信达地产:房地产公司-中文百科频道

基本信息

公司名称信达地产股份有限公司

英文名称 CINDA REAL ESTATE CO.,LTD.

注册地址北京市崇文区永内大街1号

办公地址北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际·C 座16层

法人代表贾放

总经理马立明

工商登记 1100001100499

注册资本(万元) 152426.0442

员工总数 2427

电话 86-10-82190959

传真 86-10-82190958

邮编 100081

电子邮箱 dongmiban@cnda.com.cn;

主页 www.jbbis.com.cn

信息批露网址 www.sse.com.cn

所属板块未ST板块,金融地产,计划再融资,摘帽,大盘蓝筹,奥运,超涨,重组概念股,网络股,新股增发板块,青鸟系,计算机应用服务业,北京市,房地产开发,全A,增持回购,借壳上市,预盈预增

经营范围房地产开发、经营、投资及物业管理（以公司登记机关核准的为准）。

主要产品及业务房地产、投资及物业管理

会计师事务所中瑞岳华会计师事务所有限公司

会计师郭枫,杨晓辉

律师事务所北京市国枫律师事务所

律师郭昕,李晓曦

公司简介

信达地产股份有限公司（股票代码600657.SH）是中国信达旗下房地产上市公司，公司直属包括具有一级开发资质在内的房地产开发、投资企业十余家，开发项目主要分布在国内20多个大中型城市，形成了全国化布局，在行业内有一定的影响力。

公司以房地产开发为核心，以商业物业经营管理、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，同时以经济效益为核心，完善产品体系与城市布局，努力扩大公司的品牌效应。

作为中国信达的房地产开发业务运作平台，信达地产依托信达系统资源，发挥自身在房地产开发方面的专业能力，强化集团协同联动，打造专业化、差异化、特色化发展模式，建立地产开发、协同并购、专业服务三大体系互补的业务发展格局，努力成为具有广阔发展空间的综合开发投资服务商。

发展历程

1994 年1 月天桥百货实施每10 股送2 股、配售8 股方案后，股本增至76,318,933 股；1998 年 4 月天桥百货实施每10 股送2 股方案后，股本增至91,582,720 股。

1998 年12 月29 日，北京北大青鸟有限责任公司通过协议方式受让天桥百货法人股，持有本公司15,349,870 股，占股本总额的16.76%，股权转让后北京北大青鸟有限责任公司成为天桥百货的第一大股东。天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。

1999 年4 月本公司实施每10 股送3 股方案后，股本增至119,057,536 股；2000 年9 月本公司实施每10 股配售3 股方案后，股本增至137,752,179 股；2001 年10 月本公司实施每10 股转增3 股方案后，股本增至179,077,832 股；2003 年7 月，本公司实施每10 股派送红股2 股，每10 股转增5 股的利润分配和资本公积金转增股本方案，本公司股本变更为304,432,315 股。

2006 年7 月24 日本公司召开第三十三次(临时)股东大会暨A 股市场相关股东会议通过了《北京天桥北大青鸟科技股份有限公司股权分置改革方案》，股权分置改革完成后，本公司将股本变为497,034,936 股。

2006 年12 月20 日控股股东北京北大青鸟有限责任公司持有的公司63,578,766 股，股权因担保事项被辽宁省高级人民法院拍卖。北京东方国兴建筑设计有限公司竞得北京北大青鸟有限责任公司持有的公司63,578,766 股股权，并于2007 年2 月办理了股权变更手续，成为公司的第一大股东，持股比例12.79%。

2008 年3 月，本公司进行重大资产重组。作为重大资产重组主要组成部分之一，2008 年5 月19 日，信达投资有限公司通过协议方式以1 元钱受让公司60,000,000 股，持有公司12.07%的股份，自2008 年8 月12 日至9 月22 日收盘，信达投资有限公司通过上海证券交易所交易系统共增持公司流通股5,631,254 股。至此，信达投资有限公司持有本公司65,631,254 股股权，持股比例为13.20%。

