簡介
認籌是個舶來品，靈感來自香港房地産市場的一種炒作方式。“認籌”就是購房者表現出買房的誠意，這個誠意需要通過繳納“認籌金”來體現。在繳納“認籌金”後，購房者可以獲得房屋的優先購買權，并在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時，“認籌”的購房者再以“優先選擇”的順序選房，選中房屋後與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋，開發商将把“認籌金”如數退還給購房者。
剖析
認籌金看似合理，既能夠保證購房者優先選擇房屋，“全額退還”又不會對打消購房念頭的購房者造成任何損失。但是，這個制度背後，存在着很多購房者意想不到的巨大風險。
“認籌”反被“套牢”
2007年4月，羅先生參加了某在建樓盤舉行的推介會，會上開發商開展“認籌”。“認籌”成功的購房者可以優先選擇房屋，房價還有折扣。“認籌”時，還分“認籌”順位，即購房者選中同一套房屋時，“認籌”順位在前的購房者就有權得到該房屋。當時，售樓員說的房屋價位十分誘人，不少購房者都為之心動，紛紛掏錢“認籌”。羅先生也為自己選擇的“第二順位”當場繳納了2萬元“認籌金”。
“認籌”了這一樓盤之後，羅先生就開始等待樓盤正式開盤銷售，可是兩年時間過去了，樓盤還是一點動靜也沒有。就在羅先生和不少“認籌”的購房者共同找到開發商讨說法時，一個讓他們無法接受的消息傳來。開發商表示因為樓盤建造成本增加，房價需要調整，樓盤延緩開盤。開發商還透露，房價每平方米可能上調一千元左右。如此一來，這座樓盤的房價就沒有任何優勢可言了。羅先生和其他“認籌”者對此非常不滿。
面對不滿的“認籌”者，開發商的解釋是：開發商從未向公衆或登記客戶承諾過銷售價格。樓盤在正式銷售前進行營銷推廣是業界的普遍做法。樓盤尚未開盤，還沒有正式定價。因此，開發商并不存在隐瞞房價的行為。另外，“認籌”者取得的隻是優先購買權，開發商在舉行“認籌”活動時并沒有承諾房價，所以“認籌”者無權指責開發商随市場行情變動房價的行為。因為各種原因，導緻開發商取得房屋預售證的時間延遲，才是遲遲無法開盤的客觀原因。并非開發商捂盤不銷售房屋。如果“認籌”者覺得無法接受開盤後的正式房價，開發商可以退還“認籌金”。
盡管開發商表示願意退還，但是對羅先生而言，如果不買房，自己苦苦等待的兩年時光就這樣打了水漂；如果買房，兩年間房價上漲不少，自己多交那麼多購房款真是不劃算。羅先生懊惱不已，怪隻怪自己當初頭腦發熱，被“認籌金”狠狠“套牢”了。
違規
遼甯隆豐律師事務所律師王乃龍表示，我國有商品房預售許可制度，允許開發商進行帶有融資性質的預售。但是按照國家有關規定，在獲取預售許可證之前，開發商不能有任何銷售行為。開發商開展的“認籌”活動，是一種違規銷售和變相銷售。
違法違規銷售是不受法律保護的。羅先生在“認籌”時，還有“認籌順位”一說，因此很可能出現同一房屋有多人認購。而且，認購内容并未約定購房價格等基本條款。“認籌”的約定存在極大不确定性，并不具有預約合同的法律效力。“認籌”者要求開發商返還原先交的“認籌金”，不僅給購房者帶來利息損失，耽誤了大好的購房時機，還造成房地産市場的混亂。
利益
既然“認籌”者不滿意正式銷售的房價可以全數取回“認籌金”，那麼開發商又為何要“浪費”人力物力搞“認籌”呢？看似虧本的“認籌”，其實能給開發商帶來諸多好處。暫且不論“認籌場面火爆”給開發商帶來的廣告效應，圈定大批購房者，為炒熱樓盤制造基礎，都是開發商從“認籌”中能夠得到的實在利益。
一名從事房地産銷售的業内人士透露，“認籌”已經成為不少地産開發商營銷的有力手段。開盤前得到的大筆“認籌金”能讓開發商在短時期内收回大筆資金，解決開發商的燃眉之急。“認籌”更有價值的意義在于，通過“認籌”、選号、簽認購書，開發商能人為制造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房者，炒熱樓盤，直接推動房價上漲。
貓膩
“認籌”不僅讓開發商在樓盤銷售時占盡優勢，還隐藏着不少風險，貓膩很多。首先，購房者想要“認籌”，必須繳納數千到數萬元不等的“認籌金”。開發商都會承諾，“認籌金”可無條件退還。但是，即使有“認籌”者因不滿意而要求退款，能得到一筆免費短期貸款，對開發商而言也不算吃虧。這實際上是一種無償占用購房者資金的“融資方式”。而且，對這些“認籌金”，政府部門無法監管，一旦樓盤建設出現問題，開發商卷款潛逃，購房者很難追回“認籌金”，到時隻能成為詐騙的受害者。
“認籌”也是開發商操控房價的手段。通過“認籌”，開發商能夠輕易控制房号，從而故意制造樓盤熱銷的假象，讓購房者産生緊張感，着急出手買房，借機擡高房價。
另外，“認籌”還是孕育“炒樓”的溫床。在一般情況下，隻要交納“認籌金”，就可以參加抽号，而且“認籌金”可無條件退還。這就給“炒家”提供了機會。“炒家”一般都會“一盤多認”，也就是在同一個樓盤内多次“認籌”。而“認籌”數越多，被抽中的機會就越大。往往抽中一個号轉手就能賣錢。更有甚者，那些“有門路”的人往往通過關系在一開始就先占個“号”，然後再轉手倒賣，賺取“号錢”。
糾紛
由于“認籌”時開發商故意設計了不少“後路”，導緻“認籌”者處于劣勢，“認籌”糾紛也很不好解決。開發商雖然規定了“選不中房号全額退還認籌金”，但是這個“退還”都是“全額無息”的。開發商已經賺取的這筆錢的利息，不會還給購房者。
這無疑對購房者權益造成了一定的侵害，但是這種行為究竟屬于霸王條款還是商業欺詐，還難以定性。另外，開發商對我國的經濟領域法律法規都十分熟悉，知道如何規避法律法規的懲罰，各種名義、各種說法層出不窮，購房者一時很難弄清。
等同于“提前銷售”
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地産管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售。
沒有取得《商品房預售許可證》的房地産項目，按規定也不得發布商品房預售廣告，不得進行銷售。從“認籌”的内容來看，它應當是與“内部銷售”同等性質的房屋預售活動。也屬于“提前銷售”的一種，在開發商未取得《商品房預售許可證》前，是被法律法規禁止的行為。
