历史发展
通说认为，建筑物区分所有权观念的萌芽，滥觞于人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会，由于生产和交换的发展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。为满足城市人口居住和经营的需要，公元前两千年的古巴伦王国，产生了类似于现代区分所有建筑物的建筑物形态，标志着建筑物区分所有权的正式萌芽。
在罗马法中，由于贯彻了“一物一权”主义的原则，尤其是确认了所谓“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”或“地上物属土地所有人”的原则，所以并不存在建筑物的区分所有权问题。其后的日耳曼法，曾经形成所谓的“阶层所有权”，在某种程度上承认了建筑物区分所有权，但并不完整。
自19世纪上半叶开始，英、法、德、意、瑞（士）等国先后进行了工业革命，加速了城市和工业中心的急剧发展。随着建筑材料和建筑技术的发展，高屋建筑拔地而起，多个业主或承租人共同使用同一楼宇的现象出现，但与此相关的楼宇管理问题日显突出，要求建立建筑物区分所有权法律制度的呼声高涨。
1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及旧中国国民政府的民法典等先后建立了建筑物区分所有权法律制度。
进入20世纪，两次世界大战堪称人类浩劫，原有建筑物遭到极大破坏。另一方面人口激增，并纷纷涌向城市，致使住宅问题更趋严峻。但与此同时，科学技术的进步客观上又为建筑物向更高的立体化方向发展提供了基本条件。为了解决日益复杂的建筑物区分所有权法律关系，各国或重新检讨已有的法律制度，或者积极创设新的理论体系，促进了建筑物区分所有权制度的发展。
内容
建筑物区分所有权的内容：
通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及区分所有权人的共同关系所生的管理权。
(1)专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。再如，就专有部分为保存、改良或管理的必要时，有权使用他人的专有部分。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
(2)共有部分的共有权。共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分，楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备以及物业管理用房等公用部分，道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施;也有仅为部分建业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国物权法作出明确规定。首先，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其次，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
另外，我国物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。
(3)业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：
第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。为管理区分所有的建筑物，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二，业主有权决定区分建筑物相关事项。下列事项由业主共同决定：
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。[决定前款第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
理论界定
建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。
依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。
“三元论说”为德国学者贝尔曼所倡导，并被德国现行《住宅所有权法》所全盘采纳。根据该法，区分所有权系由三部分构成：供居住或供其他用途之建筑物空间上所设立的专有所有权部分、专有所有权人共用建筑物上所设立的持分共有所有权部分及基于专有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成员权。
支持“三元论说”的日本学者丸山英气教授认为，区分所有权，应理解为对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。“三元论说”似乎更全面地反映了建筑物区分所有权的概念。事实上，建筑物区分所有权应当是包含专有部分所有权、共有部分所有权和成员权这三项权能的复合物权，其中，专有所有权是基础。
从某种意义上说，共有所有权和成员权是依附于专有所有权而存在的，区分所有人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。
因此，建筑物区分所有权，应是指数人区分一建筑物时，对各自的专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按一定比例享有共有所有权，并基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权，上述专有所有权、共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权中的成员权是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。
成员权的存在,既是各区分所有权人对所在区分建筑物范围内的共有部分享有共有持份关系的重要体现,同时也是各区分所有权人正常生活秩序的必要保障。因而,成员权在建筑物区分所有权中占有重要地位。成员权是专有权和共有权的延伸,但它本身又是一项独立的权利,兼具物法性和人法性属性,不仅包括所有权的财产关系,还包括财产的管理关系,应当说在成员权行使过程中,即在对专有、共有部分财产的处分、收益上与专有权、共有权内容有所交错和重叠。从实务上看,建筑物构造的整体性与所有(占有)权利的局部性特征,使得不同组成单元的所有人在行使其各自所有权时相互之间极易发生冲突或出现侵犯他人所有权的情况。
因此,各区分所有权人在保障自己专有和共有部分权利的同时,也必须承担不损害其他成员对他们的所有部分享有的权利及区分建筑物所有人整体利益的义务。从建筑物区分所有权的历史发展来看,一方面说明我们不能将成员权孤立起来进行研究,而一定要与专有权、共有权结合在三元论的背景下探讨；另一方面也表明,成员权是一项非常特殊的权利,我们应该对成员权行使中的特殊性问题展开研究。本文共分为五章。第一章论述成员权基本理论。
传统民法是以个体完全所有物体为基础定义所有权理论的,对于成员权这种权利形式还没有存在和发展的理论奠基,故学术界对于成员权的定义没有达成共识。通常,民事权利体系可以分为财产权、人格权、知识产权、亲属权和社员权。社员权涵盖了成员权。社员权是基于社员资格及其地位,社员在社团享有的概括性权利。
我国立法尚未建立完善的社员权制度,建筑物区分所有权人的成员权、合作社社员权、集体经济组织成员的权利等类型的社员权也多由法规和规章进行调整。《物权法》、《民法通则》都未明确提出社员权的概念,更没有对社员的相关权利义务作出具体规定,故今后立法要加强对社员权的法律保护。在立法上,成员权是建筑物区分所有权概念内容的发展、演进的结果。通览近代以来域外有关建筑物区分所有权的立法历史,域外立法的演进自始至终都是围绕区分所有者个人与团体间利益的平衡而展开的。在此过程中,三元论全面地涵盖了因区分建筑物构造和权利归属特点所决定的各区分所有权人间的三个方面的权利义务关系。三元论承认成员权是区分所有权的构成要素之一,对调节区分所有者个人与团体之间的共同利益关系甚有裨益。成员权与专有权和共有权相比,具有其自身内容和独立特征,应进行专门研究。第二章论述成员权与共有权行使的关系。
建筑物区分所有权内涵的重新解释和规则
建筑物区分所有权原则上应该是以一栋独立建筑物为限确定的,专有部分不是建筑物区分所有权的客体。每个建筑物区分所有权都指向客观的一栋建筑物,每个权利人的权利相对于其他权利人来说在整栋建筑物上并不是绝对的排他支配。共有部分依据一定的方法进行确定和公示才是明确建筑物区分所有权的外部形式,从建设工程规划文件到房地产登记都应该明示共有部分内容。专有权和共有权仅为建筑物区分所有权的权能或权利作用,表现出复合存在的特征。共同管理权的行使机制应该基于团体主义的思维构建,是建筑物区分所有权的外部衔接机制。