2008 年12 月23 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准北京天桥北大青鸟科技股份有限公司重大资产重组及向信达投资有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可［2008］1435 号文）和《关于核准信达投资有限公司及其一致行动人公告北京天桥北大青鸟科技股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》（证监许可[2008]1436 号）核准批复，本公司向东方国兴等第三方出售了除本次资产出售交易各方约定由公司保留的全部资产及负债，向五名特定投资者（即：信达投资有限公司、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、江西赣粤高速公路股份有限公司、正元投资有限公司）定向发行了人民币普通股股票102,722.5506 万股人民币普通股，用于购买上述五名特定投资者所持有的上海信达、宁波信达、安徽信达、嘉兴信达、青岛信达、新疆信达、台州信达、吉林信达、上海立人、合肥润信和海南院士村的100%股权，本次非公开发行股票价格为6.00元／股，每股面值1 元，其中：向信达投资有限公司（以下简称信达投资）发行768,887,057 股、深圳市建信投资发展有限公司（以下简称深圳建信）27,472,550 股、海南建信投资管理股份有限公司（以下简称海南建信）30,619,400股、江西赣粤高速公路股份有限公司（以下简称赣粤高速）100,242,666股、正元投资有限公司（以下简称正元投资）100,003,833 股，本次增发后信达投资持有公司54.75% 的股份，为本公司的第一大股东。

成立情况

北京天桥北大青鸟科技股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”)原名为北京市天桥百货股份有限公司,其前身北京天桥百货商场(以下简称“天桥百货”)成立于1953年,1984年7月20日发起设立了中国改革开放以来第一家正式注册的股份制企业,1993年5月经北京市经济体制改革委员会京体改委字(1993)第43号文批准,同意天桥百货作为规范的社会募集公司向社会公开发行股票,发行后总股本为47,435,468股,同时股票在上海证券交易所挂牌交易。

1994年1月天桥百货实施每10股送2股、配售8股方案后,股本增至76,318,933股;1998年4月天桥百货实施每10股送2股方案后,股本增至91,582,720股。1998年12月29日,北京北大青鸟有限责任公司通过协议方式受让法人股,持有本公司15,349,870股,占股本总额的16.76%,股权转让后北京北大青鸟有限责任公司成为天桥百货的第一大股东。

天桥百货更名为北京天桥北大青鸟科技股份有限公司。1999年4月本公司实施每10股送3股方案后,股本增至119,057,536股;2000年9月本公司实施每10股配售3股方案后,股本增至137,752,179股;2001年10月本公司实施每10股转增3股方案后,股本增至179,077,832股;2003年7月,本公司实施每10股派送红股2股,每10股转增5股的利润分配和资本公积金转增股本方案,本公司股本变更为304,432,315股。2006年7月24日召开第三十三次(临时)股东大会暨A股市场相关股东会议通过了《北京天桥北大青鸟科技股份有限公司股权分置改革方案》,将股本变为497,034,936股。

2006年12月20日控股股东北京北大青鸟有限责任公司持有的公司63,578,766股股权因担保事项被辽宁省高级人民法院拍卖。北京东方国兴建筑设计有限公司竞得北京北大青鸟有限责任公司持有的公司63,578,766股股权,并于2007年2月办理了股权变更手续。

2008年4月27日,东方国兴将所持公司63578766股股份中的60000000股以1元钱的价格转让给信达投资有限公司(下称:信达投资),并于5月19日办理股权变更手续;东方国兴所持公司其余3578766股股份过户至北京东方国兴科技发展有限公司。至此,信达投资持有公司12.07%的股份,成为公司的第一大股东。

