新國五條:地産市場調控的政策措施-中文百科頻道

地方細則

北京

自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房;嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅,出售五年以上唯一住房免征個稅;進一步提高二套房貸首付款比例;新舊政策以買賣合同網簽時間為準。

上海

堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應，按照全年供應量不低于前5年年均實際供應量的要求；深化完善“四位一體”住房保障體系，根據确定的目标任務，确保全年新開工建設、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造10.5萬套、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米；加強市場監管，查處違法違規行為；加強房地産市場監測走勢研判。

深圳

從8個方面做好房地産調控，落實新國五條。八方面内容主要包括：完善房價調控工作機制、加強房地産稅收征管、嚴格實施差别化住房信貸政策、嚴格執行商品住房限購政策、增加住房和用地供應、加快落實保障性安居工程規劃建設、進一步加強市場監管、加強市場預期管理。

廣州

增加普通住房用地的供應.

天津

明确2013年新建商品住房價格控制目标為：新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度，嚴格按照轉讓住房所得的20%計征；對不能核實房屋原值的，應依法按照核定征收方式計征。

廈門

房價漲幅低于居民收入增幅公布新建商品房價格控制目标.

大連

為落實國務院辦公廳關于繼續做好房地産市場調控工作有關精神，穩定房屋價格，2013年我市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅以下。新建商品住宅銷售價格以國家統計部門權威發布的統計指标為依據。

合肥

作為落實“國五條”的細則，合肥市明确了2013年新建商品住房價格增幅的“上限”，并要求已備案的商品住房3個月内不得漲價。但對于此前“國五條”中提出的出售二手商品住房按照差價的20%征收個人所得稅這一政策如何執行，合肥市此番出台的通知中并未提及。

南京

2013年度全市新建商品住房價格漲幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。但内容中并未提及會征收20%的稅。

貴陽

2013年新建商品住房價格增幅低于當年貴陽市城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。

濟南

新建商品房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實際增長水平。

重慶

新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅；嚴格執行第二套住房信貸政策，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

青島

加大住房保障力度房價增幅要低于收入增幅。

鄭州

明确新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅。對“20%個稅”以及“二套房利率”、“限購是否擴大”等政策暫未提及。

武漢

2013年度新建商品住房價格增幅低于人均收入增幅。

南昌

2013年度我市新建商品住房價格增幅控制在我市當年城鎮居民人均可支配收入的實際增幅以内。

出台資料

出台時間

2011年7月12日

2013年3月1日

出台部門

國務院辦公廳

出台背景

中小城市快速上漲的房價引發市場上新一輪炒房熱。一線城市因限購而擠出的投機資本進入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，将導緻更大的經濟與社會風險。因此，新一輪限購不可避免。

市場反應

反應

“新國五條”的出台，及時而徹底地打消了一些地區和開發商等待政策放松的幻想，釋放了政策将持續從緊的信号。同時，限購造成的震懾作用逼迫開發商在下半年不得不以價換量。

政策出台後，住房和城鄉建設部便開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草拟新一輪的限購城市的名單。據悉，出台前，執行限購的城市超過40個，這些城市的成交量明顯萎縮。而政策出台後，限購變為全國化，限購的城市可能新增超過100個。

2011年9月，全國100座城市住宅平均價格為8877元/平方米，環比下降了0.03%，也驗證了“新國五條”出台後對市場的影響。通過限購政策，全國各地房地産市場已經慢慢擠掉了投資投機的炒房人群，讓住房回歸剛需和改善居住的需求。

雖然與此前的“新國八條”相比，此次中央并未提出更新的調控手段，但這一信号的意義在于，強調樓市政策“高壓期”仍将持續一段時間。在保障房方面，在政策實施後，為籌措保障房資金，财政部也與住建部已要求各地多渠道籌措公租房資金，發改委也放開利用債券融資支持保障性住房建設的“閘門”。

影響

廣東25日推出“國五條”地方細則，明确對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策，對佛山、珠海兩地實施限購，并要求年内全省地市實現住房信息聯網。

