有權概念内容的發展、演進的結果。通覽近代以來域外有關建築物區分所有權的立法曆史,域外立法的演進自始至終都是圍繞區分所有者個人與團體間利益的平衡而展開的。在此過程中,三元論全面地涵蓋了因區分建築物構造和權利歸屬特點所決定的各區分所有權人間的三個方面的權利義務關系。三元論承認成員權是區分所有權的構成要素之一,對調節區分所有者個人與團體之間的共同利益關系甚有裨益。成員權與專有權和共有權相比,具有其自身内容和獨立特征,應進行專門研究。第二章論述成員權與共有權行使的關系。
建築物區分所有權内涵的重新解釋和規則
建築物區分所有權原則上應該是以一棟獨立建築物為限确定的,專有部分不是建築物區分所有權的客體。每個建築物區分所有權都指向客觀的一棟建築物,每個權利人的權利相對于其他權利人來說在整棟建築物上并不是絕對的排他支配。共有部分依據一定的方法進行确定和公示才是明确建築物區分所有權的外部形式,從建設工程規劃文件到房地産登記都應該明示共有部分内容。專有權和共有權僅為建築物區分所有權的權能或權利作用,表現出複合存在的特征。共同管理權的行使機制應該基于團體主義的思維構建,是建築物區分所有權的外部銜接機制。