重要事项

公司治理的情况

公司按照《公司法》、《证券法》等法律法规及证监会、上交所发布的有关公司治理的规范性文件要求，从自身出发，不断完善法人治理结构，规范公司运作，促进公司发展。公司治理的实际情况符合《上市公司治理准则》等规范性文件的要求。报告期内，公司制订和完善了《信达地产股份有限公司章程》、《信达地产股份有限公司重大信息内部报告制度》、《信达地产股份有限公司关联交易公允决策制度》、《信达地产股份有限公司审计委员会年报工作规程》、《信达地产股份有限公司总经理工作细则》等一系列公司治理的规章制度。股东大会、董事会、监事会及经理层之间权责分明、各司其职、运作规范、勤勉尽责。公司运作严格按照相关规定进行决策和履行信息披露程序，不存在违规担保情况，公司信息披露做到了及时、准确、真实、完整。

重大诉讼仲裁事项

本公司的控股子公司青岛信达与青岛兴源房地产开发有限公司案1994 年10 月26 日，青岛信达与青岛万博科贸发展公司签订《合作协议》，共同投资开发位于青岛市东部开发区东海路南侧E-2 号地块，建设住宅、商业写字楼。因青岛万博科贸发展公司未履行《合作协议》约定义务，青岛信达将青岛万博科贸发展公司及新设立的项目公司：青岛兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源公司”）诉至青岛市中级人民法院。

1996 年10 月8 日，经青岛市中级人民法院主持调解，青岛信达与兴源公司达成《民事调解书》（[1996]青民初字第32 号），确认兴源公司共交给青岛信达“兴源花园”房屋46 套。兴源公司陆续将46 套“兴源花园”房屋交付青岛信达。因兴源公司原因，青岛信达无法正常使用上述房屋，且因上述房屋的土地使用权证、开发手续不齐备等，无法办理产权登记手续。鉴于上述情况，青岛信达向青岛市中级人民法院申请强制执行。

2002 年10 月23 日，青岛市中级人民法院下达了（2002）青执一字第43 号《执行通知》，要求兴源公司限期履行义务。在执行过程中，青岛信达发现上述房屋中的22 套已由兴源公司擅自出售并办理了银行按揭贷款。为维护自身权益，青岛信达对剩余的24 套房屋进行了产权备案登记，变更执行请求，要求兴源公司赔偿损失人民币1,894.49 万元，并向青岛市中级人民法院提出申请，依法查封了兴源公司相应房产作为执行标的。

根据青岛青房评估事务所有限公司2007 年4 月30 日出具的《评估报告书》（青房估字07-ZYJ002），上述房产经法院委托评估，在2007 年4 月30 日估价时点的公开市场价值为人民币3,499.89 万元整。青岛市中级人民法院分别于2007 年12 月11 日、2008 年5 月7 日委托拍卖行对上述房产公开拍卖后流拍。因兴源公司就[1996]青民初字第32 号《民事调解书》申请再审，2009 年2 月17 日收到山东省高级人民法院（2008）鲁民监字第379 号《民事裁定书》，裁定：

1、指令青岛市中级人民法院另行组成合议庭进行再审该案；

2、再审期间，中止原判决的执行。该再审案已于2009 年2 月24 日、2009 年3月12 日开庭审理。

2009 年7 月22 日，青岛中院下达（2009）青民再初字第1 号《民事裁定书》，驳回兴源公司的再审申请，恢复该院《民事调解书》（[1996]青民初字第32 号）的执行。

背景资料

布局住宅区，成本低廉

收购完成后，信达地产拥有未结算项目的权益建筑面积高达430万平方米，主要分布在长三角的二、三线城市。其产品定位以普通住宅为主，由于拥有良好的政府资源，公司还有机会参与旧城改造。

从项目选址上，信达地产更多选择在城市的成熟区域开发。公司项目的特点是单体建筑面积规模小且比较分散，这有利于化解系统性风险。项目分散的另一好处是利润可以更快的体现。

这一点从万科和富力的利润释放速度可以得到说明，富力的项目储备约为万科的1.5倍，但万科的净利润却是富力的2倍，主要是因为万科项目分散，同时有更多项目资源可供销售，并更快地将利润反映到报表中。信达地产共430万平方米的土地储备分布在36个项目中，这种分散的发展模式将最大限度保证公司的利润可释放速度。