以廣州為例，“國五條”細則出台，廣州的調控落地政策也将在3、4月出台。相對二手樓市場的恐慌情緒，廣州一手樓市場依然火熱。2013年4月清明節前後，傳統上不适合買樓，因此開發商都趕在清明節前大力推貨，買家也搶着入市。而從熱銷樓盤來看，廣州市中心樓盤較2013年年前有了不小的漲幅。

細則效應

2013年3月1日，國務院辦公廳發布新“國五條”細則，堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房。其中，對二手房交易征收差額20%個稅成為最大看點。濱州二手房市場有何反饋？3日，記者進行了走訪調查。

2013年2月20日，國務院常務會議确定了五項加強房地産市場調控的政策措施。3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地産市場調控工作的通知》，從内容上來看，是對“國五條”的細化。其中關于第二條“堅決抑制投機投資性購房”中規定了具體措施：“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。”此項措施引起市民極大關注。

3日，聽到新“國五條”消息後，劉先生有些着急，因為幾個月前他就開始準備購買婚房，“我看好了黃十渤十吉泰陽光的一處房子，房主還在外地，如果新政策實行後，房主就要交幾萬元的個稅，就害怕到時候他漲價，還是抓緊買了吧！”

在黃河十路渤海九路路口附近的福局房産，客戶經理魏魯真說，“今早就有個打電話咨詢的，準備給家裡老人買套小的，問價格會不會漲，還讓我多給他留意點。”這兩天像這樣咨詢的人挺多。

在附近的環海不動産，經理韓飛介紹，兩天找她咨詢“國五條”政策的人也不少。“買房子的擔心會漲價，賣房子的卻擔心會賠。今天早晨就有個客戶開着奧迪趕到我店中，詢問征收差額20%個稅從什麼時間開始，他有個150平米價值70萬的房子趕緊在這挂牌了。”

利用政策緩沖期合理省稅巧買房

隐患

新國五條後二手房過戶隐患多

随着樓市調控最新的“國五條”出台，二手

市場在3月異常的火爆。而伴随着3月底各地方的細則即将出台手房，各地方的二手房市場将進入最後的瘋狂。然而，在較短的時間内急着買與賣，或許會出現不少問題，最終導緻雙方利益受損。如何降低交易成本需要大家提前做好準備。

陰陽合同危害大

在最近的下發的“新國五條”中指出，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。有網友表示可以通過簽訂陰陽合同避稅，但相關法律人士表示稅務部門已經可以阻止虛假納稅申報，重估價格偏低的房産。同時少繳稅款是屬于偷稅行為，達到一定數額可能觸犯國家法律，對于購房者而言壓低成交價格會給下次交易帶來更高的稅負，所以建議二手房交易雙方還是按照正常的交易途徑進行交易。

定金處理争議大

買賣雙方達成初步購買意向後，買賣雙方就将簽訂正式的買賣合同，而在此之前賣方會要求買方支付一定的定金，但經常會出現買賣雙方最後在某些細節方面出現問題而無法達成意見統一的時候，之前支付的定金如何處理則成為了雙方讨論的焦點。所以買方在交付定金前，一定要與賣方協商好對于定金的處理方法。

有的二手房因之前有人居住，若買方居住後發生水電氣、物業等費用出現欠費，這筆費用的處理如何解決又成為雙方争執的地方。

未觸及炒房根本

新五條未觸炒房根本

如何控制愈演愈烈的假離婚潮，吳革認為，相關法律應當明确離婚之後多久才能複婚，以期設立一個考驗期，讓一些人對此不得不更加謹慎，畢竟時間越長，複婚的風險越大，人們的顧慮也會越多。此外，在防範避稅這一行為上應完善相關法律。

施正文認為，一般反避稅規則不可能馬上制定，畢竟立法是一個漫長的過程，但這并不意味着政府便無可作為。在他看來，政府應當在兩方面有所作為：其一，在離婚的要件審查上更加嚴格，并有義務告知欲離婚者相關法律風險，比如，假離婚可能變成真離婚，有一方離了後可能不想複婚等，讓他們充分了解假離婚對家庭和夫妻情感造成的損害。其二，修改“新國五條”相關規定。

