酒店式公寓:提供酒店式管理服務的公寓-中文百科頻道

公寓介紹

酒店式公寓是指物業的建築結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室内配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是将星級酒店的高标準服務融于日常生活之中。

服務對象

酒店式服務公寓的目标市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的标準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅遊等。

酒店式公寓吸引懶人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的卧室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房裡自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，隻需打電話到服務台便可以解決了，很适合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務公寓主要集中在市中心的高檔住宅區内,集住宅、酒店、會所多功能于一體，因此今後要是出租，價格一般都不低。

起源發展

國外發展

酒店式服務公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。

酒店式公寓概念起源于歐洲。是當時旅遊區内租給遊客供其臨時休息的物業，此種物業的客人雖然隻是暫時休息和停留，但是又提供給他們統一的上門管理，所以既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”。這就形成了酒店式公寓的雛形。

真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經曆了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也産生了很大的變化，随之開始對配有家具的公寓産生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥于一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際标準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施标準，采用公寓房型設計的一種物業經營模式。由于價格低于酒店标準，而服務水準又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。

國内發展

我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睐。

特點

戶型

酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。

設計

酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，它的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

産權

業主擁有酒店獨立産權。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立産權。目前在市場上還有一種物業就是公寓式酒店，從服務内容上來看，和酒店式公寓沒有沒有太多差别。本質區别在于：酒店式公寓可将每個客房出售給投資者，投資者擁有産權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家産權的酒店，公寓式酒店卻沒有産權。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限内隻擁有客房的所有權，而沒有經營權。

管理

酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務，就這方面而言，産權式酒店與酒店并無二緻。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。

功能

兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。

特性

完善的服務和管理

酒店式服務公寓借鑒豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由于長租客比較多，更體現出一種家庭式服務，例如24小時送餐、社區聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式星級服務和家庭式溫馨服務，較普通高檔公寓更完善，服務内容更多，更加人性化。

家庭式的居住布局

酒店式服務公寓與傳統酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的标房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、卧室、廚房和衛生間，具備較大的空間，以及比較個人的環境和家居化的家俱。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添了家的味道。

區别

産權式公寓

産權式公寓酒店的實質是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店标準來配置，且納入酒店行業管理範疇，它所銷售的是設于酒店内部的公寓形式的酒店套房。産權式酒店的本質在于購買者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。

酒店公寓

酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級酒店式的生活環境和物業管理。酒店式公寓布局新穎、方整氣派，現代、優雅的表現手法，融合了共享空間理念的開放式設計，營造出極為人性化的舒适居停，像中鐵青島中心酒店公寓共享威斯汀酒店提供的五星級酒店服務。與普通住宅相比，酒店式公寓為商務精英提供精緻的生活理念。

酒店式公寓

酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，随時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。

一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。

公寓式酒店

在2003 年12月1日起實施的《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱新《規定》）中首次對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定義，并明确其區分與界定。新《規定》中的名詞解釋第13條明确寫明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建築處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建築處理。”

其根本的性質是按土地使用權的性質進行劃分：凡商業用地，土地使用年限為40年；凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建築處理，屬于商業性質；土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建築處理，屬于住宅性質。也就是說在2003 年12月1日之前已經預售的以“酒店式公寓”命名的樓盤，其土地性質如果是40年的商業用地，那樓盤所涉及的房屋其産證必然是與公寓式酒店相同歸類為商業性質的“旅館”。土地使用年限和性質是政府統一規劃确定的。

搞清這是兩種不同性質的物業，酒店式公寓屬于住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業（非住宅）。

正因為兩類物業性質不同，所以前者可擁有個人産權，可以居住、出租或轉售。由于此類房子往往集中在一個或幾個單體建築内，便于某家機構或公司采用酒店服務方式進行統一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是，因為這類物業屬于住宅，就不能開展經營。如果開發商提出為你開展“保值經營”的話，必定是假話。

而公寓式酒店本質上是酒店類物業，整個物業隻能由機構或公司進行投資再交由一家專業酒店公司進行管理。由于産權屬于機構或公司的，當然不能将客房分割出售給個人。

分類

一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓三種類型。

商務酒店式公寓

商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業聚集，便利的交通、優越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。

目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓裡辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。

商住酒店式公寓

這類物業基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業。雖然商住酒店式公寓商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環就大打折扣。它隻在特定區域内存在，其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網絡、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這裡的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競争力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睐是有其獨特的背景與生存空間的。

新生代酒店式公寓

近期，在北京的房地産市場上又出現了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老闆或高級員工的日常居住場所，為人們赢得了較多的工作與休息時間。

優劣勢

優勢

酒店式公寓主要體現在以下幾個方面：

總價低、投資靈活。酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由于總價較低，就有不少投資者受出租回報的吸引，熱力追捧。近兩年來沿海地區酒店式公寓項目銷售一個比一個火爆。空間分割靈活。由于很多酒店式公寓項目在産品設計時就考慮以辦公為主，所以在空間分割上比傳統的公寓具有更大的靈活性。建築設計的創新和工程技術的全面應用，也給了該類物業更大的發揮空間。因此市場出現了分割自如、大小随意的項目，小到20-30㎡大到一層樓逾1000㎡。因此，這類項目不僅适合小公司，也适合一些中型公司。良好的生活和商務環境。衆多酒店式公寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物業管理”等誘人口号。與一般公寓有區别的是，酒店式公寓在提供這些物業、家政服務的渠道上比較暢通，隻要你想得到，基本上酒店管理公司都能辦得到。酒店式公寓不僅有商務中心等配套，很多項目還為商務辦公和區内員工提供打字、複印、傳真、票務定購和酒店咨詢等業務。還有些項目通過合作方式引進與商務辦公有關的商業配套，如辦公用品租賃和采購、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等。

劣勢

從經濟性來講，就産品的供應方來講，每層空間的大分割量增加了小戶型的造價成本，包括重新安裝管道(水、電、煤)、增加消防通道等；就需求方而言，由于戶型不規則，造成使用率較低。從舒适性來說，暗衛出現，影響居住生活的舒适度；在技術指标控制範圍内，開發商選擇利潤最大化的設計原則，于是，在有限空間分割出更多個單元，導緻小戶型在設計上對生活實用性的考慮較少，其格局更接近于家庭旅館。從實用性來說，每天上、下班大量人流上、下電梯，等待極不方便。從觀賞性來說，因為窗戶的增加占據更多外牆面，破壞了原本很規則的建築立面。從安全性來說，标準層戶數的增多，造成居住人群參差不齊；如果增加電梯，會對施工造成隐患。從服務性來講，因為容積率的制約，服務配套很難跟上等原因。