此外信达资产注入的土地中约有78%是在2001－2006年获得的，当时的地皮价格比较低廉，相比目前市场已经发生明显升值。由于属于同一控制人下属所发生的收购，溢价部分一次性冲销资本公积，收购土地的成本按原始价格体现在账面中，成本最高项目的楼面地价不超过2000元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元平方米，这保证了公司利润率。

政府背景和金融资源

公司的实际控制者信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，自1999年成立后，收购和管理的各类不良资产超过万亿元。对国有银行改制和国企改革提供了有力支持，在此过程中也积累了丰富的地方政府和金融资源。

而对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节，作为集团下属的唯一房地产运作平台，集团会将积累的资源优势倾斜至上市公司，帮助公司得到更多金融支持和拓展项目的机会，这也是国金证券看好公司的重要原因之一。

从公司过往拿地方式中也能看出政府资源对公司的倾斜，虽然公司拿地途径中涵盖了协议和股权收购等各种方式，但是其中协议部分占到42%。虽然目前协议出让方式已成为过去时，但在旧城改造方面政府仍会综合风险角度去选择值得信任的开发商，公司在获取项目方面仍有优势。

盈利预测

国金证券预计公司2009年每股收益为0.62元，动态市盈率为14.9倍，就2009年来看，同行业内重点公司动态市盈率已经普遍在20倍以上。

集团的政府和金融资源背景将帮助公司发展提速，公司估值至少不应低于行业内重点公司平均水平，赋予公司2009年20倍市盈率，目标价格12.4元，有投资机会。

造星运动

信达投资整合11家区域地产公司拟搭ST天桥成为地产明星，这一梦想若要成真仍欠关键一步。分析人士认为，解决同业竞争问题或是顺利通过证监会审批的真正“天桥”资本市场的“造星运动”背后总少不了一个大财团的运作。ST天桥(600657.SH)被信达投资有限公司(下称“信达投资”)重组后俨然就是一颗即将升起的地产明星。

ST天桥发布公告称，拟向信达投资、深圳建信、海南建信、正元投资和赣粤高速定向发行股份，收购上述公司所持有的上海信达、宁波信达、安徽信达、嘉兴信达、青岛信达、新疆信达、台州信达、吉林信达、上海立人、合肥润信、海南院士村等11家公司的100%股权。由于海南建信和深圳建信均为信达投资的控股子公司，因此，上述交易完成后，信达投资将直接和间接持有ST天桥58.82%的股份，成为ST天桥的控股股东。

资料显示，信达投资是以房地产开发为主导产业，集酒店经营为一体的大型综合性企业集体，其实际控制人是财政部下属的中国信达资产管理公司(下称“中国信达”)，具有雄厚的金融实力和资源优势。然而“信达系”的这次资本运作并不利落，实际控制人及其子公司与上市公司发生严重同业竞争的问题，使ST天桥的星途并不顺畅。

浩荡的造星运动

将旗下二三线房地产公司大范围整合，并大手笔的借壳上市，这在地产界虽不是先例但也屈指可数。此次参与交易的11家房地产公司及其下属公司，广泛分布在“长三角”地区、长春、乌鲁木齐、合肥、青岛、海口等多个地区。其中，上海信达具有房地产一级开发资质，可以在全国范围内开发房地产项目。宁波信达、安徽信达等6家公司具有房地产二级开发资质。

2007年度信达投资的报表显示，信达投资资产总额为135.51亿元，去年公司实现主营业务收入22.44亿元，实现净利润6.10亿元。截至公告日，信达投资房地产土地储备(含在建和拟建项目)面积317.32万平方米，规划建筑面积518.91万平方米。其中，吉林信达的信达·东湾半岛项目属于棚户区改造开发性质，位于长春市中心区域，规划建筑面积126.68万平方米。是长春市最大的棚户区改造项目，也是吉林省重点工程。与不在中小板上市的两家地产类上市公司比较，同为二三线城市从事地产开发业务，经过高度整合之后的“信达地产”，显然具有一定的优势。合肥城建(002208.SZ)2007年度实现营业收入4.18亿元，资产总额11.87亿元，利润总额1.13亿元，净利润0.75亿元。目前土地储备规划建筑面积为129.48万平方米。

