産生
MBS是最早的資産證券化品種。最早産生于60年代美國。它主要由美國住房專業銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發行的一種資産證券化商品。其基本結構是，把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體(pool)，利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，并由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。因此，美國的MBS實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。
房地産證券化把投資者對房地産的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證，即将直接房地産投資轉化為證券投資。從理論上講，房地産證券化是對傳統房地産投資的變革。它的實現與發展，是因為房地産和有價證券可以有機結合。房地産證券化實質上是不同投資者獲得房地産投資收益的一種權利分配，是以房地産這種有形資産做擔保，将房地産股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等等。
抵押集合體所産生的本金與利息原封不動地轉移支付給MBS的投資者，因此，MBS也被稱為過手證券(pass-through securities)。美國的過手抵押證券主要有以下四種：
1)政府國民抵押協會(GNMA)擔保的過手證券；
2)聯邦住宅貸款抵押公司(FHLMC)的參政書；
3)聯邦國民抵押協會(FNMA)的抵押支持債券；
4)民間性質的抵押過手債券。
發展
二戰以後，世界金融領域裡的創新，最引人注目的莫過于資産證券化。經過多年的發展，發達國家的資産證券化無論是數量還是規模都是空前的。美國1985年資産證券發行總量為8億美元，到1992年8月已達1888億美元，7年平均增長157%，到1996年又上升到43256億美元。住房抵押貸款證券化始于美國60年代。當時，由于通貨膨脹加劇，利率攀升，使金融機構的固定資産收益率逐漸不能彌補攀高的短期負債成本。
同時，商業銀行的儲蓄資金被大量提取，經營陷入困境。在這種情況下，為了緩解金融機構資産流動性不足的問題，政府決定啟動并搞活住房抵押貸款二級市場，為住房業的發展和複興開辟一條資金來源的新途徑，此舉創造了意義深遠的住房抵押貸款證券化業務。随後，住房抵押貸款證券化從美國擴展到其他的國家和地區，如加拿大、歐洲和日本等。
住房抵押貸款證券化作為一種金融技術和金融工具，在美國已發展得相當成熟和完善，它是美國商業銀行資産證券化最完美的典型。
類型
根據支付方式的不同，MBS大緻可以分為以下類型：
一是過手MBS（Pass-through MBS）其資産池産生的任何現金流不經過分層組合、原原本本地支付給投資者；
二是擔保抵押債券（Collateralized Mortgage Obligations, CMOs），其現金流經過分層組合、重新安排後分配給不同需求的投資者；
三是剝離式MBS（Stripped MBS，SMBS）,又分為利息型IO（Interest Only）和本金型PO（Principal Only），其将現金流的本金和利息分離開并分别支付給相應的投資者。
根據抵押貸款的住房性質不同，MBS又可分為：
一是居民住房抵押貸款支持證券（Residential Mortgage-Backed Securitization,RMBS）
二是商用住房抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage-Backed Securitization,CMBS)。
優點
（一）有利于拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房公積金信貸資産證券化，将住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，住房公積金管理中心可以将這部分變現資金用以發放新的個人住房貸款，從而拓寬住房公積金管理中心的籌集渠道。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，随着住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資産證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必将成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資産與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。
随着住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾将日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，将低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資産流動性的同時，還可以将集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資産的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。
1．銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。
2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。
3．住房抵押貸款産生的現金流在支付證券本息及各項費用後，如有剩餘，銀行還有權參與對剩餘現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由于上述各項業務并不反映在銀行的資産負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業銀行的資本管理
按照《已賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資産的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資産證券化技術，将住房抵押貸款證券化，并将這部分從銀行的資産負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資産數量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。
因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過内源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資産證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的适度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨币供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。
随着我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行适時調節，進而有效調節貨币供應量。
（六）有利于推動我國資本市場的發展
根據貨币市場與資本市場的内在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。
一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨币市場與資本市場的對接，成為貨币市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資産管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上衆多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。
技術問題
（1）如何将抵押貸款集中起來，按照貸款風險和收益的大小進行分類和标準化。
（2）根據标準化的抵押貸款，如何設計可在證券市場上流通的、規範化的證券。
（3）抵押貸款債券的管理問題。
（4）證券的發行問題。
（5）相關的法律、會計、稅收問題。
特征
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體隻限于機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關于住房抵押貸款證券化的模式,國内學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資産證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款将以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。
管理辦法第2條規定:“資産證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,将信貸資産信托給受托機構,由受托機構以資産支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該财産所産生的現金支付資産支持證券收益的結構性融資活動。”我國首單住房抵押貸款支持證券産品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構,委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資産證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民币,并且最近三年年末的淨資産不低于五億元人民币。”
