产业地产:新兴产业形式-中文百科频道

简介

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

发展背景

产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。

在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源；

在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越；伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

发展阶段

1、企业自建园区

政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

2、工业地产

以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的热烈欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。

3、产业地产

现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早几年，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位

发展趋势

1、以投资为中心，转变为以消费为中心的“市场”产业地产。

投资、出口以及消费是我国经济发展的三驾马车，在投资疲软、产能过剩，出口受阻的情况下，如何让产业地产转为大型的消费市场显得较为中心，阿里巴巴线下增设的“特色产业带”、前店后厂全国力推的“四面八方电商城”都是在产业地产中寻求消费元素，通过促动货物流转，拉动地区消费流动，最终实现产业地产的良性循环发展和闭环发展。

2、以招商引资为中心，转变立足当地产业转型的“总部”产业地产。

李克强经济学重点指出，把存量资产盘活为增量资产；每个地方经济的发展都离不开本地产业发展的脚步，促进当地产业转型升级，用“科学分工、主辅分离”的方法是有效拉动当地产业转型的重要形式。总部基地、联动U谷、恒生科技园等园区用“地方总部”的思维协助一大批企业将企业营运中心和生产中心进行分离，在大幅度提升产业集群的同时，推动了企业家之间的群策群力，推动了地方企业家的抱团做大，为地方经济的“腾笼换鸟”提供了现实的发展平台。

3、以生产加工为中心，转变为以生产性服务业为核心的“外包”产业地产。

天津某区曾经是国内产业地产发展的排头兵，拥有数百万平米的标准生产厂房，但由于顶层设计中的失误，在产品设计研发、金融服务、设施设备租赁、检测检验认证等方面有所欠缺，结果短短数年就被超越——没有生产性服务业，入驻企业仅仅将其作为生产加工基地;相反，张江科技园、常州科教城的成功，一方面是地方政府大力扶持的结果，另一方面则显示了对企业发展需求的把握。

4、以实体经济为中心，转变为以互联网经济为特色的“电子商务”产业地产。

产业地产必须以促进实体经济发展为己任，没有实体经济支撑的产业地产是无根之木，在信息化高速发展的今天，我们必须重视能够对实体经济发展起到巨大催化作用的互联网经济，尤其是电子商务的巨大推动作用。多个电子商务巨头已经在全国各地规划自己的电商园区，传统的苏宁、大润发等均在转型中完成电商平台的搭建和发展，以京东、淘宝等电商平台为核心的产业地产正在蓬勃发展，相信未来数年内，以电商为龙头的互联网经济，将对产业地产形成巨大推动。

5、以农业现代化，转变为以健康食品为契机的“庄园”产业地产。

我国是人口大国，以农立国，在经济高速发展的今天，健康产业是整个国民经济的重要构成部分。以农业现代化推动农村产业化是巨大的市场机遇，以健康食品为契机的“庄园”产业地产已经被利海、伊利、蒙牛、光明等巨头迎头赶上，抓准这一契机和发展趋势，能在产业地产的发展中有所收获。

6、以“三来一补”为中心，转变为以“中国元素”为核心竞争力的产业地产。

中国元素是中国企业核心竞争力最重要的一部分，只有中国元素才能支撑中国产业，只有中国元素才能强大中国企业，在中国发展产业地产，扎根在中国，尽可能的吸收和消化传统文化的精髓，产业地产才可以做大做强，一味模仿抄袭照搬国外的发展模式，而不具备中国独特元素的产业地产，在产业地产日趋激烈的竞争中，将很难得到长远发展。

区别

客户不同

产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的两大客户是政府与企业。

经济影响力

产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和提升。

选址条件

产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

功能类型

商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

产品设计

商业地产的产品类型主要有：高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异，而产业地产的产品设计则完全不一样，产业地产的产品类型主要有：独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

招商类型

有一位专家曾经说过，产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话，卖产业地产应该算做是研究生了，产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

综合实力

从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，扔需要很多资金为企业完成后期运营服务，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业，才能做好产业地产，才能更好的为政府、企业服务。