2007年度，滨江集团(002244.SZ)房地产实现主营业务收入为26.3亿元，净利润4.5亿元。截至2008年2月，滨江地产拥有的在建和拟建土地总规划建筑面积230.52万平方米，权益规划建筑面积为205.45万平方米。分析人士认为，与单一区域的房地产公司比较，优势在能够有效避免因某个地域市场不景气而导致企业经营业绩大幅滑坡的情形，从而有利于交易完成后本公司经营业绩的平稳性。但同时，过于分散的产权管理会给ST天桥今后的整合带来隐形的风险。

同业竞争隐患

对于“信达系”此次较大的整合动作，中信证券地产行业分析师丁勇才对《财经时报》记者说：“在资本市场低迷的情况下，借壳上市成本较低。信达投资经过整合不同区域的地产公司实现上市，要比正常上市融资风险系数低很多。” 同时他进一步强调：“目前看来，尽管这一动作较大，但是信达并没有将全部的房产业务都装进上市公司。同业竞争的问题将是其能否通过证监会审批的关键问题。”

公开资料显示，本次交易完成后，中国信达及其控股企业的房地产开发业务将主要集中于上市公司。但由于历史原因，中国信达和信达投资仍有少量房地产开发业务无法通过本次交易进入上市公司。实际上，中国信达通过其全资子公司华建国际集团有限公司(简称：“华建国际”)控股的部分子公司，信达投资的控股子公司同达股份都从事多项房地产业务。

资料显示，华建国际全资子公司华建国际实业(深圳)有限公司从事单项房地产开发经营。华建国际子公司信达建润房地产有限公司、北京君合百年房地产开发有限公司、浙江省建设房地产开发有限公司均从事房地产开发业务。其中浙江省建设房地产开发有限公司控股子公司慈溪市三北房地产开发有限公司，参股子公司杭州华建置业有限公司、湖州新华置业有限公司(参股子公司)也都以房地产开发为主营业务。同时，华建国际集团有限公司通过Catic，LTD.(是一家在英属维尔京群岛注册的公司，没有从事具体业务)持有银建国际22.90%股权。银建国际主要从事中国房地产业务，其中位于沈阳的东环国际花园项目，北京的四合院项目都归旗下。另外信达投资的控股子公司海南万立达实业有限公司、广州市德裕发展有限公司也从事多项房地产业务。

这显然构成了实际控制人及其子公司与上市公司产生同业竞争的问题。“借壳拟定计划已获得董事会通过，在7月31日召开股东大会之后，此交易方案将会提交证监会审核，如果信达方面不能合理解释同业竞争问题，那么最后的交易仍会存在变数。”丁勇才对记者说。

发展战略

尽管近期国内地价回升，地王频现，但土地市场恐怕远未到争夺最激烈的时刻。对于土地市场的严酷竞争，某知名开发商做了个风趣的比喻：土地好比中世纪的贵族小姐，人数有限，男人们为与之婚配互相残杀；其中央企便如王公贵族，以银行信贷为华丽马车，政府关系做锋利配剑，占尽优势，而普通民企莫能与之争风，只能瞄准郊区丫鬟。

2009年4月成功借壳上市的信达地产(11.04,-1.03,-8.53%)，一方面如保利地产(21.88,-1.77,-7.48%)一样，拥有华丽的马车和配剑，一方面又坐拥大量低价土地，并掌握着获取土地的秘密通道。

实力大股东

信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。在此过程中，信达资产管理公司积累了丰富的地方政府资源与金融资源。对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节。