同時,監管辦法第8條規定:“資産支持證券由特定目的信托受托機構發行,特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。”這意味着我國的SPV的主體将是信托投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
投資主體隻限于機構投資者
現階段,我國MBS隻能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的範圍内投資資産支持證券。”
這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國内住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務隻是時間上的問題。從成熟市場的資産證券化實踐來看,隻有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資産證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和内部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資産證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,并為此承擔相應的風險;内部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先級證券的信用級别,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級别。
我國MBS的信用增級形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:“信用增級可以采用内部信用增級或外部信用增級的方式提供。内部信用增級包括但不限于超額抵押、資産支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式。”
這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明确規定:“國家機關不能作為保證人,但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑,這一規定也将制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
對策
（一）選擇合适的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險
公司。而我國隻有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由于曆史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在着明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。
中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款餘額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業市場份額42％，已經具備了住房抵押貸款證券化的資産基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規範的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1．随着我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以适應住房抵押貸款證券化對資産基礎的客觀需要。2．建立健全住房抵押貸款的風險防範機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期内受各種不可控因素影響大，存在着諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。
而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，随着住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題将日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防範與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有着決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：
1．由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；
2．商業銀行設立SPV，由于存在着密切的“母子關系”，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破産隔離以及住房抵押貸款證券的發行産生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上确保住房抵押貸款證券化的正常運行；
3．目前我國商業銀行的風險防範機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資産證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV将面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防範，還可以為今後發行其他技術更為複雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要采取以下對策：
1．應采取低面額、高收益的形式；
2．應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；
3．證券利率應實行浮動利率，以防範因市場利率變動而帶來的風險；
4．應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以确保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規範以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較複雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創造良好的外部環境
實行住房抵押貸款證券化不僅必須具備一定的内部條件，而且需要創造良好的外部環境，以保證住房抵押貸款證券化的有效實施。
1．成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級；
2．在加強金融市場監管的同時，大力培育住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的“主力軍”和“穩定器”；
3．逐步完善中介服務體系，嚴格規範中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障；
4．加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系，同時加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障；
5．對試點階段的住房抵押貸款證券化實施稅收優惠政策，以促進住房抵押貸款證券化的全面推行。
理想模式
MBS
MBS（Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券）的理想模型。起源于華爾街的這個金融産品，旨在增強房貸資産的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，或許将改變未來中國住房市場的生态。
RMBS
RMBS（個人住房按揭貸款資産證券化），是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資産包，将資産包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資産支持證券的形式發行受益證券，并以該财産所産生的現金支付資産支持證券收益。
法律風險
作為資産證券化的一種主要形式，住房抵押貸款證券化，又稱MBS，是指特設金融機構集中一系列性質相似的貸款機構發行的住房抵押貸款，将購房者定期應償還給金融機構的本金和利息進行包裝組合後，作為标的資産發行住房抵押證券進行融資的活動。作為結構性融資，MBS的交易結構複雜，交易主體衆多，法律關系錯綜複雜，因此，法律風險能夠得到有效控制是其順利開展和取得成功的關鍵因素。
MBS法律風險可以分為“MBS參與主體違法所導緻的不利法律後果”以及“法律本身導緻意外和不利後果的風險”兩種類型。并且由于我國MBS尚處于起步階段，第二種類型的法律風險更為突出。在現有的MBS法律金融制度框架下，基礎資産轉移、SPV、信用評級與增級，以及證券發行和交易等MBS的運行環節中都存在着一系列法律風險，這些法律風險的存在對我國MBS試點模式的選擇、操作流程以及發展前景有着重要影響，因此，亟需結合試點對MBS法律風險進行分析研究并提出完善風險控制制度的對策。
綜觀當前開展MBS的世界各國，其法律風險控制制度的模式各有特色，并無優劣之分，從比較法的角度出發，我國MBS法律風險控制制度的完善應該建立在對我國法律傳統和現狀深刻研究的基礎之上，遵循“妥善處理好借鑒國外經驗與本國國情的關系，在發展中建章立制”的原則。
在此基礎之上，從全面預防的角度出發，首先，依托現有法律框架，構築完備的MBS法律體系、建立中央優先權益登記系統，是針對第二種類型法律風險的首要選擇。而對于第一種類型的法律風險，則應以加強防範和監管的控制對策為主，各參與主體應當在法律的臨界線堅持謹慎性原則，并完善法律風險内部控制機制，做好抵押貸款一級市場的風險防範，以及強化信息披露規則。