“仔細觀察下不難發現，轉讓所得稅最終是中低收入家庭和有剛性需求家庭承擔了。因為這個稅依然是交易環節的，會被轉嫁給買房人，這些買房人正是或自住或為改善而不得不購房的群體。最終反而推高房價，加大了貧富差距，達不到調控房價的目的。”

在施正文看來，應當開征房産稅，尤其要向那些擁有3套房以上或高檔房的富人和權貴開征，“目前的調控沒有觸及最根本的東西。”

戚連峰則表示，假離婚是一種以合法形式掩蓋非法目的的行為，所以發現其逃避政策的惡意是比較困難的。如果對離婚或離婚後的購房進行限制，又可能會傷及無辜者。他建議對于離婚時一方淨身出戶或者分得财産不足共有财産30%的情況，收取另一方高額房産稅；并且規定一旦發現雙方是假離婚逃稅，對雙方施以更重的處罰。

吳革也認為，真正受“新國五條”影響的并非有錢人，房價的操縱者是開發商和政府，這樣的政策并不符合公平正義，也決非限制房價的根本之策。

“假離婚現象的出現，實質的原因是房地産泡沫太大和炒房有錢賺。當房地産價格理性回歸的時候，老百姓也就不會再去挖空心思炒房，自然也就沒有人再去冒這種法律風險了。”戚連峰說。

但無論如何，專家們都認為，通過假離婚來避稅買房的行為至少應當受到道德譴責。“亵渎了婚姻，把利益看得比婚姻還重要，将千百年傳承下來的誠信道德抛諸腦後，是可恨可悲的。”

調控失敗

又到2014年2月20日，一年前的今天，新“國五條”樓市政策出台。一年後，房地産市場各個層面都發生了一系列變化，也存在着很多問題，如多數城市房價普遍上漲、市場供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國五條’出台至今市場一年來的發展，能得到很多有價值的提示，即使它未能取得預期的房價調控結果。”偉業我愛我家集團副總裁胡景晖說。

多數城市房價仍上漲年度調控目标落空

房地産市場經曆了十多年的快速發展，期間伴随有多輪調控政策的出台，每一輪調控，“房價”都是繞不開的重點。

2013年2月20日，國務院常務工作會議出台了五項政策措施，核心内容包括完善穩定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規劃建設；加強市場監管等多項内容，被稱之為新“國五條”。其中，制定年度房價調控目标被重點強調出來。

随後，在各地出台的新“國五條”細則内容中，年度房價調控目标的條款引發關注。梳理發現，除北京和上海以保持房價穩定外，大部分城市的新建住房價格控制目标為低于城鎮居民人均可支配收入增長水平。

此後的一年時間裡，各地房價變化有目共睹。值得關注的是，房價變化在不同城市間也出現了分化局面。日前，國家統計局局長馬建堂在答記者問時提到：“一線城市房價上漲較快的同時，去年城市的房價也出現了比較明顯的分化趨勢，二三線城市總體上講上漲比較平穩，個别三四線城市特别是四線城市有的房價出現了下跌。”

胡景晖分析表示，2013年全年，除了少數如溫州、海口、聊城等二三線城市之外，市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲，一線城市住宅價格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報道直指年度房價調控目标落空，政府問責無下文。

任志強2013年預言新國五條無本質改變

任志強認為，新“國五條”較國十條而言，并沒有本質性的改變，隻是從原來的一刀切變成現在的二刀切。“可以往高了調，也可以往低了調，從而把這個責任推給地方政府去管。”任志強說，“兩會”期間李克強總理答記者問說地很清楚，要把政府閑不住的手斬了，要壯士斷腕。而是把閑不住的手伸的更長，使勁攪和。

新浪網、搜悅等網媒繼續報道稱；任志強說，地方政府不太同意新國五條的做法。從地方層面已經出台的情況來看，基本上都是軟磨硬泡。“你說你的，我說我的，兩個沒什麼關系”。曝露出來的結果就是，“國五條”中央政府心裡沒底。