此前，信达投资曾公开承诺将整个集团内房地产开发业务交由信达地产完成，同时，集团会帮助公司得到更多金融支持和拓展项目的机会。上市后短短几个月，信达资产管理公司已通过借款和债权转让方式给上市公司提供3笔扶持资金，计10.1亿元。凭借与建设银行(5.86,-0.10,-1.68%)的历史渊源关系，信达地产更易获得建行的信贷支持。信达地产2008年长期借款15.23亿元，其中建行提供5.7亿元，超过1/3。经本刊测算，信达地产借款的平均借款利率为6.24%。此前，本刊曾测算保利地产的有息负债平均利率为6.36%，万科则为7.50%。

充沛的金融资源是地产公司做大做强的首要因素，这从保利连续几年高速增长可见一斑，而万科主要依靠资本市场进行的9次共达210亿元融资，实现扩张。而信达地产借款利率堪与保利地产相匹敌，比万科整整低一个百分点。而且，信达投资还以其他形式为信达地产提供“资助”。从此次注资看，信达地产向大股东购买资产的总体评估增值率为53.73%，远低于2006年和2007年行业平均311%的增值水平。而实际上，信达地产拿地很早，其账面价值低廉，低增值率为上市公司今后稳定发展打下基础。另外，2008年末，信达地产其他应付款为14.8亿元，其中，对信达投资的应付款为8.92亿元，其中6.72亿元账龄超过一年。

锁定低价地

信达地产实质上是将原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后上市的。这些项目最早属于建行的三产，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司的。本次注入上市公司的资产共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。

这些土地主要分布于宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。其中成本最高项目的楼面地价不超过2000元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元/平方米，这保证了公司的利润率水平。在万保招金四家龙头地产公司里，保利地产2006年以来新增土地楼面地价为2051元/平方米，同期，万科、招商、金地则分别为2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。即便和以开发二、三线城市为主营的荣盛发展(19.65,-1.59,-7.49%)(002146)相比，信达地产仍存在成本优势。荣盛发展自2007年上市以来，斥资40.6亿元拿地14块，共329.3万平方米，平均楼面地价1233元/平方米。

虽然信达地产拿地途径中涵盖了招牌挂、协议和股权收购各种方式，但其中协议部分占到42%。虽然目前协议出让方式已成为过去时，但在旧城改造方面，政府仍会选择值得信任的开发商。比如，2006年信达地产在长春参与了旧城改造，获得信达东湾半岛项目，土地为协议划拨，目前国有划拨土地使用证和建设用地规划许可证已经全部取得。该项目位于长春市中心区域，规划建筑面积126.68万平方米，是长春市最大的棚户区改造项目，也是吉林省重点工程。考虑拆迁成本，项目的楼面地价仅为每平米360元，而预计售价可达到4800元。

秘密通道

信达地产现有土地可支持公司未来2-3年业绩增长，但2009年上半年，公司未有拿地动作。从中长期而言，公司还要进一步培育自身的竞争优势。2008年年报中，管理层表示，今后宜优化地产业务布局，积极推动北京、上海等一线城市的项目拓展计划。实际上，从信达地产的历史渊源看，整合建行剥离的资产，可能是其今后获取低价土地的一个秘密武器。

在接受本刊采访时，信达地产管理层透露：“信达资产剥离银行的不良资产中，一些权属不清晰或者过于零碎的地块条件不成熟，不适合打包注入上市公司，但还是有些比较优质的资产，如某些地产公司的债权和比较完整的地块，将来不排除注入上市公司。上市公司也会积极争取从集团获取这样的优质资产，这是除了招拍挂以外，公司获取土地的重要路径。信达投资旗下的另一上市公司同达创业(17.20,-1.02,-5.60%)，地产业务也接近尾声，今后集团将把信达地产作为唯一的地产上市平台。”尽管信达资产管理公司面临十年大限，转型迫在眉睫，但总裁田国立曾明确表示：“转型不是转行，信达必须坚持以不良资产处置经营和托管重组为主业，积极拓展多元化的金融服务业务。”6月份，建行董事长郭树清也表示，建行有兴趣入股信达资产。